AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 7 mai 2026

DOSSIER : N° RG 26/00066 – N° Portalis DBWS-W-B7K-ERB3

AFFAIRE : [Y] / Syndic. de copro. LES TAMARIS

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Y]

demeurant 104 Rue Jean Giono, 07500 GUILHERAND GRANGES

Madame [X] [L] épouse [Y]

demeurant 104, Rue Jean Giono, 07500 GUILHERAND GRANGES

représentés par la SARL D’AVOCATS BERAUD LECAT BONSERGENT SENA, avocats au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEURS :

Syndicat de la copropriété LES TAMARIS

ayant son siège 104 rue Jean Giono, 07500 GUILHERAND-GRANGES

S.A.R.L. LEX IMMO 07

ayant son siège 86 rue Louis Pasteur, 07500 GUILHERAND GRANGES

représentés par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Arnaud GANANCIA, avocat au barreau de VALENCE, plaidant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 2 avril 2026 ;

Après mise en délibéré au 7 mai 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 15 avril 2015, Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] ont acquis les lots 7 (garage) et 28 (appartement) dans l’immeuble en copropriété Les Tamaris, situé 104 rue Jean Giono à Guilherand Granges (07500) dont la gestion est confiée à la Sarl Lex Immo 07, syndic.

Depuis 2021, ils déplorent des infiltrations d’eau régulières au niveau de leur terrasse, qu’il attribuent à plusieurs défauts d’étanchéité de la terrasse supérieure et, depuis 2024, des dysfonctionnements au niveau de leur chaudière.

Ces désordres ont été signalés par plusieurs courriers aux syndics successifs, Foncia [F], puis la Sarl Lex Immo 07.

Plusieurs expertises amiables ont eu lieu, en 2023 et 2025, sans qu’il soit remédié aux problèmes.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2026, Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de Les Tamaris pris en la personne de son syndic la Sarl Lex Immo 07 et la Sarl Lex Immo 07 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, 1240 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire pour constater les désordres allégués, en rechercher le cas échéant l’origine, l’étendue et les causes visés dans l’assignation, dire si les désordres trouvent leur origine dans des éléments relevant des parties communes, des parties privatives, ou de parties communes à jouissance privative, et préciser l’imputabilité technique, proposer, le cas échéant, toutes mesures conservatoires urgentes propres à prévenir l’aggravation des désordres ou à sécuriser l’immeuble, et en chiffrer le coût, décrire les travaux de nature à faire cesser les désordres et à remettre les ouvrages en l’état, en évaluer le coût et en fixer la durée, donner son avis sur les préjudices de toute nature subis par les requérants du fait desdits désordres et en évaluer le montant, donner toutes précisions et informations utiles permettant au tribunal de se prononcer sur les responsabilités et l’importance du préjudice, ainsi que toute information utile à la solution du litige et condamner la Sarl Lex Immo 07 et le syndicat de copropriété Le Tamaris aux entiers dépens et à verser leur somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Lex Immo 07, en qualité de syndic de la copropriété Le Tamaris, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Tamaris, se déclarent favorables à une expertise afin qu’une solution technique puisse être apportée aux désordres invoqués, ni l’origine du dysfonctionnement de la chaudière, ni celle des infiltrations n’ayant pu être trouvé. Ils émettent protestations et réserves et sollicitent le rejet de la demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que soit laissée à chaque partie la charge de ses frais de justice et dépens et à défaut, que les demandeurs soient condamnés solidairement à payer au syndic de copropriété une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ;

Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] versent aux débats l’état descriptif de division de la résidence Le Tamaris dont le 4e article définissant les parties communes cite notamment « les parties étanchées des terrasses privatives, sauf dallettes » ;

Ils ont adressé un courrier en date du 14 décembre 2021 au syndicat des copropriétaires de l’époque, la société Foncia-[F], signalant les infiltrations présentent sur leur terrasse en provenance de celle du dessus ;

Un rapport d’expertise établi du cabinet Polygon du 27 janvier 2023 constate que « les exutoires du balcon du 3ème étage n’assurent que mal leur fonction d’évacuation de l’eau de surface », de sorte que l’eau stagnante s’infiltre rapidement au travers de deux fissures. Il est préconisé la réalisation de travaux de réparation dont la mise en œuvre n’est pas justifiée ;

Notamment, par mise en demeure en date du 8 février 2025, Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] ont sollicité l’intervention de la Sarl Lex Immo 07 en sa qualité de syndic tant sur les dysfonctionnements de la chaudière de l’immeuble en lien avec la défaillance de la VMC de l’immeuble, que sur les problèmes persistants d’infiltrations d’eau sur leur terrasse ;

Un rapport de la SAS Eurexo mandatée par l’assureur des époux [Y], en date du 24 juin 2025, en l’absence du syndicat, bien que dûment convoqué, note la présence de microfissures transversales sur la dalle du balcon supérieur avec des traces témoignant d’infiltrations récurrentes, et constate le relevé de plusieurs anomalies liées à l’évacuation des gaz brûlés au niveau de la chaudière. L’expert conclut au possible engagement de la responsabilité de la Sarl Lex Immo 07, ès qualité de syndicat de la copropriété Le Tamaris, pour un éventuel défaut de gestion en raison de son absence d’action face aux désordres constatés ;

Dans ce contexte, il peut être considéré qu’il existe entre la mesure d’instruction requise et la confirmation de désordres de type infiltrations sur la terrasse des demandeurs, partie commune, ainsi que des dysfonctionnements sur la chaudière de l’immeuble en copropriété, susceptibles d’impliquer la conception et l’entretien des parties communes dépendant du syndicat des copropriétaires, éventuellement une responsabilité personnelle du syndic dans ses actes de gestion de l’immeuble, et la détermination d’une solution réparative et de son coût, un lien certain et suffisamment étroit qui caractérise l’utilité et un motif légitime pour l’organiser sous forme d’une expertise judiciaire ;

Requise par Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] qui ont saisi la juridiction à cette fin, la mesure d’instruction sera instituée à leurs frais avancés ;

La mission de l’expert sera définie au dispositif qui suit ;

Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] conserveront provisoirement la charge des dépens, ainsi que le coût de la mesure d’instruction ;

Il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles en aviseront, mais dès à présent ;

Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder Monsieur [C] [Z], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Grenoble, demeurant 1 boulevard Pasteur 07200 Aubenas, qui aura pour mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre par elles ou obtenir auprès de tiers, à charge d’en référer en cas de difficultés au juge chargé du contrôle des expertises, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

1- se rendre sur les lieux dans l’immeuble en copropriété Le Tamaris et dans l’appartement de Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y], 104 rue Jean Giono à Guilherand Granges (07500) ;

2- prendre connaissance des désordres de type infiltrations sur la terrasse, ainsi que des dysfonctionnements sur la chaudière, dénoncées par Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] dans leur assignation, ainsi que dans les rapports d’expertise établis par le cabinet Polygon le 27 janvier 2023 et par le cabinet Eurexo le 8 juillet 2025 ; relever et décrire les désordres, malfaçons, non-conformités et/ou inachèvements, en considération de ces réclamations ;

3- en détailler la ou les causes et fournir tous les éléments permettant de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons, non-conformités et/ou inachèvements, sont imputables ;

4- indiquer les solutions appropriées pour y remédier, ainsi que le coût des travaux de remise en état ; dire si une intervention urgente s’avère nécessaire et en chiffrer le coût ; donner un avis sur les préjudices allégués et en proposer une évaluation ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que la mise en œuvre de la mesure d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ;

Disons que l’expert fera connaître son acceptation et, en cas de refus ou d’empêchement légitime ou de négligence, le juge procédera à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à sa demande, à celle de la partie la plus diligente ou d’office ;

Disons que Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner la somme de 3 000 euros à la régie d’avance et des recettes du tribunal judiciaire de Privas, dans le délai de deux mois à compter de la remise de la décision par le greffe ou de sa notification, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

Disons que si le demandeur obtient une décision d’aide juridictionnelle couvrant sa demande ou après la présente décision, il sera d’office dispensé de consigner les frais d’expertise ou le sera à compter de la prise d’effet de l’aide accordée et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, et sauf prorogation de ce délai pour motif légitime, la caducité de la désignation de l’expert est encourue de plein droit selon l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert signalera aux parties ou à leurs avocats les personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;

Disons que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses et en transmettra un état détaillé au juge en sollicitant, si nécessaire le versement d’une consignation complémentaire nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires, après en avoir informé concomitamment les parties ;

Disons que l’expert aura, préalablement, communiqué aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir auprès de lui leurs observations dans le délai de quinze jours qu’il adressera ensuite au juge accompagné de sa demande de consignation complémentaire ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert est autorisé à déposer son rapport en l’état, en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert accomplira personnellement sa mission, s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine et pourra recueillir toutes informations orales ou écrites de toutes personne selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert rédigera un pré-rapport qu’il soumettra aux parties et répondra aux observations que celles-ci auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

Disons que l’expert déposera son rapport en un exemplaire au greffe du tribunal dans le délai de six mois suivant sa saisine en y joignant, si nécessaire, l’avis du technicien qu’il aura requis, après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert adressera au juge sa demande de frais et honoraires et en assurera la communication aux parties pour leur permettre de faire valoir leurs observations au juge ;

Disons que l’expertise pourra être conduite par l’expert sous l’outil opalexe ;

Laissons provisoirement à la charge de Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] les dépens de l’instance en référé et le coût de l’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [J] [Y] et Madame [X] [L] épouse [Y] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sarl Lex Immo 07.

Le greffier Le président