RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00192 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PC3O

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Adresse 1]

Syndic Ste Cabinet [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON, juge placée

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [Y] est propriétaire des lots n°302 (un appartement) et n°502 (un emplacement de parking), au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet [D], fait signifier à Madame [E] [Y] une sommation de payer la somme de 1 347,49 € en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 11 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Madame [E] [Y] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 10 mars 2026, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2.655,19 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.472,11 € à compter de la sommation de payer du 23 septembre 2025 et de l’assignation pour le surplus ;

—  2.500 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

—  1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 23 septembre 2025 et les frais d’inscription d’hypothèque légale ;

et de rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’achat du bien en 2024.

Il expose que Madame [E] [Y], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation

du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [E] [Y], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la qualité de propriétaire de Madame [E] [Y] est justifiée par la production de l’extrait de matrice cadastrale.

De plus, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 25 juin 2024 et 24 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice des années 2022, 2023 et 2024, et le budget prévisionnel de l’exercice des années 2025 et 2026 d’adoption des travaux ; des appels de charges et travaux produits ; et du décompte produit que Madame [E] [Y] est redevable de la somme de 1.284,04 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 25 novembre 2025 (charges du 4e trimestre 2025 inclus).

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 755,57 €, au titre des charges de copropriété dues au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 septembre 2025 sur la somme de 1.347,49 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 11 août 2025, facturée 67 €, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu également de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 23 septembre 2025, à hauteur de 124,62 €, dont il est justifié.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir les frais « honoraires dossier huissier » facturés le 22 septembre 2025 à hauteur de 150 € ainsi que les frais « honoraires suivi impayés 2025 » imputés le 23 octobre 2025 d’un montant de 558 €, correspondant aux honoraires qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 191,62 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi de la défenderesse et il n’est pas non plus justifié d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement qui sera réparé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance. Les frais de sommation de payer ne sont pas inclus dans la liste limitative des dépens, mais ont d’ores et déjà été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de :

1.755,57 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 septembre 2025 sur la somme de 1.347,49 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;191,62 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT