TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 Septembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00119 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYR7

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [N]

domicilié [Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie-Ange SOUVY de la SCP CONTE-SOUVY-CHAVOT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [V]

domicilié [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 1er juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 février 2024 avec prise d’effet au 1er mars 2024, Monsieur [L] [N] a donné à bail à Monsieur [G] [V], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 660 euros, outre une provision sur charges de 128 euros.

Monsieur [L] [N] a fait signifier un commandement de payer en date du 24 janvier 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 23 avril 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le recours à la force publique si besoin est,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 5438,36 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 799,99 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, Monsieur [L] [N], représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes. Il indique qu’il produira un nouveau décompte. Le demandeur déclare que le locataire n’a effectué aucun règlement du loyer depuis la délivrance de l’assignation si bien qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [V] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 200 euros en plus du loyer courant. Il estime que la dette serait de 7200 euros. Le défendeur énonce percevoir un salaire mensuel de 2060 euros brut avec des commissions, pouvant faire varier son revenu entre 2000 et 3500 euros net. Il indique avoir une micro-entreprise qui lui permet d’avoir 400 à 500 euros de plus par mois. Il ajoute ne pas avoir de dettes, ni de crédits et verser une pension alimentaire de 150 euros à l’un de ses enfants, les trois autres étants majeurs.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 27 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 3080 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [G] [V] n’a effectué aucun règlement au depuis octobre 2024. Dans ces conditions, le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 8 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 799,99 euros par mois.

Monsieur [L] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [V] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5438,36 euros comprenant le loyer du mois d’avril 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [G] [V], il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2024 avec prise d’effet au 1er mars 2024 entre Monsieur [L] [N] et Monsieur [G] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit 799,99 euros par mois,

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [L] [N] la somme provisionnelle de 5438,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de avril 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [G] [V] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [G] [V] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 septembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION