PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 25/05018 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OO2K

Code NAC : 72A

S.D.C. LES FLORIANES DU HAZAY

C/

[K] [B]

[Z] [O] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires « SDC LES FLORIANES DU HAZAY » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, le Cabinet SYNDIL Société à responsabilité limitée, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat au barreau postulant du VAL D’OISE et assisté de Maître Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [Z] [O] [T], demeurant [Adresse 3]

défaillante

— -==o0§0o==--

Par exploit en date du 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires "SDC [Adresse 4]" de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à CERGY, représenté par son syndic le cabinet Syndil et par Me [G], a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  7086,30 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au deuxième trimestre 2025,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens et la capitalisation des intérêts.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] n’ont pas constitué avocat.

Suivant exploits des 6 et 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a signifié ses conclusions par commissaire de justice (à étude pour les deux défendeurs) actualisant sa demande principale en paiement des charges à la somme de 6269,16 euros au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 984,89 euros et de l’assignation pour le surplus.

L’ordonnance de clôture rendue le 8 janvier 2026 a fixé la date des plaidoiries au 19 février 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 8 et 69,

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2023, 31 mai 2024, 14 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un extrait du règlement de copropriété,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des courriers simples de mise en demeure des 22 juillet, 14 novembre et 10 décembre 2024.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 5681,16 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 108 euros correspondant à deux mise en demeure, les autres frais intitulés «remise à l’avocat» n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité ou n’étant pas nécessaires au recouvrement de la dette et la mise en demeure du 28 janvier 2025 n’étant pas produite aux débats.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires, solidairement en vertu du règlement de copropriété, la somme de 5789,16 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, l’avis de réception de la mise en demeure du 22 juillet 2024 n’étant pas produite au débat.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une carence des défendeurs ayant causé au Syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC LES FLORIANES DU HAZAY » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme 5789,16 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025;

Ordonne la capitalisation des intérêts dnas les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 16 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS