TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e REGNAULT / CCC

— M^e BLATTER / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/12470

N° Portalis 352J-W-B7E-CTLQ4

N° MINUTE : 4

Assignation du :

30 Novembre 2020

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [V] [R]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [L] [R]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [P] [R]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. FIDES, représentée par Maître [J] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. ORFIO

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

Décision du 18 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/12470 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLQ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sandra PERALTA, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025. Délibéré prorogé au 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 novembre 1999, mesdames [H] [N] et [M] [A] ont consenti à monsieur [Z] [S], aux droits duquel est venue la SARL ORFIO, un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 20], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1999 et moyennant un loyer annuel de 33 000 francs en principal.

Par jugement du 15 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2008 et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 7 012,23 € par an en principal.

Par acte extrajudiciaire du 04 décembre 2018, la locataire a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019.

Par acte du 04 mars 2019, la bailleresse lui a signifié un refus de renouvellement du bail et une offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 25 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, saisi par la bailleresse d’une demande de désignation d’un expert afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement par les parties dans le cadre de l’éviction de la locataire, a fait droit à ses demandes et désigné monsieur [E] [W] pour y procéder.

L’expert judiciaire a rendu un rapport en date du 31 juillet 2020, concluant :

— que l’éviction entraînerait la perte du fonds de commerce ;

— que l’indemnité d’éviction s’évaluait à la somme totale de 482 410 €, arrondie à 482 000 €, décomposée comme suit :

* perte du droit au bail : 390 000 €,

* frais de remploi : 39 000 €,

* frais de réinstallation : 25 000 €,

* perte du stock : 16 800 €,

* trouble commercial : 11 610 €,

— que le montant de l’indemnité d’occupation pouvait être apprécié à la somme de 3 498 € par mois à compter du 1er janvier 2019.

La locataire a libéré les locaux et la restitution des clés a été constatée par procès-verbal d’huissier du 02 novembre 2020.

Par acte du 30 novembre 2020, madame [M] [A] a fait assigner la SARL ORFIO devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 46 640 €, de voir juger que la locataire avait perdu tout droit au versement d’une indemnité d’éviction et, subsidiairement, de voir fixer ladite indemnité d’éviction à la somme de 78 000 €.

Par acte du 18 décembre 2020, la SARL ORFIO a fait assigner madame [M] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 805 114,45 € et l’indemnité d’occupation à la somme de 3 498 € par mois.

Ces instances, enregistrées sous les numéros de rôle RG 20/12470 et RG 21/00235, ont été jointes le 15 décembre 2021.

Par ordonnance du 20 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

À l’audience collégiale du 07 décembre 2023, le conseil de la défenderesse a remis au tribunal un extrait du BODACC justifiant de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire au profit de la SARL ORFIO le 23 mars 2023.

Au cours de cette même audience, il a été évoqué le possible décès de madame [M] [A], le 08 septembre 2022.

Par jugement du 18 janvier 2024, le tribunal a constaté l’interruption de l’instance, révoqué l’ordonnance de clôture et invité les parties à accomplir les diligences nécessaires à la reprise de l’instance.

Le 18 juin 2024, monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R], venant aux droits de madame [M] [A] à la suite du décès de cette dernière, ont régularisé des conclusions d’intervention volontaire et de reprise d’instance.

Par conclusions du 16 juillet 2024, maître [J] [I], de la SELARL FIDES, est intervenu à l’instance en qualité de liquidateur de la SARL ORFIO.

Dans leurs dernières conclusions du 02 octobre 2024, monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] sollicitent du tribunal de :

À titre liminaire,

— reprendre l’instance en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue ;

— les recevoir en leur reprise d’instance ;

À titre principal,

— juger que l’article L.145-14 du code de commerce est contraire aux dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales en ce qu’il ne plafonne pas le montant de l’indemnité d’éviction due à la société ORFIO au montant des loyers versés par la société ORFIO à madame [A] ;

En conséquence,

— limiter et fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale des loyers perçus pendant le bail expiré, soit 112 152,81 € ;

À titre subsidiaire,

— fixer à la somme de 401 610,00 € l’indemnité d’éviction que devront payer les ayants-droits de madame [M] [A] à maître [J] [I] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ORFIO en cas de mise en cause des organes de la procédure, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce ;

Dans tous les cas,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation dû par maître [J] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ORFIO à monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] à la somme de 68 215,56 € au titre de la période allant du 1er janvier 2019 au 02 novembre 2020 ;

— fixer à la somme de 5 000 € le montant des frais dus par maître [J] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ORFIO à monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] par application de l’article 700 dudit code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— fixer le montant des dépens de la procédure à prendre en charge par maître [J] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ORFIO, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Sébastien RÉGNAULT, membre de l’AARPI OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures du 16 juillet 2024, maître [J] [I], de la SELARL FIDES, en qualité de liquidateur de la SARL ORFIO, sollicite du tribunal de :

— constater la reprise de l’instance par la SELARL FIDES, agissant par maître [I], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ORFIO ;

— débouter monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater que monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] ne rapportent pas la preuve d’un possible transfert du fonds de la société ORFIO ;

— juger en conséquence que l’indemnité d’éviction principale est une indemnité pour perte du fonds de commerce ;

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société ORFIO à la somme de 805 114,45 € ;

— dire et juger que les indemnités de licenciement seront dues sur justificatifs ;

— condamner solidairement monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] au paiement de la somme de 805 114,45 € ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3 498 € par mois à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 02 novembre 2020, date de restitution des locaux ;

— condamner solidairement monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] aux dépens comprenant les frais d’expertise et à verser à la société ORFIO une somme de 15 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et que rien ne justifie en l’espèce qu’elle soit écartée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2024 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 juin 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, délibéré prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision sur lesquels il y a lieu de statuer dans la partie exécutoire du jugement.

Il convient également de constater qu’en application des articles 369, 370, 373 et 374 du code de procédure civile, l’instance, interrompue par le placement en liquidation judiciaire de la SARL ORFIO puis par le décès de madame [M] [A], a repris par le simple effet de l’intervention dans la cause du liquidateur de la première et des ayants-droit de la seconde, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur cette reprise dans le présent jugement.

Sur la conventionnalité de l’article L. 145-14 du code de commerce et la demande de limitation de l’indemnité d’éviction au montant des loyers versés par la défenderesse

Les consorts [R] font valoir à titre principal que l’article L.145-14 du code de commerce, qui prévoit une indemnité d’éviction au profit du preneur à bail commercial qui n’est pas plafonnée au montant des loyers perçus à l’occasion de l’exécution du bail dont le renouvellement est refusé, porte une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété du bien loué, droit protégé par l’article 1er , alinéa 1er , du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Ils exposent que l’indemnité d’éviction, chiffrée à 482 000 € par l’expert judiciaire ou à 805 114,45 € par la défenderesse, étant démesurée par rapport à la somme globale de 112 152,81 € perçue par madame [A] à titre de loyer entre le 19 novembre 2004 (date d’achat du fonds de commerce par la société ORFIO) et le 02 novembre 2020 (date de son départ des lieux), l’application de l’article L.145-14 du code de commerce a des effets disproportionnés sur leur droit de propriété puisqu’elle les prive de tout bénéfice financier et même provoque une perte financière.

Ils ajoutent que la poursuite d’intérêts généraux ne peut se faire systématiquement au détriment d’une partie, via le plafonnement du loyer renouvelé dont a déjà bénéficié la locataire puis l’absence de plafonnement de l’indemnité d’éviction.

Ils considèrent que la disproportion de l’atteinte à leur droit est renforcée par l’absence d’ouverture du recours à l’expertise in futurum pour évaluer l’indemnité d’éviction avant d’en refuser le renouvellement et la faculté, exercée par la locataire, de bloquer l’exercice de leur droit de repentir en restituant les clés des lieux loués.

Il se prévalent, enfin, des dispositions de l’ancien article 1150 du code civil, devenu l’article 1231-3, selon lesquels le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou prévisibles lors de la conclusion du contrat, en dehors des cas de dol, faisant valoir que le préjudice prévisible correspond au bénéfice économique du contrat, donc au montant des loyers perçus à son occasion.

La défenderesse leur oppose que les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce sont conformes aux dispositions de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la Convention EDH, ayant déjà été jugé :

— que les mots « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession » figurant au second alinéa de ce texte sont conformes à la constitution,

— que le lissage du loyer prévu par l’article L.145-34 du code de commerce, pouvant aussi être considéré comme une atteinte au droit de propriété du bailleur, est conforme à la Constitution,

— que le législateur, en prévoyant l’indemnisation du locataire en cas de non renouvellement du bail, a souhaité permettre la poursuite de son activité et éviter que la viabilité des entreprises commerciales et artisanales soit compromise et a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général au regard duquel les dispositions contestées ne portent pas une atteinte disproportionnée, le bailleur conservant la faculté de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer,

— que la prise en compte du « gain Pinel » dans la détermination du préjudice réparé par l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce n’a pas été jugée contraire aux dispositions de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la Convention EDH par le tribunal judiciaire de PARIS.

Elle rappelle que dans une décision du 02 juin 2020, le tribunal judiciaire de PARIS a précisé que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette réparation devant être intégrale.

Elle ajoute que le droit à indemnité d’éviction, corollaire du droit au renouvellement du bail, est d’ordre public et que la restitution des clés des locaux loués, bloquant le droit de repentir de la bailleresse, n’est que la conséquence de son choix de refuser le renouvellement du bail.

Sur ce,

Selon l’article 55 de la Constitution :

« Les traités ou accords régulièrement ratifiés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

Le juge judiciaire est compétent pour contrôler la conformité d’une disposition nationale à la Convention européenne des droits de l’homme et doit écarter l’application de la norme nationale s’il constate qu’elle a, concrètement, des effets disproportionnés sur un droit fondamental protégé par ladite convention.

L’article 1er du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que :

« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. »

Ce texte prévoit une protection du droit de propriété mais son deuxième alinéa permet d’y porter atteinte par des lois réglementant leur usage, c’est-à-dire des lois qui n’impliquent pas de transfert de propriété mais limitent ou contrôlent son usage, ce pour la poursuite d’un intérêt général, s’il n’est pas porté d’atteinte disproportionnée à ce droit.

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Ce texte porte atteinte au droit de propriété du bailleur qui ne peut librement disposer de son bien à l’expiration du bail commercial, puisqu’il ne peut refuser son renouvellement sans payer une indemnité d’éviction au locataire.

Il est constant que cette restriction a été édictée dans un intérêt général, qui est de permettre la poursuite de l’activité du locataire et d’éviter que la viabilité des entreprises commerciales et artisanales soit compromise.

Le tribunal ne saurait considérer que le défaut de plafonnement de l’indemnité au montant des loyers perçus au cours du bail expiré constitue une atteinte disproportionnée au droit de propriété des demandeurs au regard de l’objectif poursuivi par le législateur alors que cet objectif ne serait, au contraire, pas atteint si cette indemnité était ainsi plafonnée, puisque le locataire évincé serait privé de son droit à une indemnisation intégrale et donc suffisante pour lui permettre de poursuivre son activité en rachetant un fonds similaire ou en transférant son fonds dans des locaux équivalents.

En outre, il en résulterait en l’espèce, compte tenu de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, une atteinte excessive au droit du locataire qui en est propriétaire, lequel n’en serait pas justement indemnisé.

Par ailleurs, la privation de bénéfices ou la perte financière disproportionnée en considération du faible montant perçu au titre des loyers antérieurs par rapport au montant de l’indemnité d’éviction dont font état les bailleurs n’est pas caractérisée, puisque le paiement de cette indemnité est censé leur permettre de récupérer dans leur patrimoine un bien libéré du bail, qu’ils pourront remettre en location à un meilleur prix ou céder à un prix plus avantageux.

En effet, il ressort des conclusions d’expertise judiciaire que la faiblesse des revenus procurés au cours des baux expirés par comparaison avec le montant de l’indemnité d’éviction tient au caractère favorable des stipulations desdits baux, qui plus est anciens et au loyer plafonné d’une part, au vu de la valeur locative de marché des locaux d’autre part, générant une valeur élevée du droit au bail perdu par la locataire et une charge financière conséquente pour sa réinstallation (bien que cette réinstallation ne soit plus d’actualité compte tenu de sa récente liquidation judiciaire), tandis que les bailleurs se trouveront en mesure de consentir un nouveau bail au loyer bien plus élevé et à des conditions peut-être moins avantageuses pour le preneur ; ainsi, il n’apparaît pas qu’ils subissent une perte financière démesurée au regard du dommage résultant de l’éviction et de l’intérêt général pour lequel la restriction à leur droit de propriété a été édictée.

De plus, si les bailleurs considèrent que la reprise de leur bien est à leur désavantage financier, l’article L.145-58 du code de commerce leur ouvre un droit de repentir, pour se soustraire au paiement de l’indemnité en acceptant le renouvellement du bail.

Les consorts [R] ne peuvent soutenir de manière efficace qu’ils n’ont pu anticiper le montant de l’indemnité puis y échapper alors qu’ils avaient la faculté, avant de répondre à la demande de renouvellement de leur locataire, de solliciter l’avis d’un expert hors de toute procédure judiciaire, ce qui est d’usage fréquent, et que, si la locataire a quitté les lieux avant qu’ils n’exercent, éventuellement, leur droit de repentir prévu par l’article L.145-58 du code de commerce, ce départ n’était pas imprévisible et il n’est pas soutenu qu’il serait intervenu avec une hâte anormale dans le seul but de faire échec audit droit de repentir.

Enfin, il est noté, pour répondre complètement aux arguments des demandeurs, que la poursuite d’intérêts généraux au détriment d’une partie sans réciprocité en sa faveur n’est pas un critère d’appréciation de la disproportion de l’atteinte à ses droits et que les dispositions de l’ancien article 1150 du code civil, devenu l’article 1231-3, limitant l’indemnisation d’une partie à un contrat aux dommages et intérêts qui ont été prévus ou prévisibles au moment de sa souscription, ne sont pas applicables au paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle ne répare pas un préjudice résultant d’une faute contractuelle.

En conséquence, il convient de constater qu’il n’est pas justifié que le défaut de plafonnement de l’indemnité d’éviction au montant des loyers versés par la locataire au cours du bail expiré porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs et donc de rejeter leur demande tendant à limiter ladite indemnité à la somme de 112 152,81 €.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

*Sur les locaux loués

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués sont situés sur [Adresse 16], dans le quatrième [Localité 12], sur une artère en sens unique de circulation automobile desservant le pont de [Localité 29] par ses deux extrémités et qui s’étend du [Adresse 24] à la [Adresse 22].

L’expert judiciaire indique que l’activité commerciale du quartier est tournée vers les secteurs suivants : restauration (28,70 %), service (24,22 %), maison/décoration (8,97 %), commerce de bouche (8,52 %), loisirs (7,62 %), mode (6,28 %), distribution (4,93 %), beauté/santé (4,48 %), finance (2,69 %), hébergement touristique (2,69 %), auto/moto (0,9 %).

Il note la proximité immédiate de l’arrêt de bus Pont [Localité 29] – [Adresse 23] à 32 mètres des locaux, qui sont également desservis par l’arrêt de bus Université [Localité 21] à 159 mètres, la station de métro [Localité 29]-Morland à 174 mètres et le parking Pont [Localité 17] à 503 mètres.

L’expert observe que les locaux dépendent d’un immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième lambrissé en ardoises, avec façade en pierre de taille sur rue et façade enduite sur cour, balcons filants aux deuxième et cinquième étages, garde-corps en fer forgé et toiture en zinc.

Les locaux correspondent à une boutique en rez-de-chaussée développant un linéaire de façade de huit mètres environ sur le [Adresse 13] avec accès de plain-pied, comprenant :

— une aire de vente, d’une hauteur sous plafond de 3,58 mètres environ, avec agencements en bois, lustres suspendus et sol parqueté en point de Hongrie,

— une arrière-boutique avec porte sur cour, d’une hauteur sous plafond de 3,58 mètres environ, avec une mezzanine dans le volume, un coin cuisine, un sol plastique et un parquet en point de Hongrie,

— une sortie sur cour, avec accès à la cour en contrebas de quatre marches,

— des WC à la turque.

L’expert judiciaire fait état d’une impression d’ensemble qu’il qualifie d’ « assez bonne » au vu des éléments suivants :

— linéaire de vitrine procurant une bonne visibilité,

— locaux anciens, en bon état d’entretien apparent,

— éclairement naturel moyen, notamment sur l’arrière-boutique.

Indiquant qu’il a travaillé à partir de plans cotés des locaux et d’un relevé de surface établi par l’entreprise DIAGAMTER, il retient les surfaces utiles et les surfaces pondérées suivantes :

— zone 1 : 49,00 m2U x coefficient de 1 = 49,00 m2P

— zone 2 : 10,66 m2U x coefficient de 0,80 = 8,53 m2P

— arrière-boutique avec porte sur cour en contrebas de 4 marches : 22,75 m2U x coefficient de 0,40 = 9,10 m2P

Total = 66,63 m2P

La surface pondérée proposée par l’expert judiciaire, qui n’est pas contestée par les parties, sera retenue.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, à la date du 02 novembre 2020.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité dans un autre local.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

L’expert judiciaire estime que l’éviction pourrait entraîner la perte du fonds de commerce si le bailleur ne proposait pas de locaux de remplacement similaires dans un secteur proche et équivalent, compte tenu de la situation proche de la Seine et de l’emplacement historique du magasin de la locataire à cette adresse, depuis 1934.

Il ajoute que l’hypothèse du transfert du fonds de commerce peut être retenue uniquement si le bailleur propose des locaux de remplacement similaires dans un secteur proche et équivalent.

Au vu de ces éléments, il est d’avis que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, l’hypothèse du transfert apparaissant plus onéreuse en cas de perte de clientèle.

Les consorts [R] ne contestent pas la perte du fonds.

La locataire, pour sa part, observe que les bailleurs n’ont pas cherché à rapporter la preuve que le fonds était transférable.

La perte du fonds de commerce de la SARL ORFIO, qui est présumée, sera en conséquence retenue, de sorte qu’il convient d’apprécier le montant de l’indemnité de remplacement lui revenant.

L’expert judiciaire a estimé la valeur du droit au bail à 390 000 €, en appliquant :

*une valeur locative de marché de 900 €/m2P au regard des loyers pratiqués, soit 59 970 € pour 66,63 m2P, arrondi à 60 000 €/an HT et HC,

*un loyer de renouvellement théorique plafonné de 7 861,04 € HT/HC/an,

*une économie de loyer de : 60 000 € – 7 861 € = 52 139 € HT/HC/an,

*un coefficient de capitalisation de 7,50 compte tenu du prix de marché,

*calcul : 52 139 € x 7,50 = 391 042,50 €, arrondis à 390 000 €.

En particulier, s’agissant de la détermination de la valeur locative de marché, l’expert explique avoir tenu compte des éléments suivants :

— l’emplacement sur l’île [Localité 28], dans un secteur résidentiel et touristique recherché, mais sur le tronçon de la voie de faible commercialité, avec une bonne desserte par les transports en commun, la station de métro [Localité 29]-Morland (ligne 7) étant située à 250 m environ,

— l’importante baisse du flux de chalands sur l’île [Localité 28] depuis l’incendie de la cathédrale [18] intervenu les 15 et 16 avril 2019,

— la qualité de construction de l’immeuble,

— la bonne visibilité,

— la grande hauteur sous plafond (3,60 m environ),

— les activités autorisées par le bail : « Commerce d’articles de pêche et de sport. Le locataire ne pourra exercer une autre profession, sauf les massages médicaux et soins esthétiques et de beauté à l’exclusion du métier de coiffeur », ce qui est une destination contractuelle relativement large,

— le bail qui est très favorable au locataire, le bailleur conservant à sa charge l’impôt foncier, l’assurance de l’immeuble et les travaux prescrits par les autorités administratives contrairement à l’usage,

— l’absence de clause d’accession,

— l’état du marché locatif des boutiques mi-2020 qui est affecté par la crise sanitaire.

Les bailleurs retiennent le calcul ainsi proposé par l’expert et concluent à une valeur du droit au bail de 390 000 €.

En particulier, ils estiment que la valeur unitaire de marché de 900 € constitue un maximum, les locaux litigieux étant certes situés sur l’île [Localité 28], mais dans un tronçon de faible commercialité, qui ne peut nullement être comparé à la très bonne commercialité de la [Adresse 26].

Ils font également valoir que le coefficient de 7,50 proposé par l’expert tient compte à la fois de l’emplacement, de la destination contractuelle et de l’époque de la valorisation, tandis que le coefficient de 8 retenu par la locataire assimile à tort la commercialité du secteur dont dépendent les locaux litigieux à l’excellente commercialité de la [Adresse 27].

La locataire, quant à elle, demande que la valeur du droit au bail soit fixée à 683 367,68 €, compte tenu de diverses contestations sur les conclusions de l’expert judiciaire.

Concernant l’estimation de la valeur locative de marché, elle considère qu’il serait plus juste de retenir une valeur de 1 400 €/m2P.

Au soutien de ses prétentions, elle fait d’abord valoir que trois références retenues par l’expert, la première datée de 2007 et les deux autres de 2014, sont particulièrement anciennes et ne peuvent être pertinentes pour fixer une valeur de marché au 02 novembre 2020, date de restitution des locaux.

Néanmoins, il ressort de sa réponse aux dires que l’expert a tenu compte des dates des références locatives et circonstancié son analyse en indiquant que l’absence de termes de comparaison récents démontrait que le marché locatif était peu actif dans le secteur proche, s’agissant d’un emplacement à l’extrémité de l’île [Localité 28] avec peu de commerces environnants.

En outre, force est de constater qu’en page 24 de ses conclusions la locataire sollicite qu’une attention particulière soit portée à une référence de 2011, ce qui corrobore l’avis de l’expert sur la nécessité de se rapporter à des références anciennes.

Les contestations de la locataire relatives aux dates des références citées par l’expert n’apparaissent donc pas pertinentes.

La locataire souligne ensuite que les locaux sis [Adresse 3], inclus dans les références expertales, ne concernent pas une boutique avec vitrine mais des locaux présentant les caractéristiques physiques d’un appartement en rez-de-chaussée.

Un tel élément n’est toutefois pas de nature à remettre en cause l’analyse de l’expert, dès lors que celui-ci indique avoir tenu compte de la situation de ces locaux sur une voie moins recherchée commercialement et de l’absence de vitrine, ce qui apparaît effectivement sur le prix unitaire de marché proposé par l’expert, qui s’élève à 900 €, contre un prix de seulement 591 € pour les locaux du [Adresse 3].

La SARL ORFIO énonce par ailleurs que les éléments de référence à compter de l’année 2016 relevés à proximité de ses locaux culminent à 1 898 € par mètre carré pondéré.

Cependant, il y a lieu de relever que la référence au prix de 1 898 € constitue certes l’un des éléments d’appréciation à prendre en compte à raison de sa proximité géographique, mais se situe au [Adresse 6], sur une voie de commercialité plus recherchée, avant l’incendie de la cathédrale [18] qui a nettement diminué le flux de chalands et que ces locaux ont une surface pondérée de 26,75 m², ce qui entraîne une majoration du prix unitaire par « effet bonbonnière ».

La preneuse reproche également à l’expert judiciaire d’avoir relevé un certain nombre d’éléments de comparaison relatifs à des emplacements totalement différents des locaux litigieux, dont le cinquième [Localité 12], notamment sur le [Adresse 14] et sur la [Adresse 25], alors que les valeurs locatives sont inférieures au sein de ces secteurs ; elle sollicite en conséquence de privilégier l’analyse comparative des loyers des boutiques situées sur l’île [Localité 28].

Toutefois, cette critique est inopérante dès lors que l’expert indique avoir appliqué des correctifs en fonction des différences de commercialité et que les termes de comparaison de la [Adresse 26] et du côté cathédrale Notre-Dame de [Adresse 15] ne sont en aucun cas comparables avec ceux du [Adresse 13] sur le tronçon occupé par les locaux expertisés.

La locataire affirme en outre que l’incendie de la cathédrale [18] n’est pas de nature à avoir eu une quelconque incidence sur le droit au bail des locaux litigieux, dont l’activité exercée est celle de commerce d’articles de pêche et de sport, avec une clientèle spécifique composée d’habitués et non de touristes.

C’est cependant à juste titre que l’expert a tenu compte, non pas de la seule activité effectivement exercée, mais de toute l’activité autorisée par le bail, plus large car incluant les massages médicaux et soins esthétiques et de beauté, en conformité avec l’article R. 145-5 du code de commerce.

La SARL ORFIO s’oppose également à la prise en compte par l’expert du taux d’effort et du chiffre d’affaires pour la détermination de la valeur du droit au bail.

Néanmoins il ne résulte pas du rapport de l’expert que ce dernier se soit fondé sur ces valeurs pour estimer le droit au bail.

En effet, la seule mention du taux d’effort et du chiffre d’affaires quant au droit au bail figure dans la réponse aux dires et concerne l’hypothèse d’une valeur unitaire de 1 400 €, qui n’est pas retenue par l’expert.

S’agissant des loyers reconstitués, si la locataire soutient qu’il convient d’intégrer les droits d’entrée et les droits au bail au calcul de la valeur du droit au bail, il y a lieu de constater que ces rappels n’entrent pas en contradiction avec le rapport d’expertise, de sorte qu’ils apparaissent dénués de portée.

Enfin, la preneuse fait observer que la différence entre la valeur de marché de 900 € retenue par l’expert et la valeur locative statutaire de 700 € est particulièrement ténue, alors que, dans des secteurs prisés comme c’est le cas en l’espèce, ces écarts sont censés être plus importants.

Cependant, l’expert indique que les références invoquées par la locataire ne sont pas comparables au local expertisé, dont la commercialité est plus faible.

Au surplus, les observations de la preneuse s’apparentent à des considérations d’ordre général dont elle ne tire pas de conséquences particulières quant au calcul de la valeur du droit au bail.

Au vu des éléments qui précèdent, la valeur locative de marché de 900 €/m2P proposée par monsieur [W] apparaît pertinente et sera retenue.

En ce qui concerne le coefficient de capitalisation, la SARL ORFIO sollicite de voir retenir un coefficient égal à 8, faisant valoir que le coefficient de 7,5 utilisé par l’expert est trop faible au regard de l’emplacement des locaux.

Elle souligne qu’il convient d’employer un coefficient de situation et non de commercialité et de le déterminer à partir d’un emplacement ou d’une situation plutôt qu’à partir d’une valeur locative, même si, parfois, ces deux notions se recoupent, de sorte qu’un coefficient de 8 est justifié au vu de l’attractivité de l’emplacement et de la parfaite adéquation entre l’emplacement et l’activité exercée.

Toutefois, compte tenu de la situation des locaux sur un tronçon du [Adresse 13] de faible commercialité, le coefficient de 7,5 proposé par l’expert apparaît adapté, un coefficient égal à 8 étant généralement réservé aux emplacements à très haute valeur commerciale.

Il convient en conséquence de fixer la valeur du droit au bail de la SARL ORFIO à : 52 139 € x 7,50 = 391 042,50 €.

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, l’expert judiciaire l’a estimée, selon la méthode des usages professionnels, à 363 000 €.

Ainsi, il apparaît que la valeur du fonds de commerce est inférieure à celle du droit au bail, ce que ne contestent pas les parties, qui sollicitent la fixation de l’indemnité d’éviction par seule référence à la valeur du droit au bail.

En conséquence, dès lors que l’indemnité principale d’éviction doit correspondre à la plus élevée des deux sommes entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale à 391 042,50 €.

— Les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

Le bailleur n’est pas tenu de payer cette indemnité s’il rapporte la preuve de l’absence certaine de réinstallation du locataire.

En l’espèce, la locataire sollicite une indemnité fixée à 10 % de l’indemnité principale, conformément au calcul de 1'expert judiciaire, mais les bailleurs concluent au rejet de cette demande, en l’absence de réinstallation de la SARL ORFIO, devenue définitive du fait de sa liquidation judiciaire.

Le placement de la société locataire en liquidation judiciaire suffit effectivement à justifier qu’elle ne se réinstallera plus.

Aucune indemnité pour frais de remploi ne lui sera donc allouée.

*Les frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

L’expert judiciaire a proposé de chiffrer les frais de réinstallation à 25 000 €, correspondant à un coût de 300 €/m², compte tenu de la surface de 82,41 m².

La défenderesse réclame le paiement de cette somme, estimant que la preuve « d’équipements ou d’aménagements spécifiques » n’est pas nécessaire et qu’en tout état de cause elle disposait d’installations et d’aménagements spécifiques dans ses locaux, notamment pour disposer ses cannes à pêche.

Les demandeurs contestent devoir payer une indemnité à ce titre, observant que la locataire, qui fait l’objet d’une liquidation judiciaire, ne se réinstallera pas, et qu’en tout état de cause elle ne démontre pas l’existence d’équipements ou aménagements spécifiques.

Comme énoncé précédemment, compte tenu de la liquidation judiciaire de la preneuse, son absence définitive de réinstallation est caractérisée.

Dès lors, n’étant pas justifié du bien-fondé de la demande d’indemnisation pour frais de réinstallation, celle-ci sera rejetée.

*La perte sur stock

L’expert a observé que le montant des stocks en avril 2020 s’élevait à 134 004,09 € et a retenu une marge brute d’exploitation moyenne de 43 %, ce qui représente un multiple par rapport au prix d’achat de 1,75, pour obtenir un chiffre d’affaires théorique de 234 507 € (1,75 x 134 004 €).

Compte tenu d’un chiffre d’affaires moyen de 358 766 €, il a estimé la durée d’écoulement du stock à 7,84 mois, puis a affecté le chiffre d’affaires théorique d’un rabais de 50 %, compte tenu de la vitesse d’écoulement s’agissant d’un commerce de vente d’accessoires de pêche à la mouche, soit un chiffre d’affaires avec rabais de 117 254 €.

Il a donc déterminé la perte sur stock à 16 751 € (134 004 € – 117 254 €), arrondis à 16 800 €.

La défenderesse sollicite une indemnité de 16 800 €, en conformité avec le calcul de l’expert.

Les défendeurs lui opposent que les locaux ont été restitués vides de tout stock le 02 novembre 2020 et que la locataire évincée a poursuivi, à la suite de la restitution des locaux, la vente sur son site internet, ce qui lui a permis d’écouler son stock, quatre années après avoir restitué les clés, la preneuse ne démontrant pas qu’elle dispose toujours d’un stock.

Force est de constater que la locataire évincée, à laquelle incombe la charge de la preuve du dommage dont elle demande réparation, ne produit aucun élément démontrant qu’elle a effectivement dû procéder à des ventes au rabais pour écouler son stock, ou qu’elle n’a pu l’écouler, alors qu’elle ne conteste pas avoir continué de vendre ses marchandises sur son site internet depuis la libération des locaux loués et que, s’il est d’usage d’appliquer des réductions sur les prix pour vendre plus vite un stock, cela n’a rien d’obligatoire.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’indemnisation pour perte sur stock.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité à ce titre à trois mois d’EBE, soit :

46 438 € x 3/12 = 11 610 €.

La locataire sollicite un montant égal à celui ainsi calculé par l’expert, que les bailleurs ne contestent pas.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à 11 610 €.

*Les frais de licenciement

Le locataire évincé doit également être indemnisé du coût de licenciement de son personnel qui est la conséquence de l’éviction et dûment justifié.

La défenderesse sollicite de voir juger que les indemnités de licenciement seront dues sur justificatifs.

Les consorts [R] ne proposent pas d’indemnisation au titre des frais de licenciement aux termes du dispositif de leurs conclusions, mais ne remettent pas en question le principe de l’indemnisation à partir des justificatifs qui leur seront fournis, qu’il convient donc de retenir.

***

Ainsi, le montant total de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

391 042,50 € (indemnité principale)

+ 11 610 € (indemnité pour trouble commercial)

= 402 652,50 €, outre l’indemnité pour frais de licenciement, sur justificatifs.

Il y a lieu de condamner les demndeurs au paiement de cette indemnité.

Devant tous trois répondre du dommage subi par la locataire du fait de l’éviction, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L. 145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité qu’il est d’usage de fixer à 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due à 41 976 € par an, soit 3 498 € par mois, correspondant à la valeur locative en renouvellement affectée d’un abattement de précarité de 10 % (66,63 x 700 € x 90 %).

Cette estimation est retenue par la locataire.

Les bailleurs ne contestent pas le calcul de l’expert mais font toutefois valoir que le coefficient de précarité ne doit affecter l’indemnité d’occupation qu’à partir du jour où le renouvellement a été refusé, c’est-à-dire seulement à partir du 04 mars 2019, et que, en outre, antérieurement à l’ouverture de sa liquidation judiciaire, la société ORFIO a réglé la somme de 22 565 €, qu’il convient de déduire.

Ils sollicitent donc la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme totale de 68 215,56 €, décomposée comme suit : 61 554,56 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2019 au 02 novembre 2019 (le tribunal relève qu’il s’agit manifestement d’une erreur de plume, s’agissant du 02 novembre 2020 et non du 02 novembre 2019) et 8 215,56 € au titre des intérêts de retard avec capitalisation des intérêts pour les échéances dues depuis plus d’un an.

L’acte de refus de renouvellement du bail du 04 mars 2019 a mis fin au bail le 31 décembre 2018, de sorte que l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er janvier 2019.

Les parties s’accordent pour considérer que la locataire a quitté les locaux à la date du 02 novembre 2020.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’abattement de précarité sur la période du 1er janvier 2019 au 04 mars 2019 au motif que le refus de renouvellement n’a été délivré par la bailleresse qu’à cette dernière date.

En effet, durant cette période, en l’absence de réponse de la bailleresse à sa demande de renouvellement, la locataire était d’ores et déjà placée dans une situation d’incertitude relativement à son exploitation, ce dont il y a lieu de tenir compte par l’application du coefficient de précarité usuel de 10 %.

Il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire à 41 976 € HT/HC/an, soit 3 498 € par mois, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’au du 02 novembre 2020, soit la somme totale de 77 189,20 €, calculée comme suit : (3 498 € x 22) + (3 498 € x 2 /30).

S’agissant des intérêts moratoires capitalisés sollicités par les consorts [R], il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, anciennement l’article 1153-1, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation ne peut emporter intérêts au taux légal qu’à compter du jugement prononçant cette condamnation ; il n’y a donc pas lieu de leur allouer la somme de 8 215,56 € au titre des intérêts de retard capitalisés sur l’indemnité d’occupation à compter de chaque échéance.

Aux termes de leurs écritures, les bailleurs reconnaissent le règlement par la société locataire d’un somme de 22 565 € avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire.

Ainsi, après déduction (77 189,20 € – 22 565 €), il apparaît que le montant total restant dû par la preneuse au titre de l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 54 624,20 €.

Il convient en conséquence de fixer la créance des bailleurs au passif de la société ORFIO à la somme de 54 624,20 €.

Sur les demandes accessoires

Les bailleurs, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, et qui succombent sur le principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ordonnée en référé, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient de fixer à 7 000 €.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Si les consorts [R] allèguent qu’ils ne disposeraient d’aucune garantie d’obtenir l’exécution d’un éventuel arrêt infirmatif d’appel en raison de la liquidation judiciaire de la SARL ORFIO, ces derniers ne démontrent pas que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile, indépendamment de la situation particulière des parties, de sorte que leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par jugement mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit jugé que l’article L.145-14 du code de commerce est contraire aux dispositions de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales en ce qu’il ne plafonne pas le montant de l’indemnité d’éviction au montant des loyers versés par la locataire ;

REJETTE en conséquence la demande tendant à limiter le montant de ladite indemnité d’éviction à la somme de 112 152,81 € ;

CONDAMNE in solidum monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] à payer à maître [J] [I], de la SELARL FIDES, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL ORFIO, une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 20], d’un montant total de 402 652,50 € (quatre cent deux mille six cent cinquante deux euros et cinquante centimes), outre l’indemnité pour frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit :

—  391 042,50 € (indemnité principale),

—  11 610 € (indemnité pour trouble commercial) ;

— pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis ;

FIXE à la somme de 54 624,20 € (cinquante-quatre mille six cent vingt-quatre euros et vingt centimes) la créance de monsieur [P] [R], de madame [V] [R] et de madame [L] [R] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL ORFIO au titre de l’indemnité d’occupation restant due après déduction des règlements déjà effectués à ce titre ;

CONDAMNE in solidum monsieur [P] [R], madame [V] [R] et madame [L] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ordonnée en référé, ainsi qu’à payer une somme de 7 000 € (sept mille euros) à maître [J] [I], de la SELARL FIDES, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL ORFIO, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de monsieur [P] [R], de madame [V] [R] et de madame [L] [R] au paiement d’une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 19] le 18 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER