RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00109 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCC3

MINUTE N° : 26/00510

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. GALATEA

Syndic AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [Y] [E] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [Y] [E] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] sont propriétaires indivis des lots n°2048 et n°2097, représentant 179 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] », situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 mars 2021, avisé le 18 mars 2021 (et non réclamé), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] a, par l’intermédiaire de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, mis en demeure les époux [Y] [E] [W] de payer la somme de 2 370,51 € en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire et in solidum au paiement des sommes suivantes :

* 6 357,90 € en principal au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de 16 mars 2021 ;

* ordonner la capitalisation des intérêts ;

* 1 108,63 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

* 1 000 € au titre des dommages et intérêts ;

* 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 6 105,90 €, arrêtée au 4 février 2026, après imputation de deux virements intervenus le 12 janvier 2026, pour des montants respectifs de 103 € et 149 €.

Il expose que Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W], assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaires de Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W], verse aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des 23 juin 2022, 5 avril 2023, 22 mai 2024, et 13 janvier 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— le décompte des sommes dues par Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] depuis le 18 février 2020 ;

— la matrice cadastrale ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2026 inclus ;

— le contrat de syndic ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2021, portant la mention « pli avisé et non réclamé » le 18 mars 2021 ;

— des lettres comminatoires adressées respectivement les 8 juin 2021 et 17 octobre 2024.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 105,90 € au titre des charges de copropriété dues au 12 janvier 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2026, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 16 mars 2021, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché ses destinataires.

Sur les intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 108,63 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 18 mars 2021. Celle-ci a été facturée à hauteur de 77,49 € le 16 mars 2021. Toutefois, le contrat de syndic prévoit, au titre des frais de recouvrement, que la mise en demeure adressée par lettre recommandée AR est facturée 46,95 TTC. Il y a donc lieu de faire droit à la demande dans cette limite.

Les autres frais imputés au décompte ne sont pas justifiés (« honoraires commandement de payer » et « injonction de payer ») ou relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, constituant à ce titre un acte élémentaire d’administration de la copropriété (« lettres comminatoires » et « procédure »). Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46,95 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, la somme de 6 105,90 € (échéance du 1er trimestre 2026 incluse), au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 12 janvier 2026 ;

REJETTE la demande visant à faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure du 16 mars 2021 et DIT QUE les intérêts courront à compter de l’assignation du 16 janvier 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, la somme de 46,95 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Y] [E] [W] et Madame [J] [Y] [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE