COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00166 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J75K

Minute N° : 25/00394

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

copie au préfet

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE sous le numéro B058811670, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [E]

née le 19 Juillet 1976 à

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2015, la SA ERILIA a consenti à Madame [Z] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 574,15 euros hors charges pour l’appartement et de 70,47 euros pour le garage.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, la SA ERILIA a fait délivrer à Madame [E] un commandement de payer la somme de 1.806,73 euros correspondant aux loyers et charges non réglés, outre les frais.

Faute de règlement et par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SA ERILIA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Madame [E], aux fins de :

Prononcer la résiliation judicaire du contrat de location qui lui a été consenti pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du jugement à intervenir ;D’ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoins avec le concours de la force publique ;Dire que faute de la locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la Force Publique ;Condamner solidairement Madame [E] au paiement de la somme de 500, 00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire ;La ondamner au paiement de la somme principale de 2.777,62 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts à compter de la décision à intervenir ;La condamner au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de la résiliation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;Ordonner, ainsi qu’il résulte de l’article 515 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;Condamner la locataire, suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement dû et du présent acte.

L’affaire est retenue à l’audience du 6 mai 2025, lors de laquelle la SA ERILIA représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la somme de 1.142,33 euros au 30 avril 2025, loyer d’avril inclus ; elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire à l’issue, ce qu’il convient d’analyser en nouveau fondement à l’appui de sa demande principale.

Au cours de cette audience, Madame [Z] [E] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives transmis par la préfecture de Vaucluse expose que Madame [E] est mère célibataire avec deux enfants majeurs de 25 et 21 ans : l’ainé travaille pour l’entreprise DEMECO et a un contrat de travail à durée déterminé et la cadette a un contrat de travail à durée indéterminé dans l’entreprise Home Services en période d’essai. Les deux enfants peuvent contribuer au paiement du loyer et ont des ressources de 2.800 euros. Madame [E] dispose d’un salaire de 2.131 euros net avant impôt. Les charges du logement s’élèvent à 1.015 euros et les autres charges à 284 euros. Le reste à vivre mensuel de la famille est de 3.827 euros. Il ressort de ce diagnostic que le ménage est en capacité de rembourser au maximum 600, 00 euros en plus de son loyer. Madame [E] a repris le paiement de la totalité du loyer depuis le 10 février 2025. Elle a également affirmé souhaiter se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur, régulièrement assigné à étude, n’ayant pas comparu ou été représenté, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce (assignation antérieure à la loi du 29 juillet 2023), l’assignation doit être notifiée à la préfecture du VAUCLUSE au moins deux mois avant l’audience, ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 20 février 2025 ;

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la Caisse aux Affaires Familiales du VAUCLUSE a été avisée le 8 juillet 2024 de la situation d’impayés locatifs.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 12 mars 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SA ERILIA a fait signifier à Madame [Z] [E] le 9 décembre 2024 un commandement de payer une somme correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date outre les frais.

La locataire ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder, puisqu’à la date de l’assignation, la dette locative avait au contraire augmenté.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 10 février 2025 et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 6 octobre 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA ERILIA produit à l’audience un dernier décompte arrêté au 30 avril 2025, loyer d’avril 2025 inclus, à hauteur de 1.142,33 euros. Cette somme n’a pas été communiquée contradictoirement mais sera retenue en l’espèce car en baisse et donc plus favorable à la locataire.

Madame [Z] [E] ne justifie pas d’avoir réglé la totalité de la somme susvisée.

Aussi, cette dernière sera condamnée à régler à la SA ERILIA la somme restante de 1.142,33 euros, décompte arrêté au 30 avril 2025 et loyer d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA ERILIA que la locataire a bien repris le paiement de son loyer courant avec un surplus avant l’audience excepté le mois d’avril.

En effet, Madame [E] a versé au titre des loyers :

800 euros le 10 février 2025 (loyer + somme supplémentaire pour résorber la dette)900 euros le 12 mars 2025 (loyer + somme supplémentaire pour résorber la dette)772 euros le 09 avril 2025 (loyer)1.400 euros le 14 avril 2025 (somme supplémentaire pour résorber la dette)9,66 euros le 18 avril 2025 (régularisation de charges)

Dès lors, au vu de la reprise des loyers courants, du paiement régulier d’une somme supplémentaire afin de résorber la dette et des conclusions développées dans le diagnostic social et financier indiquant la volonté de la locataire de conserver son logement et la possibilité pour elle de payer jusqu’à une somme de 600 euros par mois supplémentaire afin de résorber la dette, il y a lieu d’accorder d’office à Madame [E] un délai de paiement de 12 mois par mensualités de 100 euros, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La bailleresse a par ailleurs exposé à l’audience ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension de la clause résolutoire à l’issue de ces délais s’ils étaient respectés en totalité.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Madame [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsé.

En revanche, si cette dernière ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [E] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles que la SA ERILIA a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ERILIA concernant le local à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 4].

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 10 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] à payer à la SA ERILIA la somme de 1.142,33 euros, loyer d’avril 2025 inclus et décompte arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

AUTORISE Madame [Z] [E] à se libérer de cette somme sur une durée de 12 mois par versements mensuels de 100 euros les onze premiers mois, le solde au douzième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais de paiement

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité, ou faute pour la locataire de justifier d’une assurance habitation en cours de validité dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera son plein effet,dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Madame [Z] [E] des lieux précités (appartement et garage), et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur.Madame [Z] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des redevances et loyers qui auraient été due en cas de non-résiliation du bail avec indexation;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] à régler à la SA ERILIA la somme de 200 euros aux titres des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer  ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er juillet 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge