TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024

Président : ATIA,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …..Aurelia KHALIL…………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05943 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36CT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AKLMF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurelia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O], [L] [W]

né le 21 Avril 2002 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pascal ROUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la société civile immobilière (SCI) AKLMF a donné à bail à Monsieur [O] [W] un local à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1] dans le [Localité 2] de [Localité 3], pour un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Un commandement de payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [W] le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la SCI AKLMF, prise en la personne de son représentant légal, a, au visa des articles 1104 et suivants, 2288 et suivants du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 fait assigner Monsieur [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de Monsieur [O] [W], suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, séquestration des biens meubles (…),

— condamnation de Monsieur [O] [W] au paiement de la somme de 5.260 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, avec indexation, et de la somme 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Monsieur [O] [W] a libéré les lieux le 4 septembre 2023.

A l’audience du 18 décembre 2023, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réplique, la SCI AKLMF a conclu au débouté des demandes présentées par Monsieur [O] [W]. Elle a sollicité :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— la séquestration des biens meubles (…) lors de l’expulsion de Monsieur [O] [W] à ses frais,

— la condamnation de Monsieur [O] [W] au paiement des sommes de 5.913 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, montant qui sera à parfaire en cours de procédure, et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut d’une clause pénale. Elle indique que du fait de la libération des lieux, il n’y a plus lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [W].

En réponse au moyens opposés en défense, elle soutient que Monsieur [O] [W] ne rapporte pas la preuve du règlement des loyers. Elle ajoute qu’il reconnaît sa dette dans un courrier. Elle justifie l’établissement d’une quittance de loyer par le souci d’aider Monsieur [O] [W] dans ses démarches, notamment de relogement.

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [O] [W] a au visa de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 :

— conclu au débouté des demandes de la SCI AKLMF,

— sollicité l’évaluation du montant des loyers dus à la somme de 2.109,67 euros et de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.540 euros,

— sollicité que la clause pénale soit réputée non écrite et à titre subsidiaire a sollicité sa modération,

— sollicité un délai de paiement de deux ans selon des échéances mensuelles de 152,06 euros, cet échéancier intégrant les dépens et la dette ne produisant pas intérêt durant ce délai.

Au soutien de ses prétentions, il conteste le montant de sa dette locative. Il soutient s’être acquitté du montant des loyers entre les mois de décembre 2022.

Il se prévaut de la quittance de loyer pour le mois de février 2023 indiquant un solde antérieur nul. Il reconnaît sa dette locative pour la période du 1er mars au 4 septembre 2023. Il estime que la clause pénale doit être réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [O] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 2 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire en sa page trois et un commandement de justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [O] [W] le 17 mai 2023.

Monsieur [O] [W] ne justifiant pas d’une assurance contre les risques locatifs, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 juin 2023.

La demande relative à la séquestration des meubles sera rejetée.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

En l’absence de demande de condamnation de Monsieur [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 juin 2023, la demande en paiement de l’arriéré locatif est bien fondée sur la période du 20 décembre 2022 au 17 juin 2023.

La bailleresse produit un décompte arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, indiquant un solde débiteur de 5.913 euros.

En l’absence de demande formulée au titre de dégradations locative, la somme de 400 euros relative à la remise en état de l’appartement sera écartée.

La quittance de loyer dont se prévaut Monsieur [O] [W] est versée au débat par la SCI AKLMF, s’agissant de l’échéance de février 2023, mentionnant un solde antérieur nul. Le commandement de payer vise les échéances des mois de mars, avril et mai 2023.

La SCI AKLMF produit la copie d’un courrier manuscrit émanant de Monsieur [O] [W], daté du 1er septembre 2023, dans lequel il fait part de sa décision de quitter les lieux pour ne pas alourdir sa dette d’un montant de 5.400 euros. Elle joint un décompte locatif au 31 mai 2023, signé le jour même par Monsieur [O] [W], indiquant un solde débiteur de 4.060 euros et des créances non régularisées pour les mois de janvier et février 2023.

Il en résulte que la SCI AKLMF est mal fondée à soutenir des impayés locatifs pour les mois de janvier et février 2023.

Monsieur [O] [W] sera par conséquent condamné à payer à la SCI AKLMF la somme de 2.140 euros (600 X 3 + 340) au titre des loyers impayés au 17 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La clause pénale figurant en page quatre du contrat de bail sera réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

Il ressort des éléments produits aux débats par Monsieur [O] [W] qu’il qu’elle subit des difficultés financières obérant sa situation économique. Il est bénéficiaire de l’aide au retour à l’emploi et justifie de son inscription à une formation au métier de plombier d’une durée de deux mois. Il est hébergé par ses parents.

Dès lors, au regard de la situation respective des parties, il y a lieu d’accorder des délais de paiements à Monsieur [O] [W] dans les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il conviendra de condamner Monsieur [O] [W] à payer à la SCI AKLMF la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2022 entre la SCI AKLMF d’une part et Monsieur [O] [W] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le [Localité 2] de [Localité 3] sont réunies à la date du 18 juin 2023 ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer à la SCI AKLMF, prise en la personne de son représentant légal, la somme de deux mille cent quarante euros (2.140 euros) au titre des loyers impayés au 17 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [O] [W] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant quatre vingt dix euros (90 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DIT que la clause pénale sera réputée non écrite ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à verser à la SCI AKLMF la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI AKLMF du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La juge du contentieux de la Protection Le Greffier