AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 11 décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00206 – N° Portalis DBWS-W-B7J-ENLT

AFFAIRE : S.A.S. VA2S / S.C.I. LA TINDETTE

DEMANDEUR :

S.A.S. VA2S

ayant son siège Lieu dit Marsangues -833 Route de Blacé, 69830 SAINT-GEORGES-DE-RENEINS

représentée par la SCP BOUTHIER PERRIER DELOCHE NINOTTA, avocats au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEUR :

S.C.I. LA TINDETTE

ayant son siège 47 Allée des Dames, 07300 TOURNON SUR RHONE

représentée par la SELARL BANCEL GUILLON, avocats au barreau d’ARDECHE

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors du prononcé de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 6 novembre 2025 ;

Après mise en délibéré au 4 décembre 2025, délibéré prorogé au 11 décembre 2025, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SAS VA2S a fait l’acquisition 23 juillet 2020 auprès de Madame [C] [V] d’un immeuble à usage commercial cadastré AL 253, situé 66 place du Grillet à Tournon-sur-Rhône, avec entrée par la rue Saint Antoine, comprenant une cave au sous-sol, un local et dépendance au rez-de-chaussée, et plusieurs pièces au 1er étage, 2ème étage et 3ème étage.

Dans cet acte, le vendeur mentionne que l’accès à la cave est en réalité situé sous l’immeuble AL 252, situé 68 Grand Rue, et qu’il se fait par une porte extérieure de cet immeuble.

De plus, un paragraphe « Rappel de conditions particulières » précise que la montée d’escaliers séparant les deux maisons sera commune et entretenue à frais communs, en ce qui concerne les escaliers, les planchers des paliers et la toiture couvrant la cage d’escalier.

La SAS VA2S reproche au propriétaire de l’immeuble AL 252, la SCI La Tindette, d’avoir entrepris en mars 2025 des travaux dans la montée d’escalier entre les deux immeubles sans son accord.

Elle en a fait constater l’ampleur par un commissaire de justice et explique n’avoir pu obtenir de la SCI La Tindette de remettre en état les lieux communs.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, la SAS VA2S a fait citer la SCI La Tindette devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile afin de la condamner dans le délai de quinze jours à compter de la décision à mandater un professionnel pour remettre en état les lieux communs et à :

— déposer le conduit d’extraction/de ventilation de l’air vertical qui part du premier palier jusqu’à la toiture et qui est fixé au mur porteur de la cage d’escalier,

— déposer le conduit qui traverse le mur porteur derrière le conduit vertical menant à la toiture,

— restaurer les murs dégradés par ces installations,

— combler les ouvertures qui ont été découpées, au niveau du plafond pour permettre le passage du conduit vertical,

— combler le mur qui a été découpé le long du conduit vertical,

— combler l’ouverture au sol qui se situe le long du conduit vertical.

Passé le délai, assortir la condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant six mois et condamner la SCI La Tindette à produire les attestations d’assurance responsabilité professionnelle et décennale du professionnel qui sera mandaté pour procéder aux travaux sous la même astreinte et la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice.

Dans ses derniers écrits développés à l’audience, la SAS VA2S maintient ses demandes. Elle fait valoir le caractère commun de la montée d’escalier et d’une partie de la toiture. Elle décrit les travaux réalisés, expose que rien ne démontre qu’ils ont été autorisés par une autorité administrative, qu’ils empiètent sur les quatre paliers de l’immeuble et réduisent l’accès des occupants à leurs appartements respectifs, qu’ils ont été réalisés en dépit du bon sens et risquent de fragiliser la structure de l’immeuble puisqu’ils impactent le mur porteur. Elle répond qu’elle est titulaire d’un droit de propriété et qu’en tout état de cause, même si on doit considérer une simple servitude, l’accord du voisin était nécessaire dès lors que les travaux modifient l’emprise de la servitude. Elle reproche à la SCI La Tindette de ne pas avoir tenu compte de sa demande d’arrêt des travaux et justifie le trouble manifestement illicite par l’impact sur son droit de passage du fait de l’emprise des travaux, outre leur réalisation sans respect des règles de l’art et considère qu’elle caractérise l’existence du trouble alors que la défenderesse est défaillante dans l’administration de la preuve de l’absence de troubles manifestement illicites.

La SCI La Tindette sollicite le débouté des demandes adverses et la condamnation de la SAS VA2S à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce les frais d’expertise.

Elle estime que la SAS VA2S bénéficie d’une servitude de passage du fait de la configuration des lieux dans la mesure où l’escalier permet d’accéder à ses appartements. Elle a créé un commerce bouche au rez-de-chaussée, nécessitant des travaux de rénovation et l’installation par un professionnel d’une hotte aspirante dont l’extraction n’est possible que par l’intérieur du bâtiment avec une emprise de 20 cm sur la cage d’escalier pour le pas impacter l’accès aux étages. Elle souligne que selon son titre de propriété, il n’existe pas de division parcellaire dissociant l’immeuble de la cage d’escalier et aucune copropriété n’a été créé pour cette cage alors que l’acte de propriété adverse viserait plutôt une indivision, étant observé que les deux immeubles n’ont jamais eu d’auteur commun, de sorte que l’incertitude sur la qualification juridique ne permet pas de caractériser le trouble manifestement illicite. Elle conteste que les travaux, réalisés dans les règles de l’art et qui ne sont pas terminés, aient impacté l’accès aux étages et donc aux appartements et estime qu’ils n’aggravent pas la servitude de passage.

MOTIFS

La demande est abordée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile qui dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire face à un trouble manifestement illicite ;

La SAS VA2S invoque principalement l’existence d’un trouble manifestement illicite dont la démonstration lui incombe. Elle ne peut, en effet, prétendre à l’existence d’un trouble, et faire reporter sur la défenderesse la démonstration que ce trouble n’est pas manifestement illicite ;

La SCI La Tindette a entrepris des travaux dans le local du rez-de-chaussée de l’immeuble AL 252, 68 Grand Rue à Tournon sur Rhône qui ont généré l’installation d’une hotte aspirante avec un système d’extraction qui a été implanté dans la cage d’escalier ;

La SAS VA2S peut accéder à cet immeuble par la place du Grillet pour l’usage d’une cave en sous-sol des deux bâtiments, ainsi que le mentionne une convention signée entre Monsieur et Madame [V] (AL 2153) et Monsieur et Madame [U] (AL 252), annexée à l’acte du 23 juillet 2020 ;

Il est par ailleurs précisé dans cet acte lorsqu’il procède à la description du mobilier équipant les logements, les indications suivantes :

— studio au 1er étage place du Grillet

— studio duplex au 2ème étage place du Grillet

— appartement au 1er étage rue Saint Antoine

— local commercial au rez-de-chaussée place du Grillet ;

Il peut être tiré de ce descriptif que la cage d’escalier de l’immeuble AL 252 dessert plusieurs logements appartenant à la SAS VA2S, situés dans son propre immeuble AL 253 ;

Cette situation peut expliquer la mention page 32 de l’acte selon laquelle « la montée d’escaliers séparant les deux maisons sera commune et entretenue à frais communs, en ce qui concerne les escaliers, les planchers des paliers et la toiture couvrant la cage d’escalier » ;

Alors que la désignation des biens vendus dans l’acte du 23 juillet 2020 ne contient pas de référence à la montée d’escaliers et que l’immeuble AL 253 n’apparaît pas avoir été soumis au régime de la copropriété pour assimiler cette partie de l’immeuble à une partie commune et qu’il n’est pas davantage exprimé précisément dans l’acte du 23 juillet 2020 une situation d’indivision, cette clause, si elle organise sans contestation possible des modalités d’entretien des escaliers et des paliers, ne saurait conduire le juge des référés à procéder à une interprétation dépassant le cadre de ses attributions pour reconnaître à la SAS V VA2S un droit de propriété comme elle le revendique ;

Au surplus, l’acte de propriété de la SCI la Tindette précise qu’elle acquière la totalité en pleine propriété des biens objet de la vente décrits comme une maison d’habitation figurant au cadastre sous le n° AL 252, 68 Grand Rue (article 1 de la vente) et n’évoque pas d’autre convention que celle du 18 janvier 2006 (ou 2003) qui organise l’accès aux caves ;

La discussion entre les parties porte également sur la notion de servitude, en l’occurrence de passage, et notamment l’obligation résultant de l’article 701 du code civil qui impose au propriétaire du fonds débiteur de la servitude de ne rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ;

Les aménagements décrits dans les procès-verbaux du 6 mai 2025 (SAS VA2S) et du 24 octobre 2025 (SCI La Tindette) montrent que des travaux ont été entrepris pour installer une hotte dans le restaurant au rez-de-chaussée avec une gaine d’extraction qui déborde dans la cage d’escalier aux premier et deuxième étages de l’immeuble ;

L’aspect esthétique contesté par la SAS VA2S résulte manifestement d’un arrêt des travaux qui n’ont pas été menés à terme après l’opposition de cette dernière auprès de la SCI La Tindette ;

Ces travaux impactent la superficie de la cage d’escalier par l’installation sur le demi palier supérieur d’une gaine de hotte en inox contre le mur Ouest et l’angle Sud-Ouest , d’une largeur de 19 cm, de la présence en prolongement de cette gaine sur le demi palier entre le premier et le deuxième étage, puis d’u conduit vertical vers le plafond du deuxième étage ;

Diverses mesures sont réalisées par la SCI La Tindette pour montrer que l’espace de passage dans l’escalier et sur les paliers est préservé, notamment l’accès aux appartements, alors que d’autres aménagements réduisant également l’espace, constatés au rez-de-chaussée (coffrage empiétant sur les premières marches d’escaliers), sont imputables à la SAS VA2S qui ne déplore pas cet aménagement ;

Les éléments proposés par la SAS VA2S ne viennent pas modifier ce constat

Il n’est pas démontré en outre que les travaux, confiés à un professionnel, en vertu d’un permis de construire, sont de nature à porter atteinte à la structure de l’immeuble comme le soutient la SAS VA2S qui ne verse aux débats aucune étude technique en ce sens ;

Ainsi, dans la configuration d’un droit qui n’est pas précisément défini pour s’imposer au juge des référés, la SAS VA2S, confrontée aux aménagements réalisés par la SCI La Tindette, si ils peuvent méconnaître la notion d’entretien à frais communs d’un espace commun, ne démontrent pas qu’ils revêtent un caractère manifestement illicite qui imposerait d’en ordonner la cessation immédiate assortie d’une remise en état des lieux ;

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lieux communs ;

La SAS VA2S qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance ;

Il ne convient pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties qui en font la demande ;

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des défendeurs ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles en aviseront, mais dès à présent ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS VA2S de remise en état des lieux communs ;

Condamnons la SAS VA2S aux dépens de l’instance ;

Rejetons la demande en paiement de la SAS VA2S sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande en paiement de la SCI La Tindette sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président