TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00954 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMFZ

AFFAIRE : S.A. [Adresse 4] C/ [N] [P], [S] [M]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [N] [P]

née le 04 Avril 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [S] [M]

né le 05 Mars 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2021, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 507,65 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 18 juillet 2023, dénoncé à la CCAPEX le 20 juillet 2023 (date enregistrement). La CAF a été saisie le 10 juillet 2023.

Le bailleur a fait signifier à Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire, le 05 février 2024, dénoncé à la CCAPEX le 06 février 2024 (date enregistrement).

Madame [N] [P] a informé le bailleur de son départ du logement au 20 février 2025.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 11 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 12 mars 2025 (date d’enregistrement), la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné a fait signifier à Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement ;

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement au paiement, en deniers ou quittance, d’une somme de 7.197,22 euros au titre des loyers échus à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience,

— Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre la condamnation des débiteurs à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant en outre les frais du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil. Madame [N] [P] a comparu. Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [S] [M] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le bailleur actualise sa créance à 7.785,01 euros en indiquant qu’il est opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’importance de la dette et de l’absence de versement avant celui du 15 mai 2025, qui est un prélèvement de 247,00 euros. Il précise que Madame [N] [P] a quitté le logement et a déposé un dossier de surendettement.

Madame [N] [P] explique s’être séparée de Monsieur [S] [M], qui est encore dans le logement et confirme le dépôt du dossier de surendettement. Elle sollicite des délais de paiement. Elle précise qu’elle est employée commerciale et que ses revenus sont de 1.400,00 euros. Elle ajoute que ses dettes sont dans le plan de surendettement et qu’ils ont un enfant, dont ils se partagent la garde. Elle indique que Monsieur [S] [M] perçoit le RSA et recherche un emploi.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 02 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX et de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 05 février 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail du logement liant les parties a été résilié de plein droit le 05 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [S] [M] n’a pas jugé utile de se rendre aux deux convocations pour l’établissement du diagnostic social et financier ni à l’audience, de sorte qu’il n’a saisi la juridiction d’aucune demande.

Le bailleur maintient ses demandes et sollicite son expulsion, en raison de l’importance de la dette et de l’absence de versement avant celui du 15 mai 2025.

Pour autant, il ressort du décompte fourni par le bailleur que le locataire a effectué un versement de 412,10 euros le 15 avril 2025 et de 247,80 euros le 15 mai 2025, ces sommes correspondantes au montant du loyer résiduel.

Bien que la condition de reprise du paiement du loyer avant l’audience soit remplie, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que le locataire

Monsieur [S] [M], qui ne s’est présenté ni l’audience, ni au diagnostic social et financier, n’a formulé aucune demande en ce sens. De plus, à l’audience, le bailleur a maintenu sa demande d’expulsion et a explicitement indiqué être opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [S] [M] et compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort des éléments versés au débat et de l’audience, que Madame [N] [P] a quitté les lieux depuis le mois de février 2025, de sorte que la demande d’expulsion à son encontre est devenue sans objet.

A compter du 06 avril 2024, Monsieur [S] [M] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 13 mai 2025.

Sur la solidarité

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité rédigé dans les termes suivants : « en cas de dualité ou de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du contrat de bail. Cette solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer 6 mois après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des locataires. […]

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers (et indemnités d’occupation) dus au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance;

Sur le congé délivré par Madame [N] [P]

En l’espèce, Madame [N] [P] a donné congé le 20 février 2025. Ce congé n’est pas contesté par la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT.

Il est rappelé que le congé donné par l’un des colocataires tenu solidairement ne peut mettre fin à la solidarité, que ce locataire reste donc tenu au paiement des loyers jusqu’au terme du bail conformément à l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [N] [P] est donc tenue solidairement de la dette locative.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail.

A compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi.

L’engagement solidaire des copreneurs au titre des loyers et charges ne survit pas, sauf stipulation contraire à la résiliation bail ; qu’en effet, l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par ceux qui se maintiennent sans droit dans les lieux, lesquels demeurent alors tenus in solidum ; que celui qui se maintient seul dans les lieux sera seul tenu de l’indemnité d’occupation.

Il ressort des pièces versées au débat qu’au 13 mai 2025, la dette s’élève à la somme de 7.785,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à laquelle il convient de faire droit.

En conséquence, Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] seront solidairement condamnés à l’arriéré locatif au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de février 2025, date du congé donné par Madame [N] [P].

A compter du 1er mars 2025, Monsieur [S] [M] sera tenu seul au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

S’agissant de la procédure de surendettement, il resssort des éléments versés au débat que Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] ont déposé ensemble un dossier de surendettement le 22 mars 2024, déclaré recevable le 30 avril 2024, avec une orientation vers un réaménagement des dettes. Le plan de remboursement pour la dette locative (13 mensualités de 388,71 euros) n’a pas été respecté. Par courrier en date du 16 octobre 2024 le bailleur a mis en demeure Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] de se conformer au plan de surendettement sous peine que celui-ci devienne caduque.

Madame [N] [P] a ensuite déposé seule un nouveau dossier de surendettement le 04 novembre 2024, déclaré recevable le 03 décembre 2024 et incluant la dette locative.

Dans sa séance du 26 février 2025, la commission a adopté des mesures imposées à l’encontre de Madame [N] [P] prévoyant un rééchelonnement des dettes sur une durée de 77 mois. Les mesures imposées ont été notifiées au bailleur le 27 février 2025 par la commission de surendettement.

Dès lors, la dette locative à la charge de Madame [N] [P] sera apurée dans le cadre des mesures imposées par la commission en l’absence de recours.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] succombant, seront solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 28 juillet 2021, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], à la date du 05 avril 2024 ;

—  DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande d’expulsion à l’égard de Madame [N] [P] ;

— ORDONNE à Monsieur [S] [M] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

— FIXE la dette locative comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 7.785,01 euros (SEPT MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET UN CENTIME) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 13 mai 2025 ;

— CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] à payer à SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, au paiement les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 ;

— Dit que les sommes dues par Madame [N] [P] seront réglées dans le cadre des mesures imposées et adoptées par la commission de surendettement dans sa séance du 26 février 2025 ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 200,00 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [S] [M] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER