TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/03429 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA44

N° de MINUTE : 25/00601

Madame [V] [K] [X]

née le 26 février 1994 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [G] [B] [I]

né le 17 juillet 1988 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour Avocat : Maître [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 333

DEMANDEURS

C/

Monsieur [I] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Alexandra DUFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1113

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Vincent PAIELLA, la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [Z] [A] [Y] épouse [W]

née le 09 avril 1989 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [J] [U] [W]

né le 22 janvier 1987 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat : Maître Sahra HAMDAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 99

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Juin Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2022, Mme [X] et M. [I] ont donné mandat à la SAS Optimhome (représentée par M. [T]) de vendre leur bien immobilier sis [Adresse 3].

Dans ce cadre et suivant acte authentique reçu le 16 septembre 2022, Mme [X] et M. [I] ont consenti à Mme et M. [W] une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et prévoyant une levée d’option au plus tard le 16 décembre 2022, une prorogation jusqu’au 10 février 2023 ayant ensuite été accordée.

La vente n’a pas été réitérée.

C’est dans ces conditions que Mme [X] et M. [I] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

— M. [T], par acte d’huissier du 28 mars 2024 ;

— M. [W], par acte d’huissier du 28 mars 2024 ;

— Mme [W], par acte d’huissier du 28 mars 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 mars 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 30 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 septembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, Mme [X] et M. [I] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— ordonner la libération du séquestre de 5 000 euros au profit des consorts [X] et [I] sur présentation d’une copie de la décision à intervenir ;

— débouter les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel de leurs demandes fins et conclusions ;

— condamner solidairement les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur individuel à payer la somme de 27 400 euros aux consorts [X] et [I] au titre de l’indemnité d’immobilisation due ;

— condamner solidairement les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel à payer aux consorts [X] et [I] la somme de 256 252,03 correspondants au capital restant dû au 05/04/2023 du prêt ;

— condamner solidairement les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel à payer aux consorts [X] et [I] la somme 830 euros x 14 mois (du 01/01/2023 à ce jour) soit 11 620 euros montant à parfaire au jour du jugement ;

— condamner solidairement les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral ;

— juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel seront condamnés solidairement à payer aux consorts [X] et [I] le montant des sommes retenues par l’huissier en charge de l’exécution forcée au titre de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers), modifié par le décret N°2001-212 du 8 Mars 2001 en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [W] et M. [T] [I] Entrepreneur Individuel aux entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, Mme et M. [W] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire M. [W] et Mme [Y] épouse [W] bien fondés et recevables en leurs demandes ;

— constater la défaillance des conditions suspensives,

— constater la caducité de la promesse de vente du 16 septembre 2022 du fait de la défaillance des conditions suspensives ;

En conséquence,

— débouter Mme [X] et M. [I] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— ordonner la restitution de la somme de 5 000 euros versée au séquestre ;

— condamner solidairement M. [I] et Mme [X] épouse à verser à M. et Mme [W] à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, M. [T] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter les consorts [X] et [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement les consorts [X] et [I] à verser à M. [T] la somme de 5 000 euros en application des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, outre la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le requérant aux entiers dépens de l’instance, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310). Mais une fois que la preuve a été rapportée par l’acquéreur qu’il a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, no 09-15.317, Bull. civ. III).

Il résulte par ailleurs des dispositions d’ordre public de l’article L.313-41 du code de la consommation que :

— lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;

— que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ;

— que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;

— que les parties ne peuvent imposer à l’acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;

— que les parties peuvent en revanche exiger de l’acquéreur qu’il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, le litige porte sur le sort de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée à la promesse :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE-DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS (32 400,00 EUR).

[…]

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Il convient donc d’envisager la levée de la condition suspensive relative au financement :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Montant maximal de la somme empruntée : 324 000,00 EUR.

— Durée maximale de remboursement : 25 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 2,20 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 16 novembre 2022. [date prorogée par avenant]

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE ou PROMETTTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [8] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

[…]

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Le tribunal entend faire observer aux parties :

— qu’aux termes des stipulations reproduites ci-dessus, la caducité de la promesse n’empêche nullement le versement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains des promettants ;

— que l’article L.313-41 du code de la consommation tel qu’interprété en jurisprudence interdit d’obliger le bénéficiaire à notifier d’éventuels refus au promettant, de sorte qu’un éventuel défaut de communication ne peut être regardé comme fautif.

Sur ce, les consorts [W] démontrent avoir essuyé deux refus de prêts pour des demandes déposées dans le temps de la promesse et conformes aux exigences contractuelles :

— demande Axa banque d’un crédit de 324 000 euros sur 300 mois au taux de 2,2% hors assurance ;

— demande BRED d’un crédit de 324 000 euros sur 300 mois au taux de 2,2% hors assurance.

En conséquence, la condition suspensive a régulièrement défailli de sorte que les demandes dirigées contre les consorts [W] seront rejetées.

Le notaire sera autorisé à leur restituer le séquestre.

Sur les demandes dirigées contre M. [T]

En l’espèce, une lecture attentive du mandat en litige conduit à constater que Mme [X] et M. [I] ont contracté avec « la SAS Optimhome […] Mandataire, […] représentée par son agent commercial Mr [T] [I] » et non avec ce dernier.

En conséquence, les demandes présentées par Mme [X] et M. [I] contre M. [T] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de M. [T]

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’erreur ayant conduit Mme [X] et M. [I] à attraire en justice l’agent commercial de l’entreprise plutôt que l’entreprise elle-même n’est pas constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis in solidum à la charge de Mme [X] et M. [I], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [X] et M. [I], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum :

— à payer à Mme et M. [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros ;

— à payer à M. [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [X] et M. [I] de leurs demandes en paiement dirigées contre Mme et M. [W] ;

AUTORISE le notaire à restituer le séquestre entre les mains des consorts [W] ;

DEBOUTE Mme [X] et M. [I] de leurs demandes en paiement dirigées contre M. [T] ;

DEBOUTE M. [T] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

MET les dépens in solidum à la charge de Mme [X] et M. [I] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] et M. [I] à payer :

— à Mme et M. [W] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à M. [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [X] et M. [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par M. David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT