RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00196 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MW

MINUTE N° : 112

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE

Madame [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE

S.C.I. MPJ [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 11 mars 2020, Madame [C] [H] et Monsieur [X] [H] ont donné à bail à Monsieur [L] [U] et à Madame [N] [B] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] (1er étage, fond, gauche) à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 756 €, outre provisions mensuelles de 43 € sur charges récupérables.

Un état des lieux contradictoire d’entrée a été dressé le 11 mars 2020. Un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé le 8 janvier 2024.

Par courrier du 10 septembre 2024, la MATMUT, en qualité d’assureur de protection juridique des bailleurs, a mis en demeure Monsieur [L] [U] et Madame [N] [B] de régler la somme de 3 334,77 € sous quinzaine, au titre de la régularisation des charges et des dégradations locatives constatées à la sortie des lieux.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 10 septembre 2025, Madame [C] [H], Monsieur [X] [H] et la SCI MJP [H] ont fait assigner Monsieur [L] [U] et Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 24 novembre 2025, et sollicitent du juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [N] [B] à payer à Madame [C] [H] et Monsieur [X] [H] la somme de 3 939,57 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme composée de

* 1 672 au titre des réparations locatives, suivant devis établi par la SARL ML ;

* 2 267,57 € au titre de la régularisation des charges locatives ;

— les condamner in solidum à payer à Madame [C] [H] et Monsieur [X] [H] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Ils font notamment valoir que la régularisation des charges est parfaitement justifiée et que les défendeurs n’ont aucun élément permettant de s’y opposer. S’agissant des dégradations locatives, ils précisent que la SARL ML a bien pour objet social l’entretien des bâtiments et qu’elle est parfaitement apte à établir un devis en la matière. Ils indiquent que le dépôt de garantie de 756 € n’a pas été restitué aux locataires compte tenu du solde de dette locative.

En défense, Monsieur [L] [U], comparant en personne, s’oppose à toutes les demandes.

Il fait notamment valoir que l’état des lieux de sortie, comme l’état des lieux d’entrée, mentionne que l’appartement est en « bon état », que le logement a été remis en location un mois après leur sortie de sorte que les travaux ne sont pas nécessaires.

Sur la régularisation des charges, il fait valoir que dès mars 2020, il était signalé aux propriétaires que le ballon d’eau chaude était bancal et présentait des fuites, que les propriétaires ont toujours refusé de le changer malgré des préconisations de plombiers en ce sens. Il ajoute qu’en octobre 2021 et en novembre 2022, ils n’avaient plus d’eau chaude car la mise en marche du ballon d’eau chaude faisait sauter l’électricité, mais que le ballon n’a finalement été changé que le 30 mars 2023 à 22 heures. Monsieur [L] [U] ajoute que la chasse d’eau des toilettes se vidait constamment et qu’il y a donc eu une surconsommation d’eau pendant deux semaines avant son changement, en plus des surconsommations continues, dues au ballon d’eau chaude (équivalentes à une maison de 160 m² avec piscine et non d’un appartement occupé par deux personnes).

Sur l’électricité, il indique que les locataires ont sollicité l’expertise des compteurs en octobre 2023 et en juin 2024 mais qu’elle n’a jamais été réalisée.

Madame [N] [B], régulièrement assignée à personne, n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement de la régularisation des charges :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. […]

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Dans le cas d’espèce, les locataires versaient une provision pour charges mensuelles de 43 €, conformément au bail, soit 516 € par an.

Par courrier du 26 janvier 2024, dans le mois suivant la sortie des lieux de Monsieur [L] [U] et de Madame [N] [B], l’agence NEXITY, mandatée par les propriétaires, leur a réclamé la somme de 151,20 € au titre de la régularisation des charges.

À ce jour, les consorts [H] sollicitent la somme de 2 267,57 € sur le fondement du bilan des charges sur l’année 2023 qui leur a été adressé par le syndic de copropriété FONCIA LVM, le 28 mai 2024, et qui vise les charges dues pour le parking et pour l’appartement.

Sur ce bilan, la part des charges locatives totales sur l’année 2023 est de 3 383,57 €.

Ne peuvent légitimement pas être contestés les postes visant des dépenses générales à savoir les postes 1 et 44 pour le parking, ainsi que les postes 1, 67 et 602 de l’appartement, pour un total de 400,73 € sur l’année pour la quote-part locative.

Sur les charges d’eau, le bilan de répartition des charges mentionne une régularisation de 2 982,84 €, soit une consommation annuelle de 636 m3 d’eau. Il est certain que cette consommation d’eau est largement supérieure à la moyenne de consommation d’eau pour 2 personnes dans un appartement de 45 m², qui peut être estimée entre 90 et 120 m3 par an, selon des fourchettes larges d’estimation.

Or Monsieur [L] [U] justifie par de nombreuses pièces qu’il a sollicité les bailleurs à de multiples reprises, par l’intermédiaire de l’agence immobilière mandataire, pour signaler que le ballon d’eau chaude était défectueux. Il verse notamment des échanges de mails récurrents, dès le mois de mars 2020 et jusqu’à la sortie de l’appartement en janvier 2024.

Ainsi les locataires ont systématiquement contesté les régularisations de charges d’eau depuis leur entrée dans les lieux, chaque année. Il ressort notamment des échanges de mail que le changement du ballon d’eau chaude est intervenu en mars 2023 mais que ce changement n’a pas résolu toutes les difficultés. Aux termes de ces mails, il n’est pas contesté par l’agence immobilière (mandatée par les propriétaires) de la réalité des difficultés d’eau, des fuites du ballon d’eau entraînant une surconsommation, et par ailleurs des fuites de la chasse d’eau.

Le tribunal relève donc que la consommation relevée est plus de 5 fois supérieure à la moyenne nationale, y compris selon une fourchette d’estimation haute, alors qu’il appartient aux bailleurs de fournir aux locataires un logement en bon état d’usage, et avec des équipements en bon état de fonctionnement. Or les consorts [H] n’ont manifestement pas donné suite aux demandes récurrentes des locataires de résoudre les difficultés liées à la surconsommation d’eau dans leur appartement pendant plus de 3 ans.

Dans ces conditions, la régularisation de la consommation d’eau ne saurait être à la charge des locataires.

Seule la somme de 400,73 € peut donc être mise à la charge de Monsieur [L] [U] et Madame [N] [B] au titre de la régularisation des charges sur l’année. Cette somme est cependant d’ores et déjà couverte par les provisions mensuelles sur charges versées par les locataires.

La demande de condamnation en paiement à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi précise que le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est de jurisprudence constante que la mise à la charge des locataires de frais de réparations locatives implique la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie de l’appartement.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 mars 2020. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 8 janvier 2024. Aucun des deux ne porte de réserves de la part des locataires, et ont été signés par toutes les parties.

La comparaison des deux documents, sur les points dont il est demandé la réparation aux locataires, permet de relever les éléments suivants :

— Sur la reprise en peinture des murs et des plinthes de la cuisine :

L’état des lieux d’entrée mentionne des plinthes en bon état, et des murs en bon état mais comportant 30 trous rebouchés ainsi qu’une trace d’emprise mobilière sur le mur de face et le mur de droite. L’état des lieux de sortie note un nettoyage insuffisant des plinthes, mais leur bon état général, ainsi que des murs en état d’usage, avec la mention « trous rebouchés grossièrement ».

La reprise de la peinture des plinthes n’était donc pas utile au sens de l’état des lieux de sortie, et les trous rebouchés sur les murs étaient déjà présents à l’entrée.

Aucune réparation n’est donc à la charge des locataires sur ce point.

— Sur la fixation de la prise TV du séjour :

L’état des lieux de sortie mentionne que la prise est mal fixée, alors qu’à l’entrée, les prises de cette pièce sont notées en « bon état ».

En conséquence la reprise de cette fixation sera à la charge des locataires pour 55 € (TTC).

— Sur la fixation du radiateur :

L’état des lieux de sortie mentionne que le radiateur de la cuisine est mal fixé et bouge, alors qu’à l’entrée, il était noté en bon état.

En conséquence la reprise de cette fixation sera à la charge des locataires pour 55 € (TTC).

— Sur la réfection en silicone de l’évier dans la cuisine :

L’état des lieux de sortie mentionne que l’évier est en « bon état » et que le silicone est « fait grossièrement », alors qu’à l’entrée, il était noté en bon état.

Il ne peut cependant pas être imputé aux locataires un joint en silicone « fait grossièrement » alors qu’il n’est pas démontré qu’il ait été changé au cours de la location et qu’il est toujours noté « en bon état », tant à l’entrée qu’à la sortie des lieux.

Aucune réparation n’est donc à la charge des locataires sur ce point.

— Sur le remplacement de la robinetterie :

L’état des lieux d’entrée note en bon état l’ensemble de la robinetterie de la cuisine. Aux termes de l’état des lieux de sortie, la robinetterie était notée en bon usage mais avec les mentions « mal serré, bouge », « siphon et trop plein scotchés, arrivée d’eau scotchée et tordue ».

Dans ces conditions, l’entretien de la robinetterie étant par principe à la charge des locataires, qui ne démontrent pas par les échanges de mails qu’ils ont sollicité l’intervention des propriétaires pour un problème plus sérieux, le remplacement de ces éléments sera mis à leur charge pour la somme de 352 € (TTC).

— Sur le remplacement du meuble évier :

L’état des lieux de sortie note que ledit meuble est en mauvais état, et que ses portes sont démontées et retirées, alors qu’il était en bon état selon l’état des lieux d’entrée et comportait ses deux portes.

Son remplacement est donc imputable aux locataires et sera mis à leur charge pour la somme de 198 € (TTC).

— Sur le poste « placo chambre » :

Le tribunal relève en premier lieu que la dénomination de ce poste ne permet pas d’établir avec précision les travaux à quoi il réfère.

En second lieu, l’état des lieux d’entrée mentionnait, pour les éléments de la chambre qui pourraient présenter du placo, un bon état du plafond (peinture), des murs (peinture) et du placard. Il était précisé que les murs présentaient 5 trous et une fissure, et que le placard était tâché côté droit.

Aux termes de l’état des lieux de sortie, les murs étaient en bon état, avec la mention « trous rebouchés, traces d’occupation ».

Il apparaît donc que les trous rebouchés étaient déjà présents à l’entrée dans les lieux. En outre, malgré la mention de « traces d’occupation » sur les murs, ceux-ci présentaient à la sortie un bon état général. Il est rappelé à cet égard qu’il convient de prendre en compte un coefficient de vétusté, en particulier s’agissant des peintures, alors que les locataires sont restés près de 5ans dans les lieux.

En conséquence aucune dégradation locative imputable aux locataires ne sera retenue sur ce point.

— Sur la réparation de la vis de placard de la chambre :

L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune difficulté liée à une vis dans le placard de la chambre. Aucun autre élément n’est versé par les demandeurs au soutien de leur prétention, de sorte qu’ils ne démontrent pas la nécessité de procéder à une réparation sur ce point.

* * *

Le juge relève que le devis de la SARL ML est parfaitement valable, celle-ci ayant parmi ses activités dans son objet social l’entretien des bâtiments. Au surplus, la réalisation ou non des travaux à la date de la demande par les propriétaires n’est pas une condition de leur mise à la charge des locataires, ceux-ci étant tenus aux dégradations locatives constatées à leur sortie des lieux. Le fait que l’appartement ait été immédiatement reloué, ce qui n’est au demeurant pas démontré, ne les exonère pas de leurs obligations.

Vu tout ce qui précède, reste à charge de Monsieur [L] [U] et Madame [N] [B] au titre des réparations locatives la somme de 660 €.

Or, il est constant que le dépôt de garantie versé par les locataires, d’un montant de 756 €, ne leur a pas été restitué. Le dépôt de garantie couvrant l’intégralité des sommes dues, la demande de condamnation en paiement sur le fondement des réparations locatives sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [H], ensemble la SCI MJP [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure.

Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort :

DÉBOUTE Madame [C] [H], Monsieur [X] [H] et la SCI MJP [H] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation en paiement, en ce compris la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [H], Monsieur [X] [H] et la SCI MJP [H] aux entiers dépens de la procédure ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5], par mise à disposition au greffe, le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION