TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04772 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUZT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement [Adresse 11]

C/

[K] [U] [D]

[H] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [K] [U] [D], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

Mme [H] [L], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 avril 2023 prenant effet au 26 avril 2023, la S.A CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] un appartement à usage d’habitation (n°A208) situé [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 577,50 euros et une provision sur charges mensuelle de 131,10 euros.

Par contrat distinct du 21 avril 2023 prenant effet au 26 avril 2023, la S.A CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] un parking couvert (n°22) situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 20 euros et une provision sur charges mensuelle de 1,86 euros.

Le 5 mars 2024, la S.A CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la S.A CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et donc de la résiliation des baux,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 1.693,39 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte arrêté au 31 octobre 2024, mois d’octobre inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024.

A l’audience du 29 avril 2025, la S.A CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.840,79 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise en précisant que le loyer courant du mois de mars 2025 a été réglé et que le SLS appliqué a été régularisé.

Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L], comparants, reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré en précisant qu’ils n’ont pas d’autres dettes.

Madame [H] [L] indique avoir perdu son emploi en janvier 2025 et percevoir une indemnité de chômage de 1.050 euros. Monsieur [K] [U] [D] précise qu’il a été au chômage de novembre 2024 au mois de janvier 2025 mais qu’il a repris le travail et perçoit un salaire de 1.800 euros. Ils indiquent également ne pas percevoir d’Aide personnalisée au logement et qu’ils ont trois enfants à charge âgés de 10, 8 et 6 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 21 avril 2023 prenant effet au 26 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail de parking du 21 avril 2023 prenant effet au 26 avril 2023 contient également une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une sommation de payer. En outre, s’agissant d’un accessoire du logement puisqu’il est situé à la même adresse et conclu entre les mêmes parties, il doit suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer reproduisant ces deux clauses a été signifié le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 5.575,32 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.482 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CDC HABITAT produit un décompte du 7 avril 2025 démontrant que Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] restent devoir la somme de 2.815,79 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de dossiers SLS (25 euros) qui ne relèvent pas des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.815,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 14 mensualités de 200 euros chacune et d’une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] et compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT, Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 21 avril 2023 prenant effet au 26 avril 2023 entre la S.A CDC HABITAT et Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A208) ainsi qu’un parking couvert (n°22) situés [Adresse 3]) sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] à verser à la S.A CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.815,79 euros (décompte arrêté au 7 avril 2025, incluant une dernière facture de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 200 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A CDC HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] soient condamnés solidairement à verser à la S.A CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] à verser à la S.A CDC HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [U] [D] et Madame [H] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,