TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 04 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 23/09464 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YAB

AFFAIRE : S.C.I. LE SEPT ( M^e Hugo CADET)

C/ M. [E], [L], [U], [Z] [W] (M^e Maylis-marie SECHIARI)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Juin 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

La SCI LE SEPT, immatriculée au RCS D’AVIGNON sous le n° 532 649 068, dont le siège social est sis 914 chemin des Ratiers 84220 GORDES, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Madame [R], [C], [D] [A]

née le 13 avril 1970 à AIX-EN-PROVENCE, demeurant et domiciliée 869 Chemin de Besquens 13280 ENSUES LA REDONNE

toutes deux représentées par Maître Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

La Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du MANS sous le n° 775 652 126, dont le siège social est sis 160 rue Henri Champion 72100 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[E] [W]

né le 24 avril 1961 à AVIGNON, entrepreneur individuel immatriculé au RCS de Marseille sous le n° 403 421 092, dont le siège social est sis 1 rue Mazagran 13001 MARSEILLE

tous deux représentés par Maître Maylis-marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 janvier 2013, la SCI LE SEPT a fait l’acquisition d’un hangar (lots numéros 3 et 10) au sein d’un ensemble immobilier sis 16 Rue Guibal 13001 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [Q] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] sont quant à eux propriétaires, depuis le 26 avril 2013, d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment A de ce même immeuble.

Le syndic de l’immeuble a été Monsieur [E] [W] entre 2006 et 2021. Le syndic en exercice est désormais la société FONCIA MARSEILLE.

Le 28 octobre 2019, la commune de Marseille a saisi le juge des référés du tribunal administratif afin que soit ordonnée une expertise concernant l’état de l’immeuble, affecté de multiples désordres.

Monsieur [X] a été désigné en qualité d’expert.

Suite au dépôt de son rapport, un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 27 novembre 2019 concernant l’appartement du premier étage. Une procédure de péril simple a parallèlement été engagée concernant l’immeuble.

Un arrêté de mise en sécurité a finalement été pris concernant l’ensemble de l’immeuble le 16 février 2021.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2023, lui reprochant son inertie fautive dans l’entretien de l’immeuble, la SCI LE SEPT a fait assigner Monsieur [E] [W], pris en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble, ainsi que la société MMA IARD, son assureur de responsabilité civile, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamnés à l’indemniser de ses préjudices pécuniaires et d’exploitation liés au coût des travaux de réparation et à la procédure de péril.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/09464.

Parallèlement, par acte du 18 janvier 2024, Madame [R] [A] a également fait assigner Monsieur [W] et la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Marseille aux mêmes fins.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/01632.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 mars 2025, les deux procédures ont été jointes.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 novembre 2025, la SCI LE SEPT demande au tribunal de :

— RECEVOIR les demandes, fins et conclusions la SCI LE SEPT et les JUGER bien fondées ;

— JUGER que Monsieur [W] [E] [O] [N] [Z] a commis une faute de nature délictuelle tirée de la violation de la loi du 10 juillet 1965, notamment de son article 18, en ce qu’il n’a accompli strictement aucune diligence, malgré les alertes qui lui ont été données et les constats qu’il a pu faire, destinées à administrer l’immeuble situé 16 rue Guibal 13001, à pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien situation ayant conduit, à l’initiative des copropriétaires, à la mise en œuvre par la Ville de Marseille d’une procédure de péril, laquelle sur la base du rapport de l’expert judiciaire du 30 octobre 2019 produit en pièce 6, déclenchera une phase contradictoire dont les obligations non exécutées par ledit syndic aboutira à ce que la collectivité prenne l’arrêté de mise en sécurité du 16 février 2021 qui fera l’objet d’une mainlevée par arrêté du 2 juillet 2025 ;

En conséquence :

— JUGER que la SCI LE SEPT subit les préjudices matériels suivants à savoir :

• Un préjudice pécuniaire tiré des charges de copropriété exceptionnelles qui résultent de l’ensemble des frais et coûts correspondant aux travaux à engager pour remédier aux désordres structurels en vue de sortir de la procédure de péril résultant de l’arrêté du 16 février 2021 modifié par l’arrêté du 5 avril 2023 soit 293 304,67 € ;

• Un préjudice d’exploitation tiré de l’impossibilité pour la SCI LE SEPT de louer son bien depuis le mois de décembre 2019 soit 132 000 €.

— JUGER que la SCI LE SEPT subit un préjudice moral qui doit être évalué forfaitairement à 10 0000 euros.

En conséquence

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum que Monsieur [W] [E] [O] [N] [Z] et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD, à payer à la SCI LE SEPT la somme 435 304,67 euros. € au titre des préjudices matériels et moraux.

Avec les intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir, avec application de l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil.

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum Monsieur [W] [E] [O] [N] [Z] et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD à payer à la SCI LE SEPT la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— RAPPELER que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans constitution de garantie, cette mesure étant compatible avec la nature de l’affaire.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 novembre 2025, Madame [A] demande au tribunal de :

— RECEVOIR les demandes, fins et conclusions la Madame [A] et les JUGER bien fondées ;

— JUGER que l’entreprise individuelle [W] a commis une faute de nature délictuelle tirée de la violation de la loi du 10 juillet 1965, notamment de son article 18, en ce qu’il n’a accompli strictement aucune diligence, malgré les alertes qui lui ont été données et les constats qu’il a pu faire, destinées à administrer l’immeuble situé 16 rue Guibal 13001, à pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien situation ayant conduit, à l’initiative des copropriétaires, à la mise en œuvre par la Ville de Marseille d’une procédure de péril, laquelle sur la base du rapport de l’expert judiciaire du 30 octobre 2019 produit en pièce 6, prendra au mois de décembre 2019 un arrêté de péril grave et imminent sur le 1er étage et déclenchera une phase contradictoire pour l’immeuble dans le cadre d’une procédure de péril simple dont les obligations non exécutées par ledit syndic aboutira à ce que la collectivité prenne l’arrêté de mise en sécurité du 16 février 2021 qui fera l’objet d’une mainlevée par arrêté du 2 juillet 2025 ;

En conséquence :

— JUGER que Madame [A] subit les préjudices matériels suivants à savoir :

• Un préjudice pécuniaire tiré des charges de copropriété exceptionnelles qui résultent de l’ensemble des frais et coûts correspondant notamment aux travaux ayant réalisés pour remédier aux désordres structurels en vue de sortir de la procédure de péril résultant de l’arrêté du 16 février 2021 modifié par l’arrêté du 5 avril 2023 soit 39 724 € ;

• Un préjudice d’exploitation tiré de l’impossibilité pour la MADAME [A] de louer son bien depuis le mois de décembre 2019 jusqu’au 30 juin 2025 soit 44 220 € euros somme à parfaire au cours de la présente instance ;

— JUGER que Madame [R] [A] subit un préjudice moral qui doit être évalué forfaitairement à 10 000 euros.

En conséquence

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum Monsieur [W] [E] [L] [N] [Z] et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD, à payer à la Madame [A] la somme de 93 944 € au titre des préjudices subis somme à parfaire au cours de la présente instance

Avec les intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir, avec application de l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil.

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum Monsieur [W] [E] [L] [N] [Z] et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD à payer à la Madame [A] la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

— RAPPELER que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans constitution de garantie, cette mesure étant compatible avec la nature de l’affaire.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 27 novembre 2025, Monsieur [W] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

— METTRE hors de cause Monsieur [W], en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble situé 16 rue Guibal 13001 Marseille, en l’absence de preuve de la commission d’une faute de gestion,

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que ni la SCI LE SEPT, ni Madame [R] [A] ex épouse [P] ne rapportent la preuve d’un lien de causalité entre la faute de gestion alléguée et le préjudice prétendument subi, soit le paiement de leur quote-part de charges de copropriété relatives aux travaux de confortement structurels de l’immeuble dont s’agit,

— DIRE ET JUGER que la SCI LE SEPT et Madame [A] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain subi en lien de causalité avec la faute invoquée à l’encontre du Cabinet [W],

— JUGER le comportement fautif de la SCI LE SEPT, copropriétaire majoritaire, et de Madame [R] [A], copropriétaire,

— DEBOUTER la SCI LE SEPT et Madame [R] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l’absence de preuve de la commission d’une faute par Monsieur [W] en lien de causalité directe et certain avec les préjudices allégués,

A titre infiniment subsidiaire,

— JUGER que Monsieur [W] est assuré pour un montant maximum de 1.000.000 euros, moyennant l’application d’une franchise de 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 1.000,00 euros et un maximum de 4.500,00 euros

— JUGER que ces limitations sont opposables à la SCI LE SEPT et à Madame [A] en application de l’article L 112-6 du code des assurances,

— REJETER la demande formée au titre d’un anatocisme,

— en conséquence, DEBOUTER la SCI LE SEPT et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les sociétés MMA IARD,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la SCI LE SEPT à payer à chacun des défendeurs la somme de 3.500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNER Madame [R] [A] ex épouse [P] à payer à chacun des défendeurs la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNER la SCI LE SEPT et Madame [A] ex épouse [P] aux entiers dépens de l’instance.

— ECARTER l’application de l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 décembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 04 juin 2026.

*****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur les désordres ayant entrainé l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble

Dans le cadre du présent litige, la SCI LE SEPT et Madame [A] poursuivent l’indemnisation de leurs préjudices respectifs liés à l’arrêté de mise en sécurité ayant frappé l’immeuble sis 16 rue Guibal, au sein duquel ils sont copropriétaires.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à la suite de l’effondrement partiel du plancher de l’appartement du premier étage droite de l’immeuble, ayant entrainé une intervention d’urgence le 30 août 2019 et une évacuation de ses occupants, une expertise judiciaire a été réalisée sur l’immeuble le 30 octobre 2019 par Monsieur [X], en présence des services techniques de la ville de Marseille, au cours de laquelle ont été constatés, notamment :

— des façades côté rue et côté cour en mauvais état, comportant des fissures avec risque de pénétrations d’eaux pluviales et de délitement des maçonneries,

— des descentes d’eaux pluviales non étanches et non canalisées pénétrant dans les fondations et sur lesquelles étaient au surplus branchées des eaux usées, entrainant un risque de détérioration des fondations et d’accélération de la corrosion des semelles des bâtiments ;

— un affaissement généralisé des planchers de gauche à droite en regardant l’immeuble, cet affaissement étant en particulier important au niveau du palier du premier étage, avec risque à terme de chute du palier ;

— dans les escaliers, des fissurations à plusieurs endroits des murs d’échiffres de la cage d’escalier sur tous les niveaux, en mauvais état et non consolidés, des dévers importants, visibles et notables dans les volées d’escaliers, un décrochage des escaliers par rapport aux murs avec risque à terme de chute des escaliers, ainsi que les traces d’un incendie au niveau de la première volée d’escaliers dont les travées sont consumées à cœur et ont été reprises de manière « bricolée », entrainant à terme un risque de chute de la volée ;

— au dernier niveau de la cage d’escaliers et au niveau du puits de lumière, diverses fissures avec risque de dégradation structurelle ;

— dans l’appartement du premier étage droite, un effondrement du plancher dans la salle de bains et la cuisine en raison du pourrissement des traverses liées à des dégâts des eaux.

Un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 27 novembre 2019 concernant l’appartement du premier étage droite, maintenant l’interdiction de son occupation et préconisant parallèlement la réalisation de travaux sur l’immeuble, à savoir le ravalement des façades, la reprise des travées sous la première volée d’escalier, la purge et la réfection des murs déchiffres de la cage d’escaliers, la reprise rapide des planchers avec une visite à réaliser sur l’ensemble de la structure, la réalisation de sondages destructifs pour vérifier l’ampleur des mouvements du sol et l’intervention d’un bureau d’études, d’un architecte ou d’un géologue pour déterminer les différentes possibilités de reprise de l’immeuble.

La procédure contradictoire de péril a été engagée le 02 janvier 2020.

Le 23 mars 2020, la société DM INGENIERIE, mandatée par la copropriété, a rendu un premier rapport dans lequel elle a constaté les mêmes désordres. Elle a noté que des réparations étaient à entreprendre rapidement s’agissant de la rupture des descentes d’eaux pluviales en pied des façades sur rue et sur cour. Elle a conclu que l’immeuble souffrait d’un « manque d’entretien général évident », et que le phénomène d’affaissement des planchers vers l’ouest semblait ancien et sans aggravation récente.

De nouveaux désordres ont par la suite été constatés lors d’une visite des services techniques de la ville de Marseille le 09 juillet 2020, qui ont été listés dans un rapport de visite du 1er octobre 2020 et concernaient notamment le hangar appartenant à la SCI LE SEPT : effondrement du plâtre sous l’enfustage du plancher haut au droit de l’immeuble sur rue, remontées capillaires sur les murs maçonnés du hangar, nombreuses fuites des chéneaux en toiture avec désordres liés aux infiltrations sur les appuis des fermes bois et risque de chute des fermes, effondrement du lambris en sous-face des chéneaux et de la toiture au fond du hangar, vitrage du puits de lumière en fond de hangar brisé et pénétrations d’eau.

Le 20 octobre 2020, un courrier a été adressé au syndic de copropriété, l’invitant à informer les copropriétaires de la situation dangereuse de l’immeuble et lui faisant injonction de lui transmettre sous deux mois un courrier faisant état des mesures envisagées pour y mettre fin, sous peine d’édiction d’un arrêté de péril ordinaire concernant l’immeuble.

Le 30 novembre 2020, la société DM INGENIERIE, de nouveau mandatée par la copropriété pour établir un diagnostic structurel du bâtiment, a rendu son rapport dans lequel elle a constaté les mêmes désordres, outre de nombreuses traces de pénétrations d’eau sur la charpente, qualifiée de vétuste, et au niveau du puits de lumière de la cage d’escalier. Elle a conclu pour l’essentiel à la nécessité de réaliser des sondages destructifs pour vérifier l’état des planchers, de faire un appel à un bureau d’études structure pour étudier les solutions de confortement possible des planchers et de la charpente, et de faire réaliser a minima une révision complète de la toiture.

Le 16 février 2021, un arrêté de mise en sécurité a été pris, visant les différents désordres précités relatifs aux fissures en façades, aux descentes d’eaux pluviales, aux désordres affectant la cage et les volées d’escaliers et à l’affaissement généralisé des planchers, outre les désordres affectant le hangar du rez-de-chaussée. Il a mis le syndicat des copropriétaires en demeure de réaliser un complément de diagnostic structure par un bureau d’études ainsi que les travaux suivants :

— la réparation des canalisations d’eaux pluviales détériorées ;

— le traitement des fissurations en façade et dans la cage d’escaliers ;

— l’étude de l’évolutivité du phénomène d’affaissement ;

— la réalisation de sondages au droit des planchers affaissées et leur renforcement si nécessaire ;

— la transmission des rapports sur la solidité des poutres, de la cage d’escalier et des planchers ;

— la réparation des fuites en toiture du hangar et du vitrage du puits de lumière, la réalisation des purges nécessaires en plafond ainsi que la vérification et le traitement des appuis et fermes du hangar.

Il résulte de ces différents éléments que l’arrêté de mise en sécurité du 16 février 2021 a été pris en considération :

— d’une part, de l’état de vétusté généralisé de l’immeuble, qui résulte de manière incontestable des différents documents techniques produits aux débats qui démontrent l’absence d’entretien des parties communes (cage d’escalier, toiture, charpente) et l’absence de réparation suffisante des dégradations constatées notamment sur les canalisations de descentes d’eaux pluviales, sur la cage d’escalier (notamment après l’incendie ayant dégradé la première volée) et après les dégâts des eaux survenus au sein de l’immeuble. Cet état de vétusté n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [W] ;

— d’autre part, de l’existence d’un phénomène de tassement de terrain, vraisemblablement ancien, ayant entrainé progressivement la déformation et l’affaissement des planchers.

Cet arrêté de mise en sécurité a finalement été levé le 02 juillet 2025, après avoir constaté la réalisation des travaux définitifs sur le bâtiment sur rue.

Sur la responsabilité du syndic de copropriété Monsieur [W]

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements leur ont occasionné un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [E] [W] a été le syndic de l’immeuble entre 2006 et le 30 août 2021, date à laquelle il a été remplacé par la société FONCIA. Il a donc exercé les fonctions de syndic pour le compte de la copropriété pendant près de 15 ans.

En cette qualité, il lui appartenait de veiller à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, et le cas échéant de faire réaliser les travaux urgents nécessaires à sa sauvegarde, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les requérants lui reprochent d’avoir manqué à cette mission en laissant l’immeuble se dégrader progressivement jusqu’à la procédure de péril prise concernant l’appartement du premier étage en 2019, puis en ne réalisant pas les diligences nécessaires afin d’éviter que l’ensemble de l’immeuble ne fasse l’objet d’une telle procédure, alors que la ville de Marseille avait mis la copropriété en demeure de réaliser des travaux.

— Sur les manquements du syndic antérieurs à 2019

S’agissant de la période antérieure à l’engagement de la procédure de péril, les parties versent aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire du 12 septembre 2011, 16 juin 2014, 02 février 2016, 1er mars 2016, 15 décembre 2017, 19 février 2018, 29 novembre 2019, et 30 août 2021. Les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à 2011 ne sont pas produits, tout comme ceux des années 2012, 2013, 2015 et 2020. Il ne parait pas contesté qu’aucune assemblée générale n’a en réalité été convoquée certaines années, notamment en 2015 et en 2020.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2011 permet de constater que la vétusté de l’immeuble constituait alors déjà une problématique majeure pour la copropriété, puisque la 14ème question de cette assemblée fait état d’un sinistre incendie survenu le 02 août 2011 dans l’entrée de l’immeuble, ayant entrainé un arrêté de péril et la réalisation de travaux en urgence, et indique que l’expert de l’assurance avait fait état d’une « vétusté importante » de l’immeuble pour minorer l’indemnité versée. Il résulte de l’expertise judiciaire de Monsieur [X] que la réparation en sous-face de l’escalier réalisée suite à l’incendie était en outre très sommaire et ne pouvait constituer une réparation pérenne, l’expert judiciaire l’ayant qualifiée de « reprise assez bricolage ».

Ce même procès-verbal permet également de constater qu’une résolution n°16 avait parallèlement été soumise à l’assemblée générale à cette date, portant sur la réalisation de travaux de réfection de la gouttière en façade arrière de l’immeuble en raison « d’infiltrations fort anciennes » signalées par l’assureur de la copropriété à travers de cette façade. Cette résolution avait voté le principe de ces travaux mais donné pouvoir au conseil syndical pour consulter d’autres entreprises, le devis présenté ayant été jugé trop onéreux. Or, il ressort des documents produits par Monsieur [W] (suivi des factures des fournisseurs et extrait de compte détaillé de la copropriété) que ces travaux de réfection de la gouttière en façade arrière n’ont finalement été réalisés qu’en 2021, soit 10 ans après le vote de principe de ces travaux et la demande de devis complémentaires de l’assemblée générale, et après la procédure de mise en sécurité de l’immeuble.

Monsieur [W] n’apporte aucune explication sur ce délai manifestement excessif et ne démontre par aucune pièce qu’il aurait satisfait plus tôt à la demande de l’assemblée générale en lui soumettant d’autres devis. Il ne démontre pas davantage avoir proposé la réalisation de travaux réparatoires complets de la volée d’escalier, postérieurement à la levée du premier arrêté de péril lié à l’incendie et à la perception de l’indemnité d’assurance, malgré le caractère manifestement provisoire et insuffisant de la réparation effectuée.

Il est pourtant patent qu’il avait tout à fait à fait connaissance de l’état de grande vétusté de l’immeuble, établi au moins depuis 2011, date à laquelle il était le syndic depuis cinq ans. Il ne le conteste d’ailleurs pas puisqu’il évoque dans ses écritures l’état de « délabrement » de l’immeuble « depuis plusieurs années ».

Pour s’exonérer de sa responsabilité, il se contente d’affirmer, de manière générale, qu’il n’est pas responsable du défaut d’entretien de l’immeuble dans la mesure où les copropriétaires étaient dans l’impossibilité financière de faire face à cet entretien et ne réglaient pas leurs charges.

Toutefois, les procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats montrent que les seuls travaux inscrits à l’ordre du jour des assemblées générales tenues entre 2014 et 2019 concernent :

— en 2014, un repérage de l’amiante dans les parties communes pour un montant de 100 euros et l’établissement d’un plan et consignes en matière de sécurité incendie pour un montant de 168 euros, sans lien direct avec l’entretien de l’immeuble, et qui ont au surplus été approuvés par l’assemblée générale ;

— en 2016, le remplacement des interphones pour un montant de 1.380,50 euros, prévoyant un appel de fonds le 05 février 2016, travaux également approuvés par l’assemblée générale quand bien même la résolution précise que les travaux seront réalisés « dans les meilleurs délais, lorsque la trésorerie le permettra » ;

— en 2017 et en 2018, la réalisation d’un diagnostic technique global de l’immeuble, pour un montant non précisé, qui a été refusée par l’assemblée générale.

Aucune autre décision relative à la réalisation de travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble n’est mentionnée sur les procès-verbaux d’assemblées générales produits pour la période 2011-2018, notamment concernant la gestion des eaux pluviales, la vérification des planchers et plus généralement de la structure de l’immeuble, ou la révision de la toiture.

Le fait pour les copropriétaires d’avoir refusé les propositions de constitution de provisions spéciales pour travaux lors des assemblées générales de 2011 et 2014 (proposition qu’ils ont ensuite acceptée en 2018) ne démontre aucunement que l’assemblée générale se serait opposée par principe et de manière générale à la réalisation de tous types de travaux, d’autant qu’aucune campagne de travaux spécifique ne lui était parallèlement proposée.

Ainsi, il appartenait au syndic, qui avait parfaitement connaissance de la nécessité de réaliser des travaux au sein de l’immeuble afin d’assurer son entretien et sa conservation, de proposer à l’assemblée générale la réalisation des différents travaux nécessaires et de les soumettre au vote, sans qu’il ne puisse s’exonérer de cette obligation au seul motif de leur prétendu refus ou de l’impécuniosité (réelle ou supposée) des copropriétaires.

Par ailleurs, face aux carences éventuelles de ces derniers dans le paiement des charges, il lui appartenait également et en tout état de cause d’engager des actions en recouvrement afin de pouvoir disposer des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, ce qu’il ne démontre pas avoir fait. Il ne peut donc s’exonérer de sa propre responsabilité en invoquant la carence des copropriétaires.

Il ressort parallèlement des procès-verbaux que l’assemblée générale a sollicité du syndic la réalisation de différentes démarches en lien avec l’entretien de l’immeuble, sans qu’il ne prouve qu’il les aurait réalisées.

Ainsi, la présentation de devis de remise en peinture de la cage d’escalier jusqu’au dernier étage a été sollicitée lors de l’assemblée générale de 2016 en vue de l’assemblée générale de 2017, mais cette question ne figure pas au procès-verbal de l’assemblée générale de 2017.

Une demande de contact avec la copropriété voisine, sise au numéro 18, a également été faite lors de l’assemblée générale de 2016 en raison de chutes d’eaux pluviales et d’eaux grasses provenant de cet immeuble rejaillissant sur la façade, sans que Monsieur [W] ne justifie avoir réalisé cette démarche. La question n’est plus évoquée lors des assemblées générales ultérieures.

Par ailleurs, par courrier du 31 décembre 2018, un des copropriétaires (Monsieur [G]) a également alerté Monsieur [W] sur l’apparition d’importantes fissures sur le mur de l’escalier entre le 2ème et le 3ème étage et sur l’affaissement du plancher de son appartement situé au 3ème étage, alors que des travaux comportant la démolition de cloisons venaient d’être réalisés dans l’appartement du 2ème étage. Il insiste sur l’urgence à faire venir un expert pour la sécurité des occupants. Le défendeur ne justifie toutefois d’aucune suite donnée à ce courrier, et en particulier d’aucune déclaration de sinistre à l’assureur de la copropriété ni mission confiée en urgence à un bureau d’étude pour établir l’origine de ces fissures et de cet affaissement, touchant pourtant manifestement à la structure de l’immeuble. La société DM INGENIERIE n’a notamment été mandatée qu’en fin d’année 2019, postérieurement à l’arrêté de péril pris pour l’appartement du premier étage.

Enfin, il résulte du document de suivi des factures des fournisseurs produit par Monsieur [W] que mis à part les travaux réalisés suite à l’incendie survenu en 2011, les travaux effectivement engagés sur la période de 2007 à 2018 concernaient essentiellement des recherches de fuite et des travaux réparatoires ponctuels liés à des dégâts des eaux à répétition, à l’exclusion de travaux d’entretien ou de réfection complète des réseaux.

Le fait que certains dégâts des eaux aient eu une origine privative n’est pas de nature à le dispenser de réaliser les démarches nécessaires à la conservation de l’immeuble ni à l’exonérer de sa responsabilité, et il lui appartenait au contraire, face à de tels dégâts des eaux ayant endommagé les parties communes, d’exercer au nom du syndicat les recours idoines contre les responsables et/ou leurs assureurs pour pouvoir assurer la réparation des désordres.

Enfin, il convient de rappeler que le quitus donné par l’assemblée générale au syndic pour sa gestion n’empêche aucunement un copropriétaire de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic et de demander réparation pour un préjudice personnel causé par la faute de ce dernier. Il n’est par ailleurs démontré l’existence d’un tel quitus donné au syndic [W] que pour les années 2011, 2016 et 2017, faute de production des procès-verbaux d’assemblée générale des autres années démontrant vote d’une telle résolution. Ce moyen sera donc également écarté.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que le syndic [W] a manqué à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble sur la période antérieure à la procédure de péril, en le laissant se dégrader sans proposer à l’assemblée générale aucun des travaux nécessaires et sans engager les actions indispensables à leur financement.

— Sur les manquements du syndic postérieurs à la procédure de péril

Il convient de constater en premier lieu que contrairement à ce que prétend le défendeur, l’assemblée générale a refusé de donner quitus à Monsieur [W] pour sa gestion lors de l’assemblée générale du 30 août 2021, tandis qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale n’est produit pour 2020. Un quitus a uniquement été voté lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2019 en résolution n°3, soit avant que l’assemblée générale ne soit informée de la procédure de péril et du contenu du rapport de Monsieur [X] sur l’état de l’immeuble (résolution n°8). Ce moyen tenant au quitus donné au syndic sera donc de nouveau écarté.

Il résulte par ailleurs de la chronologie rappelée précédemment que la procédure de péril a été lancée suite à l’effondrement partiel du plancher de l’appartement du premier étage droite de l’immeuble le 30 août 2019, ce qui a entrainé un signalement et la réalisation d’une expertise judiciaire en octobre 2019.

Dès l’arrêté de péril relatif à l’appartement prononcé le 27 novembre 2019, des travaux concernant l’ensemble de l’immeuble ont été préconisés, à savoir à savoir le ravalement des façades, la reprise des travées sous la première volée d’escalier, la purge et la réfection des murs d’échiffres de la cage d’escaliers, la reprise rapide des planchers avec une visite à réaliser sur l’ensemble de la structure, la réalisation de sondages destructifs pour vérifier l’ampleur des mouvements du sol et l’intervention d’un bureau d’études, d’un architecte ou d’un géologue pour déterminer les différentes possibilités de reprise de l’immeuble.

Il est constant que Monsieur [W] a fait appel à la société DM INGENIERIE pour réaliser un diagnostic sur l’immeuble, qui a été réalisé en février 2020 puis en juillet 2020. Un devis de la société SUDEX INGENIERIE pour la réalisation de plans de confortement des planchers et de la structure de l’immeuble est également produit, mentionnant l’acceptation du syndic le 21 janvier 2020, mais aucun rapport ni note de cette société n’est versée aux débats et il n’est pas précisé si cette mission a été effectivement réalisée.

Il apparait qu’en tout état de cause, mis à part les travaux de confortement du plancher de l’appartement du premier étage, seul un diagnostic de l’état de l’immeuble a été réalisé entre novembre 2019 et novembre 2020. Aucune démarche supplémentaire n’est justifiée entre novembre 2020 et février 2021, date de l’arrêté de mise en sécurité.

Pourtant, une partie des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble était connu depuis l’arrêté du 27 novembre 2019, qui avait notamment préconisé la reprise « rapide » des planchers avec une visite à réaliser sur l’ensemble de la structure, outre la réalisation de sondages destructifs et l’intervention d’un bureau d’études ou d’un architecte pour déterminer les différentes possibilités de reprise de l’immeuble.

Un courrier de mise en demeure avait par ailleurs été adressé au syndic le 20 octobre 2020, lui faisant injonction de lui transmettre sous deux mois les mesures envisagées pour mettre fin au péril.

Monsieur [W] ne justifie pas qu’il aurait répondu à cette mise en demeure de la ville, ni qu’il aurait mandaté un bureau d’études pour réaliser le complément de diagnostic sollicité. Il ne justifie pas davantage avoir engagé en urgence des travaux de réfection de l’immeuble, même partiels, notamment s’agissant de la réfection des canalisations d’eaux pluviales ou du confortement de la volée d’escalier dégradée.

Surtout, il apparait qu’il n’a convoqué aucune assemblée générale au cours de l’année 2020 pour informer les copropriétaires et leur soumettre la réalisation d’études ou de travaux suite à l’engagement de la procédure de péril, et qu’il a également attendu le 30 août 2021 pour organiser une nouvelle assemblée générale, ce qui est particulièrement tardif. La période de crise sanitaire ne saurait justifier cette absence de diligences, a fortiori au regard de la situation critique de l’immeuble qui justifiait à tout le moins la convocation d’une assemblée générale, si besoin par correspondance, après la levée du premier confinement.

Les manquements de Monsieur [W] pour la période 2019/2021 sont donc également établis.

La responsabilité de Monsieur [W] est engagée.

Sur les préjudices de la SCI LE SEPT

La SCI LE SEPT fait d’abord valoir que les manquements du syndic lui ont causé un préjudice pécuniaire « tiré des charges de copropriété exceptionnelles qui résultent de l’ensemble des frais et coûts correspondant aux travaux à engager pour remédier aux désordres structurels en vue de sortir de la procédure de péril », pour un montant de 293.304,67 euros. Le montant qu’elle réclame correspond ainsi, d’après ses écritures, à sa quote-part des travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité.

Il convient toutefois de rappeler qu’en vertu des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus au paiement des charges engendrées par les travaux nécessaires à l’entretien et à la sauvegarde de l’immeuble à hauteur de leur quote-part dans les parties communes, ce qui constitue une obligation inhérente à la qualité de copropriétaire.

Ainsi, en sa qualité de copropriétaire, la SCI LE SEPT est tenue de participer financièrement aux charges générées par les travaux ayant été nécessaires pour remettre l’immeuble en état et permettre la mainlevée de l’arrêté de péril. Elle ne peut donc solliciter le cas échéant que l’indemnisation de l’éventuel surcoût de ces travaux généré par les manquements du syndic, et non la prise en charge de l’intégralité des charges relatives au coût de ces travaux.

Or, force est de constater en l’espèce qu’elle ne démontre par aucune pièce que l’inertie du syndic et ses manquements à son obligation de pourvoir à l’entretien et à la conservation de l’immeuble auraient généré un surcoût qui n’aurait pas été dû si le syndic avait été normalement diligent, ni dans quelle proportion. Elle ne l’allègue d’ailleurs même pas.

Elle n’établit pas davantage que la négligence de Monsieur [W] aurait été seule à l’origine de la dégradation de l’immeuble, alors qu’il est par ailleurs constant que l’état de vétusté des parties communes est particulièrement ancien.

Cette demande ne peut dès lors qu’être rejetée en l’absence de lien de causalité entre le préjudice lié au coût des travaux et les manquements du syndic.

S’agissant par ailleurs du préjudice invoqué par la SCI LE SEPT tiré de l’impossibilité de louer son bien entre décembre 2019 et juin 2025, il y a lieu de rappeler que les locaux vacants frappés par une procédure de péril ou un arrêté de mise en sécurité ne peuvent être loués, en application des articles L511-1, L511-18 et L521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant que le local appartenant à la SCI LE SEPT n’était pas loué avant l’engagement de la procédure de péril.

La demanderesse produit toutefois une offre de location pour son local en date du 17 octobre 2019, émanant du Cours Florent, pour un contrat à compter du 1er janvier 2020 et un loyer annuel de 24000 euros. Cette pièce démontre qu’elle avait la volonté de mettre son bien en location à cette date.

L’arrêté de mise en sécurité ayant frappé l’ensemble de l’immeuble le 16 février 2021 est de nature à avoir anéanti toute possibilité de louer le local jusqu’à sa mainlevée. En revanche, il n’est pas démontré que l’édiction de l’arrêté de péril grave et imminent concernant l’appartement du premier étage en date du 27 novembre 2019 aurait entrainé une impossibilité de louer le local de la SCI LE SEPT, qui se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble et n’était pas concerné par ce premier arrêté. Il n’est pas davantage établi que c’est cet arrêté qui aurait conduit le directeur du Cours Florent à renoncer à son projet de location du hangar. L’existence du préjudice invoqué n’est donc démontrée qu’à compter du 16 février 2021.

Par ailleurs, la SCI LE SEPT ne peut pas prétendre à un préjudice constitué en l’absence de contrat de bail en cours au moment de l’engagement de la procédure de péril, mais uniquement au préjudice résultant de la perte de chance de louer son local, qui ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Pour apprécier cette perte de chance, qui ne peut donc être constituée de la totalité du montant du loyer sur la période considérée, il doit également être relevé que le local de la SCI LE SEPT était lui-même en mauvais état, ce qui ressort des différents rapports et arrêtés, notamment au niveau de sa toiture qui présentait de multiples fuites. Il n’est pas contesté que la couverture du hangar constitue une partie privative, de sorte qu’il appartenait à la SCI LE SEPT d’engager directement les travaux nécessaires à sa réfection, ce qu’elle n’a pas fait. Or, le mauvais état du hangar a nécessairement également contribué à réduire ses chances de louer son bien, indépendamment de l’état de l’immeuble dans son ensemble.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’estimer la perte de chance de la SCI LE SEPT de louer son local du fait de l’arrêté de mise en sécurité à 70% de sa valeur totale, chiffrée à la somme de 2.000 euros mensuels.

Le préjudice de perte de chance de la SCI LE SEPT s’établit donc à la somme de 72.800 euros pour la période de février 2021 à juin 2025 (2.000 euros x 70% x 52 mois).

Il doit cependant être considéré que la carence de Monsieur [W] dans sa mission d’entretien et de conservation de l’immeuble n’est pas seule à l’origine du préjudice locatif de la SCI LE SEPT, puisque le syndicat des copropriétaires est également responsable de la conservation des parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et n’a de toute évidence pas entretenu l’immeuble pendant de longues années.

Compte tenu de la nature et de l’importance des carences du syndic, de la durée pendant laquelle s’est exercé son mandat et de sa qualité de professionnel de l’immobilier devant assister et conseiller le syndicat des copropriétaires, notamment au titre de l’entretien et de la conservation de l’immeuble, la responsabilité de Monsieur [W] peut être estimée à 60%.

Monsieur [W] sera donc condamné à payer à la SCI LE SEPT la somme de 43.680 euros (60% x 72.800) au titre de sa perte de chance de louer son bien. La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui ne dénie pas sa garantie à son assuré, sera condamnée in solidum au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation. L’assureur pourra opposer le montant de sa franchise et des plafonds de garantie prévus au contrat.

Enfin, la SCI LE SEPT se prévaut d’un préjudice moral évalué forfaitairement à la somme 10.000 euros. Toutefois, elle ne produit aucun justificatif du préjudice moral qu’elle allègue, qu’il s’agisse de son existence même ou de son quantum. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les préjudices de Madame [A]

Comme la SCI LE SEPT, Madame [A] sollicite l’indemnisation d’un préjudice pécuniaire lié aux charges de copropriété correspondant au cout des travaux de reprise des désordres structurels affectant l’immeuble ainsi qu’aux frais afférent à ces travaux, d’un préjudice lié à l’impossibilité de louer son bien et d’un préjudice moral.

Pour les raisons précédemment exposées, sa demande relative à l’indemnisation de son préjudice pécuniaire constitué par sa quote-part des charges de copropriété liées aux travaux ne peut prospérer, en l’absence de preuve que les carences du syndic auraient directement généré un surcoût pour la réalisation ces travaux.

Il n’est pas davantage prouvé que les frais annexes (intérêts de prêt bancaire pour financer les travaux, frais d’assurance du bien) ainsi que les charges de copropriété et impôts fonciers n’auraient pas été payés si le syndic s’était montré normalement diligent, puisque des travaux importants avaient en tout état de cause vocation à être réalisés et financés pour l’entretien de l’immeuble, même en l’absence de procédure de péril. Cette demande doit être rejetée.

La demande formulée au titre du préjudice moral n’est pas justifiée et sera également rejetée.

S’agissant de la demande au titre du préjudice locatif, Madame [A] produit des quittances de loyer pour l’appartement concerné d’un montant de 650 euros mensuels hors charges pour la période du 1/01/2019 au 30/11/2019, ainsi qu’un contrat de bail conclu le 1er août 2017. Ces pièces démontrent que l’appartement était donné à bail au moment de l’arrêté de péril ayant touché l’appartement du premier étage en novembre 2019.

Toutefois, l’arrêté de péril du 27 novembre 2019 ne concernait que l’appartement du premier étage, pas l’appartement de Madame [P], de sorte qu’il n’est pas démontré que le paiement des loyers aurait été suspendu à compter de cette date concernant son logement. Il y a donc lieu de fixer la date de départ de son préjudice locatif au 1er mars 2021, suite à l’arrêté de mise en sécurité pris pour l’ensemble de l’immeuble le 16 février 2021, et jusqu’au 30 juin 2025, date de sa mainlevée.

Son préjudice locatif s’établit donc à la somme de 650 euros x 52 mois = 33.800 euros.

Il a été précédemment dit que l’imputabilité de ce préjudice locatif devait être partagée avec le syndicat des copropriétaires, également responsable de la conservation des parties communes, et que la part imputable au syndic devait être estimée à 60%.

Monsieur [W] et son assureur seront ainsi condamnés in solidum au paiement de la somme de 20.280 euros (33.800 x 60%), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

L’assureur pourra opposer le montant de sa franchise et des plafonds de garantie prévus au contrat.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] et son assureur la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SCI LE SEPT une somme de 3.500 euros, ainsi que la même somme à Madame [A].

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI LE SEPT et Madame [R] [A] de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices pécuniaires relatifs au coût des travaux et frais en lien avec la reprise des désordres à l’origine de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et son assureur la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI LE SEPT la somme de 43.680 euros au titre de son préjudice lié à la perte de chance de louer son local du fait du défaut d’entretien de l’immeuble, pour la période de mars 2021 à juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et son assureur la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [R] [A] la somme de 20.280 euros au titre de son préjudice locatif en lien avec le défaut d’entretien de l’immeuble, pour la période de mars 2021 à juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 ;

DIT que la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES pourra opposer les éventuels plafonds de garantie et franchises prévus au contrat ;

DEBOUTE la SCI LE SEPT et Madame [R] [A] de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et son assureur la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et son assureur la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI LE SEPT la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et son assureur la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [R] [A] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre juin deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT