TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00131 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FFIL

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

S.A., [Adresse 1]

c/

Madame, [W], [L]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON, [Localité 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DEFENDERESSE

Madame, [W], [L],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2024, la société, [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Mme, [W], [L] sur des locaux situés au, [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 481,08 euros et d’une provision pour charges de 135,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 790,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme, [W], [L] le 26 septembre 2024.

Par assignation du 14 février 2025, la société HLM MON, [Localité 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme, [W], [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,893,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2024,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société, [Adresse 1] maintient l’intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 16 février 2026, s’élève désormais à 6071,41 euros mais demande d’accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de l’expulsion conformément à la demande adverse.

Mme, [W], [L] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant des délais de paiement sur 3 mois avec paiement du solde entier de la dette au terme. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement.

Elle indique que son fils va emménager avec elle pour l’aider à payer le loyer.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM MON, [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 790,79 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société, [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, Mme, [W], [L] lui devait la somme de 6071,41 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse,soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [W], [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [W], [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM MON, [Localité 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [W], [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société, [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2024 entre la société HLM MON, [Localité 1], d’une part, et Mme, [W], [L], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 6], [Localité 4], [Adresse 7] est résilié depuis le 20 novembre 2024,

CONDAMNE Mme, [W], [L] à payer à la société, [Adresse 1] la somme de 6071,41 euros (six mille soixante et onze euros et quarante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus,

AUTORISE Mme, [W], [L] à se libérer de sa dette en ne réglant pendant deux mois aucune somme en plus du loyer courant, puis une somme minimale de 6071,41euros (six mille soixante et onze euros et quarante et un centimes) à la troisème et derniere échéance, en plus du loyer courant, constituant le solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le règlement devra intervenir avant le 20 juin 2026, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [W], [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme, [W], [L] à payer à la société HLM MON, [Localité 1] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [W], [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024 et celui de l’assignation du 14 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,