RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01050 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5A5

MINUTE N° :

S.D.C. [Adresse 6] [Localité 5]

c/

[S] [Z], [K] [Z]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Monsieur [S] [Z]

Madame [K] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Valérie GARCON

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 10 FEVRIER 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Cendrine ESTEBAN, Greffière placée lors des débats et de Nicoleta JORNEA, Greffière placée lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.D.C. de la Résidence "[Adresse 6]" sise [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR

ET

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [K] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparante en personne

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] sont propriétaires de locaux formant les lot n°49 et n°288 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 20 novembre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT a fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

6 469,70 euros en principal au tire des charges de copropriété impayées arrêtées au 4e trimestre 2022, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,1.163,02 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT expose que Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] n’ont pas réglé les charges afférentes à leur propriété immobilière, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits, et qu’ils lui ont, en s’abstenant de régler les charges et appels de travaux leur incombant, causé un préjudice direct, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

A l’audience du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Il s’opposeà l’octroi d’éventuels délais de paiement au profit des défendeurs. Il précise néanmoins que le 30 octobre 2025, les défendeurs ont effectué un versement de 1.000 euros.

Les défendeurs, comparants en personne, reconnaîssent la dette de charges de copropriété. Monsieur indique travailler en tant que cuisinier, précisant percevoir un revenu mensuel de 1 700 euros ; il précise que son épouse ne travaille pas. Il déclare avoir deux enfants à charge. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de procéder à des versements mensuels de 100 euros pour apurer la dette, outre le paiement des charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la propriété de Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] sur le bien litigieux est établie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] verse aux débats les appels de fonds au titre des charges et travaux, les relevés individuels de charges, les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2021, 9 février 2023, 7 mars 2024 et 27 mai 2025.

Il ressort de ces éléments que les budgets prévisionnels, comptes et travaux divers pour la période concernée par la créance invoquée ont été régulièrement approuvés.

Il ressort par ailleurs des appels de fonds et du décompte de créance produits que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à l’encontre de Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] s’élève à la somme de 5.469,70 euros, suivant décompte arrêté au 30 octobre 2025, 3e appel de provisions n°1 de l’exercice 2025-2026 inclus, au titre des charges impayées.

Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], qui n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5.469,70 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, celle ci étant de droit lorsqu’elle est demandée.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte de créance et du contrat de syndic, ces frais peuvent être évaluées à la somme de 450,97 euros, à laquelle Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] seront solidairement condamnés.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] ont indiqué percevoir respectivement 1 700 euros et 1 800 euros de revenus mensuels. Ils ont exposé avoir 2 enfants à charge. Ils ont proposé de régler leur dette par des versements mensuels de 100 euros.

Le syndicat demandeur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] apparaissent en situation de régler leur dette de sorte qu’il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

L’attention des défendeurs est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme convenu, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], qui ont comparu à l’audience, n’ont pas fait connaître les raisons de leur défaillance, de sorte que leur mauvaise foi dans le paiement de ses charges de copropriété apparaît par ailleurs établie.

Il sera alloué en réparation la somme de 500 euros, au paiement de laquelle Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] seront solidairement condamnés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], qui succombent à l’instance, seront tenus in solidum aux dépens.

Il est par ailleurs équitable de condamner in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ; toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT:

la somme de 5.469,70 euros au titre des charges impayées échues au 30 octobre 2025, 1er appel de provisions de l’exercice 2025-2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,la somme de 450,97 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à se libérer de leur dette en 23 mensualités de 100 euros, pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, ainsi qu’une dernière et 24e mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] aux entiers dépens de la présente instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait à GONESSE, le 10 février 2026.

Le greffière placée La juge