PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2026

N° RG 25/06244 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORJA

Code NAC : 72A

S.D.C. DIDEROT MARMONTEL

C/

[T] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIDEROT MARMONTEL, sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [T] [A], demeurant [Adresse 3]

défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire le cabinet Convergence Immobilier a fait assigner devant ce tribunal Madame [T] [A] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-21 073,71 € au titre des charges, troisième trimestre 2025 inclus, outre la capitalisation des intérêts,

—  5000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [A] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue le 22 janvier 2026 a fixé la date des plaidoiries au 19 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [T] [A] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 25 et 65,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le procès-verbal de décision prise du 1er juin 2023 par l’administrateur provisoire approuvant les comptes depuis le 1er octobre 2017 et approuvant les budgets du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024, celui du 15 mars 2024 approuvant les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et approuvant le budget du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— une ordonnance de prorogation de la durée de mission de l’administrateur provisoire de 12 mois du 14 février 2025,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— un commandement de payer les charges de copropriété délivrée le 12 mars 2024 pour la somme de 19 234,77 €.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l’assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu’elle en est à l’origine.

La partie demanderesse fait état de l’existence d’un solde débiteur de 23 156,23 € correspondant à la reprise de la comptabilité de l’ancien syndic dont la mission était terminée le 1er octobre 2019, laquelle a été imputée le 23 septembre 2021. La partie demanderesse ajoute qu’un montant créditeur doit être déduit de ce solde débiteur, soit un report total au titre de la comptabilité de l’ancien syndic à hauteur de 20 405,35 €, somme à laquelle il convient de déduire les règlements intervenus à hauteur de 19 667,68 €, soit un solde de reprise mentionnée dans le décompte produit en pièce numéro deux à hauteur de 737,67 €.

Néanmoins, aucune des pièces versées aux débats ne permet de justifier ce solde de reprise de 737,67 € et ne permet donc, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, au juge de vérifier que la créance est bien fondée. Ainsi, la demande en paiement à hauteur de 737,67 € sera rejetée.

Il sera rappelé que l’administrateur provisoire a été désigné en raison de la liquidation judiciaire de l’ancien syndic, le cabinet Sevia Immo. Il apparaît sur le décompte une ligne intitulée « apurement » à hauteur de 8397,65 €. Ce montant est justifié par l’extrait de grand livre 14 octobre 2022 communiqué aux débats. La ligne créditrice à hauteur de 9368 € correspond à la régularisation entre les provisions appelées et les charges réelles de l’exercice.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 19 219,93 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 204,11 euros correspondant uniquement aux frais de commandement de payer, les autres mises en demeure n’étant pas produites aux débats, les frais de 420 € intitulés « frais de commandement de payer » ne correspondant pas du tout à la somme versée par l’administrateur provisoire au commissaire de justice pour délivrer un tel acte, la somme de 420 € au titre de la « vacation syndicat assignation » entrant dans le cadre soit des dépens, soit des diligences exceptionnelles exercées par le syndic ou par l’administrateur qui ne sont pas prouvées en l’espèce.

Il convient en conséquence de condamner Madame [T] [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19 424,04 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Madame [T] [A] en lien direct avec un préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [T] [A], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Madame [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] et [Adresse 6] la somme 19 424,04 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [T] [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [A] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé, à [Localité 1], le 13 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Aurélie GUERRE