PREMIERE CHAMBRE

31 Mars 2026

N° RG 23/06538 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NP2B

Code NAC : 71F

[N] [F]

[A] [Q]

[W] [Y]

[U] [D] épouse [S]

[H] [V] épouse [X]

[M] [Z] épouse [C]

[I] [O]

[K] [J] veuve [B]

[R] [G] épouse [L]

[T] [E]

[P] [VY]

[CU] [DE]

[CK] [PD]

C/

S.D.C. LA FAISANDERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 février 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [Z] épouse [C], demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

Madame [K] [J] veuve [B], demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [G] épouse [L], demeurant [Adresse 5][Localité 3] [Adresse 6]

Monsieur [P] [VY], demeurant [Adresse 7] [Localité 4] [Adresse 6]

Monsieur [CU] [DE], demeurant [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 9]

Monsieur [CK] [PD], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [A] [Q], demeurant [Adresse 11] [Localité 5] [Adresse 12][Localité 6]

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 13] [Localité 5] [Adresse 12][Localité 3] [Adresse 6]

Madame [U] [D] épouse [S], demeurant [Adresse 14] [Localité 5] [Adresse 12][Localité 6]

Monsieur [H] [V] épouse [X], demeurant [Adresse 14] [Localité 5] [Adresse 15] [Localité 1]

représentés par M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du Val d’Oise

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 16] [Localité 5] [Adresse 15] [Localité 1]

représenté par M^e Nicolas BOUYER, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sise [Adresse 18] à [Localité 7], représenté par son syndic la société KER GESTION (SARL) dont le siège social est sis [Adresse 19] à [Localité 8]

représenté par M^e Stéphane LIN, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Exposé des faits et de la procédure

Par acte en date du 11 décembre 2023, M. [N] [F], Mme [M] [Z] épouse [C], M. [I] [O], Mme [K] [J] veuve [B], Mme [R] [G] épouse [L], M. [T] [E], M. [P] [VY], M. [CU] [DE], M. [CK] [PD], M. [A] [Q], M. [W] [Y],, Mme [U] [D] épouse [S] et Mme [H] [V] épouse [X] (les copropriétaires requérants) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 20] Faisanderie, située [Adresse 21] à L’Isle Adam, pris en la personne de son syndic le cabinet Ker Gestion, (SDC la Faisanderie) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir annuler l’assemblée des copropriétaires du 13 octobre 2023.

Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande de M. [N] [F], Mme [M] [Z] épouse [C], M. [I] [O], Mme [K] [J] veuve [B], Mme [R] [G] épouse [L], M.[T] [E], M. [P] [VY], M. [CU] [DE], M. [CK] [PD], M. [A] [Q], M. [W] [Y], aux fins de l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale ;

— déclaré recevable la demande de M. [T] [E] aux fins de l’annulation des résolutions n°4 et n° 5-1 ;

— déclaré recevable la demande de M. [N] [F], Mme [M] [Z] épouse [C], M. [I] [O], Mme [K] [J] veuve [B], Mme [R] [G] épouse [L], M.[T] [E], M. [P] [VY], M. [CU] [DE], M. [CK] [PD], M. [A] [Q], M. [W] [Y], Mme [U] [D] épouse [S] et Mme [H] [V] épouse [X] aux fins de l’annulation de la résolution n° 5-1.

M. [PD] est décédé le 13 mars 2025.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026 et la décision a été mise en délibéré le 31 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions du 24 septembre 2025, M. [T] [E] demande au tribunal de:

— Annuler les résolutions n°1, n°4 et n° 5.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2023 ;

— Débouter le SDC la Faisanderie de ses demandes ;

— Le dispenser de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure ;

— Condamner le SDC la Faisanderie aux dépens et au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A l’appui de ses demandes, M. [T] [E] fait valoir que l’assemblée générale s’étant tenue par correspondance était irrégulière, qu’aucun scrutateur n’a été désigné et n’a pu signer le procès-verbal d’assemblée générale. Il indique que l’adoption de la résolution autorisant la construction d’un garage sur le lot de M. [SG] et Mme [MY] est contraire au règlement de copropriété, que cette résolution aurait dû être adoptée à la majorité de l’article 26 et non de l’article 25, et que l’argument du permis de construire est sans effet sur les droits des copropriétaires.

Par conclusions du 8 juillet 2025, les autres copropriétaires requérants demandent au tribunal de :

— Prononcer l’annulation de la résolution 5-1 de l’assemblée générale du 13 octobre 2023 ;

— Dire qu’ils seront exclus de l’appel de charge correspondant aux frais irrépétibles et aux dépens ;

— Condamner le SDC la Faisanderie aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Boquet, et au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution 5-1, les autres copropriétaires requérants indiquent que l’assemblée générale s’est tenue par correspondance de manière irrégulière. Ils ajoutent que la résolution est contraire au règlement de copropriété. Ils soutiennent que les parcelles entourant les pavillons sont, en application du règlement de copropriété des parties communes dont les propriétaires ont la jouissance privative, mais sur lesquels ne peut être implanté aucun édifice, même à titre précaire.

Suivant conclusions en date du 21 mai 2025, le SDC la Faisanderie demande au tribunal de :

— déclarer les demandes de M. [F], Mme [Z], M. [O], Mme [J], Mme [G], M. [VY], M. [DE], M. [PD], M. [Q], M. [Y], Mme [D], Mme [V] et M. [E] irrecevables pour défaut de qualité à agir ;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les demandeurs aux dépens et à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— exclure les demandeurs de la répartition de ces sommes.

MOTIFS

1.Sur les conséquences du décès de M. [PD]

En application de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

Il convient, dès lors que l’action en annulation d’une assemblée générale est une action personnelle qui ne revêt pas de caractère transmissible, de constater l’extinction de l’instance à l’égard de M. [PD].

2.Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève la même fin de non-recevoir que celle tranchée par l’ordonnance du 11 mars 2025. Cette demande est donc irrecevable au titre de l’autorité de la chose jugée.

3.Sur la régularité de l’assemblée générale du 13 octobre 2023

L’article 17-1-A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Par ailleurs, selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion et à défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. Le même article précise que, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Il résulte de ce texte que la participation des copropriétaires à une assemblée générale par un vote par correspondance n’est qu’une faculté qui appartient à chacun des copropriétaires et qu’elle ne saurait être un mode de tenue et de participation exclusif.

Au contraire, une assemblée générale qui est l’occasion pour le syndicat des copropriétaires de délibérer de ses décisions doit en toutes circonstances autoriser une participation physique des copropriétaires et se tenir en un lieu déterminé à l’avance.

Par ailleurs, l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, prise pendant la période de pandémie, dispose que, jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Il est constant que l’atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu’il soit nécessaire pour le copropriétaire lésé de faire la démonstration d’un grief.

En l’espèce, l’assemblée générale du 13 octobre 2023 s’est tenue exclusivement par correspondance, ainsi qu’en atteste les convocations adressées aux copropriétaires et le procès-verbal de l’assemblée générale.

Aucune circonstance ne pouvant justifier cette tenue d’assemblée exclusivement par correspondance, et les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 n’étant plus applicable à la date de cette réunion, il convient de constater que cette irrégularité fait encourir la nullité à l’ensemble de ses résolutions.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande des copropriétaires requérants et de prononcer l’annulation de la résolution 5-1.

Il sera également fait droit à la demande de M. [E], et la résolution 4 sera annulée.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le SDC de la Faisanderie aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

L’article 700 du même code prévoit en outre que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner le SDC de la Faisanderie à indemniser M. [E] à hauteur de 1 200 euros et les autres copropriétaires requérants à hauteur de 2 500 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient de dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure les copropriétaires requérants.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate l’extinction de l’instance à l’égard de M. [CK] [PD] ;

Déclare irrecevables les fins de non-recevoir invoquées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 22], située [Adresse 21] à [Localité 9] au titre du défaut de qualité à agir ;

Prononce l’annulation des résolutions n° 4 et n° 5-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 22], située [Adresse 21] à [Localité 9] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Boquet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 22], située [Adresse 21] à [Localité 9] à payer à M. [T] [E] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 22], située [Adresse 21] à [Localité 9] à payer à M. [N] [F], Mme [M] [Z] épouse [C], M. [I] [O], Mme [K] [J] veuve [B], Mme [R] [G] épouse [L], M. [P] [VY], M. [CU] [DE], M. [A] [Q], M. [W] [Y],, Mme [U] [D] épouse [S] et Mme [H] [V] épouse [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. [T] [E] ; M. [N] [F], Mme [M] [Z] épouse [C], M. [I] [O], Mme [K] [J] veuve [B], Mme [R] [G] épouse [L], M. [P] [VY], M. [CU] [DE], M. [A] [Q], M. [W] [Y],, Mme [U] [D] épouse [S] et Mme [H] [V] épouse [X] seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 31 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS