PREMIERE CHAMBRE

20 Janvier 2026

N° RG 23/06114 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NN3I

Code NAC : 71F

[U] [F]

C/

S.D.C. [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 25 novembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Arié ALIMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet CPI (SYNERGI) dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Laura ELALOUF SOUSSANA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de Paris

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Faits et procédure

Monsieur [U] [F] est propriétaire d’un appartement F3 (lot numéro 461) et d’une cave (lot numéro 493) depuis le 29 octobre 1986 situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1]. L’ensemble immobilier est composé de 964 lots, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2021, le syndic Memmo Immobilier a été désigné pour une durée d’un an du 29 avril 2021 au 30 avril 2022. Par procès-verbal d’assemblée générale du 12 mai 2021, la société Batim et Fils a été désignée en qualité de syndic du 12 mai 2021 au 30 juin 2022.

Suivant jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 novembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2021 a été annulée. Suivant ordonnance de référé du 4 février 2022, le juge des référés a condamné la société Batim et Fils à remettre à la société Memmo Immobilier les pièces afférentes à la gestion de l’immeuble. Une assemblée générale s’est déroulée le 13 janvier 2022. Suivant jugement du 27 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2022 a été annulée.

Par procès-verbal d’assemblée générale du 6 mai 2022, le mandat de syndic de la société Memmo Immobilier a été renouvelé pour une durée de trois ans du 6 mai 2022 au 6 mai 2025.

Suivant assemblée générale du 22 septembre 2023, à laquelle Monsieur [U] [F] était absent (notification du procès-verbal le 17 octobre 2023), le syndic SYNERGI a été désigné en qualité de syndic de la copropriété pour 18 mois jusqu’au 21 mars 2025.

Suivant exploit du 15 novembre 2023 (RG 23 6114), Monsieur [U] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet Synergi, afin de solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023, outre le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant exploit du 24 novembre 2024, la société CPI, exerçant sous l’enseigne SYNERGI, a assigné la société Memmo immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner à lui remettre sous astreinte les archives du syndicat des copropriétaires les Vergers. Suivant ordonnance du 6 décembre 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné la société CPI au paiement des frais irrépétibles.

Suivant exploit du 31 janvier 2025, Monsieur [U] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet Synergi, afin de solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 4 novembre 2024 à titre principal et, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution numéro trois de l’assemblée générale, avec jonction au dossier numéro 23/6114 et condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Monsieur [U] [F],a formulé les demandes suivantes :

– l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 (à titre principal, pour défaut de convocation, à titre subsidiaire, en raison d’une convocation par une personne sans qualité pour le faire, à titre infiniment subsidiaire, en raison du défaut de respect des délais de convocation, à titre encore plus subsidiaire, l’annulation de cette assemblée générale en raison de l’absence des mentions obligatoires sur la convocation),

– en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] [F] fait valoir que la jonction des deux procédures pendantes devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise doit être ordonnée. Il ajoute que, depuis le 29 avril 2021, date de la première désignation du syndic Memmo Immobilier, des ingérences incessantes sont à déplorer dans le mandat du syndic engendrant une véritable situation de paralysie et de longues et coûteuse procédures judiciaires. À titre principal, il fait valoir qu’il n’a jamais reçu de convocation par la société CPI (enseigne Synergi) à l’assemblée générale du 22 septembre 2023. À titre subsidiaire, il ajoute que la personne l’ayant informé de la tenue de l’assemblée générale litigieuse, Monsieur [B], n’avait pas qualité pour le convoquer et, à titre infiniment subsidiaire, n’a pas respecté le délai minimal de convocation. À titre infiniment subsidiaire, il sollicite l’annulation d’assemblée générale pour absence des mentions obligatoires sur la convocation.

S’agissant de l’assemblée générale du 4 novembre 2024 (RG 25 1107), il précise qu’il n’était pas présent et qu’il est dans les délais pour la contester, arguant du défaut de qualité de la personne l’ayant convoqué (Monsieur [T] [J] qui n’est pas le président du conseil syndical). À titre subsidiaire, il a sollicité l’annulation de la résolution numéro trois de cette dernière assemblée générale.

Il a été procédé à une jonction du dossier 25/11 07 au dossier 23/61 14 par le juge de la mise en état suivant ordonnance du 15 mai 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société CPI (exerçant sous l’enseigne Synergi) a sollicité le débouté de la partie demanderesse concernant sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 ainsi que sa condamnation aux dépens et à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune écriture n’est parvenue concernant la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 novembre 2024.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que, si l’assemblée générale du 6 mai 2022 a effectivement désigné le cabinet Memmo Immobilier pour une durée de trois ans, il a été décidé, au vu des circonstances particulièrement houleuses de sa désignation, que ce syndic n’effectuerait un contrat que d’une durée d’un an (soit du 6 mai 2022 au 5 mai 2023). Il ajoute qu’en considération de l’expiration de ce contrat de syndic, Monsieur [O] [B] a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 22 septembre 2023 au terme de laquelle le cabinet Synergi a été désigné syndic. Le syndicat des copropriétaires estime que le cabinet Memmo Immobilier a instrumentalisé Monsieur [F] en initiant cette procédure afin d’affaiblir la désignation de la société CPI (enseigne : Synergi). S’agissant du défaut de convocation, il indique que le demandeur reconnaît lui-même qu’il a bien été convoqué par Monsieur [B], qui avait qualité pour procéder à cette convocation. S’agissant de la régularité des mentions de la convocation et du délai, le syndicat des copropriétaires souligne que Monsieur [F] ne justifie pas du défaut de respect du délai de 21 jours.

L’ordonnance de clôture, rendue le 18 septembre 2025, a fixé la date de plaidoirie au 25 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 20 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la question de l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

En l’espèce, M. [F] a sollicité la nullité de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 par assignation du 15 novembre 2023, soit moins de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2023. Il ressort de l’étude du procès-verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2023 que Monsieur [F] n’était pas présent ou représenté à cette assemblée générale ordinaire, qui s’est achevée par un vote et l’adoption de 7 résolutions. L’action en nullité intentée par Monsieur [F] est donc recevable.

Force est de constater qu’en réalité, Monsieur [F] ne conteste pas avoir été convoqué, puisqu’il reconnaît dans sa demande subsidiaire avoir reçu convocation de Monsieur [B]. Ainsi, l’argumentation formulée à titre principal et fondée sur l’absence totale de convocation d’un copropriétaire à une assemblée générale ne peut être accueillie.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire fondée sur l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 pour défaut de qualité de la personne convoquant l’assemblée et défaut de respect des délais de convocation.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic ne peut se faire substituer (IV), que les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée (VII).

Le même article précise que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (VIII).

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer. L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée (VIII).

Le syndicat des copropriétaires produit au débat la lettre de la société Memmo Immobilier du 16 septembre 2022 qui précise que la durée du contrat signé pour exercer les fonctions de syndic de [Adresse 1] initialement fixée pour une durée de trois ans lors de l’AG du 29 avril 2021, est finalement réduite à un an, sans pour autant préciser s’il s’agit d’une démission ou d’un commun accord avec le syndicat des copropriétaires. Néanmoins, en vertu du texte précité, les formes légales n’ont pas été respectées et le syndic Memmo Immobilier ne pouvait faire cesser ainsi ses fonctions sans que l’assemblée générale des copropriétaires ait été amenée à prendre une décision sur cette question.

En conséquence, le syndic Memmo Immobilier devait continuer d’exercer ses missions et doit donc être considéré comme étant toujours en fonction au jour de la convocation de l’AG du 22 septembre 2023.

Les articles 7 et 8 du décret du 17 mars 1967 disposent que l’assemblée générale est convoquée par le syndic. La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret. Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Les articles 9 et 64 du décret précité disposent que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le règlement de copropriété prévoit, en sa page 17, qu’à défaut pour le syndic de convoquer l’assemblée générale annuelle, tout copropriétaire pourra requérir du conseil syndical la convocation de cette assemblée et, en cas de carence du conseil syndical, il pourra faire convoquer cette assemblée selon la procédure prévue à l’article 50 du décret du 17 mars 1967. En page 18, le règlement de copropriété précise que, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, au moins 20 jours à l’avance, la date de réception de la lettre faisant foi.

La convocation à l’assemblée générale du 22 septembre 2023 versée au débat mentionne que l’assemblée générale est convoquée par le conseil syndical dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne dispose plus de syndic depuis le 30 juin 2023 (résolution numéro deux).

En vertu des textes précités, l’assemblée générale des copropriétaires devait être convoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Le conseil syndical ainsi que son président, Monsieur [B], ont été désignés suivant résolution en assemblée générale du 29 avril 2021 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 28 avril 2024. Néanmoins, la preuve n’est pas rapportée que le syndic, Memmo Immobilier, a été mis en demeure et que cette mise en demeure est restée infructueuse pendant 8 jours avant la convocation effectuée par Monsieur [B].

En conséquence, l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 sera constatée.

Au surplus, il n’est pas contesté que Monsieur [U] [F] a été convoqué suivant lettre recommandée avec avis de réception tamponné par la Poste le 13 septembre 2023. Force est de constater que cette convocation ne respecte ni délai prévu dans le règlement de copropriété, ni le délai légal, étant précisé qu’il s’agit d’un délai préfix dont le non-respect porte atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire de participer de manière éclairée à l’assemblée générale. L’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 est donc encourue, sans qu’il ne soit nécessaire pour Monsieur [U] [F] de justifier d’un grief qui lui aurait été causé par l’envoi tardif de la convocation.

Sur la question de l’annulation de l’assemblée générale du 4 novembre 2024

En l’espèce, sur la qualité à agir de Monsieur [U] [F] et la condition temporelle d’une telle action, celui-ci sollicite la nullité de l’assemblée générale du 4 novembre 2024 par assignation du 31 janvier 2025, soit moins de deux mois après la notification du procès-verbal en date du 3 décembre 2024. Il ressort de l’étude du procès-verbal d’assemblée générale du 4 novembre 2024 que Monsieur [U] [F] n’était pas présent ou représenté à cette assemblée générale, qui s’est achevée par un vote et l’adoption de 4 résolutions. L’action en nullité intentée par Monsieur [U] [F] est donc régulière.

Les articles 7 et 8 du décret du 17 mars 1967 disposent que l’assemblée générale est convoquée par le syndic. La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret. Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Le règlement de copropriété prévoit, en page 17, qu’il appartient au syndic de convoquer l’assemblée générale annuelle.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a nommé la société CPI (exerçant sous l’enseigne Synergi) pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 21 mars 2025.

Néanmoins, suite à l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2023, l’adoption des résolutions n°3 et n°4 du procès-verbal de ladite assemblée, portant respectivement sur la révocation du syndic MEMMO IMMOBILIER et sur la nomination du cabinet SYNERGI, ont été en conséquence annulées. Ainsi, le syndic MEMMO IMMOBILIER, nommé comme mandataire pour 3 ans à compter de l’assemblée générale du 6 mai 2022 (laquelle n’a pas été annulée par le tribunal judiciaire), était bien le syndic de la copropriété au moment de la convocation de l’assemblée extraordinaire du 4 novembre 2024.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2021 que Monsieur [O] [B] a été élu président du conseil syndical, et ce, pour une durée de 3 ans à compter de cette assemblée, soit jusqu’au 29 avril 2024. En l’absence de nouvelle nomination intervenue suite à l’expiration de son mandat, la copropriété était dépourvue d’un président de conseil syndical au moment de la convocation de l’assemblée générale du 4 novembre 2024. Dans ces conditions, seul un copropriétaire pouvait solliciter la convocation d’une assemblée générale, mais dans les conditions de l’article 50 dudit décret, c’est-à-dire après avoir été habilité par le Président du tribunal judiciaire et après mmise en demeure infructueuse pendant plus de 8 jours au syndic.

En l’espèce, Monsieur [U] [F] fait valoir que la convocation à cette assemblée générale a été effectuée par Monsieur [T] [J], alors que celui-ci n’est nullement président du conseil syndical.

Il ressort de la convocation de l’assemblée générale du 4 novembre 2024 que Monsieur [T] [J] a procédé à une telle convocation, non pas en qualité de copropriétaire, mais plutôt en représentant le conseil syndical en tant que président du conseil syndical.

N’étant ni habilité par le président du tribunal judiciaire, ni président du conseil syndical et n’ayant pas mis en demeure le syndic Memmo Immobilier, il apparaît que la convocation de Monsieur [F] à l’assemblée générale du 4 novembre 2024 est irrégulière.

Cette irrégularité de convocation constitue une violation des dispositions d’ordre public du régime de la copropriété, qui engendre nécessairement l’annulation de l’assemblée générale.

L’assemblée générale du 4 novembre 2024 sera annulée et la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°3 de ladite assemblée générale ne sera pas examinée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit en vertu des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande formulée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la nullité de l’assemblée générale du 22 septembre 2023,

Prononce la nullité de l’assemblée générale du 4 novembre 2024,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes, et notamment la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé un [Adresse 4] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 20 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS