AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 mai 2026

DOSSIER : N° RG 26/00029 – N° Portalis DBWS-W-B7K-EQWP

AFFAIRE : S.C.I. L’AURORE DE LALY / [K]

DEMANDEUR :

S.C.I. L’AURORE DE LALY

ayant son siège 103 Route départementale 820, 07100 BOULIEU LES ANNONAY

représentée par M^e Viviane SONIER, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEURS :

Madame [X] [K]

demeurant 49 rue Charles de Gaulle, 07100 BOULIEU LES ANNONAY

représentée par M^e Samir LOURGHI, avocat au barreau d’ARDECHE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N071862026000324 du 03/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PRIVAS)

Monsieur [S] [V] [K]

demeurant 45 rue du Port, 77590 CHARTRETTES

représenté par M^e Samir LOURGHI, avocat au barreau d’ARDECHE

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 16 avril 2026 ;

Après mise en délibéré au 13 mai 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2021, la SCI L’Aurore de Laly a consenti à Madame [X] [K] un bail commercial sur un local situé 103 route départementale 820 à Boulieu les Annonay, moyennant un loyer annuel de 5 520 euros hors TVA, outre charges de 35 euros HT.

Ce bail est assorti du cautionnement solidaire consenti par Monsieur [S] [K] le 21 octobre 2021.

Le 3 novembre 2025, la SCI L’Aurore de Laly a fait délivrer à Madame [X] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 287,23 euros au titre des loyers et charges impayés de juin à octobre 2025, arrêté au 22 octobre 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte extra judiciaire du 17 novembre 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, la SCI L’Aurore de Laly a fait citer Madame [X] [K] et Monsieur [S] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et L145-41 du code de commerce, afin de constater la résiliation à la date du 3 décembre 2025 du contrat de bail et l’occupation illicite du local commercial, ordonner à Madame [X] [K] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les locaux sans délai à compter de la signification de l’ordonnance, et à défaut de ce faire, ordonner son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, la condamner solidairement avec la caution à lui payer la somme provisionnelle de 1 941,61 euros au titre des loyers et charges à la date de résiliation, ainsi que la somme provisionnelle de 3 016,20 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation de septembre 20245 jusqu’à la libération des lieux et fixer cette indemnité à la somme mensuelle de 1 508,10 euros, condamner solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [S] [K] à lui payer la somme de 1 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût des commandements des 3 et 17 novembre 2025.

Dans ses derniers écrits repris à l’audience, la demanderesse maintient ses prétentions, constate qu’en l’état des paiement auprès de l’huissier de justice après l’assignation, sans l’en informer, il reste dû 99,51 euros sur le montant de l’ancien loyer et que la locataire n’a pas hésité à violer les conditions du bail en déménageant les lieux et en les vidant de tous les biens contrairement aux exigences de l’article 4D. Elle demande que la remise des clefs soit faite en présence d’un commissaire de justice qui dressera un état des lieux contradictoire aux frais de Madame [K] et subsidiairement, d’ordonner l’expulsion de Madame [K] et de la condamner solidairement avec Monsieur [S] [K] à lui payer la somme de 3 016,20 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter de décembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 508,10 euros qui ne présente pas de caractère excessif. Elle s’oppose à tout délai de paiement et fait état de ses difficultés en raison de la légèreté comportementale de ses locataires.

Madame [X] [K] et Monsieur [S] [K] demandent de prendre acte de la restitution volontaire des clés du local le 4 mars 2026 rendant sans objet la demande d’expulsion, de juger que Madame [K] a réglé l’intégralité des loyers et charges dus jusqu’au mois d’août 2025 et que la dette locative de janvier et février 2026 s’élève à 1 290,48 euros TTC et de cantonner la condamnation provisionnelle à cette somme. Ils demandent de considérer l’indemnité d’occupation mensuelle de 1 508,10 euros assimilée à une clause pénale est manifestement excessive et de la réduire au montant du loyer mensuel contractuel TTC, de limiter l’engagement de la caution à la somme de contractuelle de 5 940 euros TTC et de leur accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en procédant à un échelonnement de la dette sur vingt-quatre mois compte tenu de leur situation financière et personnelle, d’écarter ou de réduire la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI L’Aurore de Laly aux dépens en cas de succès sur les points ci-dessus.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;

En l’espèce, il est acquis que les parties sont liées par un bail à usage commercial, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le commandement de payer, signifié à la requête du bailleur le 3 novembre 2025 n’a pas été honoré dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies et qu’il convient de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 4 décembre 2025 ;

A compter de la résiliation du bail, le preneur devient occupant sans droit ni titre, cette situation étant constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant d’ordonner sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile son expulsion ;

Toutefois, au jour où il est statué, Madame [X] [K] explique que les clés du local commercial ont été restituées à la date du 3 mars 2026 alors que la SCI L’Aurore de Laly, sans contester la réalité de cette remise, demande dans ses derniers écrits qu’elle intervienne le 27 mars 2026, jour qu’elle a fixé pour un état des lieux en présence d’un commissaire de justice ;

Manifestement, les clés ont été remises le 3 mars 2026, de sorte que la même demande concomitante à l’établissement d’un état des lieux est devenue sans objet ;

Il n’y a pas lieu non plus à référé sur la demande d’expulsion puisqu’il n’y a plus, depuis cette date, d’occupation des lieux par le preneur ;

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

La situation du preneur doit être appréciée, tout d’abord à la date de la résiliation du bail, puis au-delà de cette date où il est redevable d’une indemnité d’occupation en raison de son maintien dans les lieux ;

Il ressort du décompte produit et des versements effectués que Madame [X] [K] restait redevable de la somme de 99,51 euros au titre du montant du loyer et charges du mois de décembre 2025 qui devait être acquitté le premier de chaque mois ;

Madame [X] [K] sera condamnée à payer cette somme à titre de provision ;

En outre, Madame [X] [K] est redevable, en raison de son occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d’une provision sur indemnité d’occupation que les dispositions contractuelles prises en son article 11 qualifient d’indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur ;

Le paiement d’une somme déterminée en cas de retard du locataire dans la restitution des lieux, prévu au contrat de bail, revêt le caractère d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil;

Il ne rentre pas dans les attributions du juge des référés de modérer une clause pénale, mais il peut être relevé que la réclamation d’une indemnité mensuelle qui représente deux fois et demi le montant du loyer rend la contestation soulevée sérieuse en considération de la valeur du dommage constaté ;

Dès lors, il peut être au moins accordé à la bailleresse une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation qui sera considérée à hauteur de la somme indiquée dans le décompte établi le 21 janvier 2026 sur lequel figure pour le mois de janvier 2026 la somme de 645,24 euros ;

Madame [X] [K] sera condamnée à payer à la SCI L’Aurore de Laly la somme provisionnelle de 1 935,72 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période de janvier à mars 2026 ;

Le juge des référés est saisi par Madame [X] [K] d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil pour lui accorder des délais de paiement ;

En application de l’article 1343-5 susvisé, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Madame [X] [K] a procédé à un apurement d’une partie de la dette et a notamment réglé les loyers en retard. Elle perçoit des allocations chômage et des allocations familiales représentant environ 1 500 euros par mois et évoque des charges sans pour autant donner de précision sa situation personnelle et notamment un éventuel partage de charges ;

L’effort consenti par celle-ci témoigne de sa bonne foi et de sa volonté de régler la dette pour retrouver une situation créditrice ;

Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement qui emprunteront les modalités précédemment observées et d’échelonner la somme due sur trois mensualités dans les conditions décrites au dispositif qui suit ;

Il sera rappelé que, à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme et huit jours après une mise en demeure d’avoir à régulariser sa situation, la totalité de la somme à laquelle Madame [X] [K] sera condamnée à titre provisionnel deviendra exigible immédiatement ;

Au terme du bail commercial en date du 18 septembre 2021 entre la SCI L’Aurore de Laly et Madame [X] [K], Monsieur [S] [K] s’est porté caution solidaire pour garantir au bailleur les sommes dues par le locataire. Le cautionnement porte sur le paiement des loyers, dépôt de garantie, charges locatives, les dégradations et répartitions à la charge du locataire, impôts et taxes, pénalités, intérêts de retard, indemnités d’occupation, montant de condamnations et tous frais éventuels de procédure, dans la limite de la somme de 5 940 euros hors taxe , jusqu’au 17 septembre 2030 ;

En exécution de son engagement qui n’est pas contesté, la caution sera condamnée in solidum avec le débiteur principal, dans les termes de la condamnation prononcée contre ce dernier ;

Madame [X] [K] et Monsieur [S] [K] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance en référé, ainsi que le coût du commandement de payer du 3 novembre 2025 ;

Il sera alloué à la SCI L’Aurore de Laly la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [X] [K] et Monsieur [S] [K] seront condamnés in solidum ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ;

Constatons la résiliation à la date du décembre 2025 du bail commercial liant la SCI L’Aurore de Laly et Madame [X] [K], ainsi que l’occupation illicite du local situé 103 route départementale 820 à Boulieu les Annonay ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise des clés et d’expulsion présentée contre Madame [X] [K] ;

Condamnons Madame [X] [K] in solidum avec Monsieur [S] [K], ce dernier en qualité de caution, à payer à la SCI L’Aurore de Laly, à titre provisionnel, la somme de 99,51 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail ;

Condamnons Madame [X] [K] in solidum avec Monsieur [S] [K], ce dernier en qualité de caution, à payer à la SCI L’Aurore de Laly, à titre provisionnel, la somme de 1 935,72 euros à titre d’indemnité d’occupation sur la période de janvier à mars 2026 ;

Accordons à Madame [X] [K] la faculté d’apurer sa dette d’un montant de 1 935,72 euros en trois mensualités équivalentes d’un montant de 645,24 euros payables au plus tard le 5 de chaque mois ;

Disons que, à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme et huit jours après mise en demeure d’avoir à régulariser sa situation, la totalité de la somme deviendra exigible ;

Disons que les modalités d’apurement de la dette bénéficie à Monsieur [S] [K], caution ;

Condamnons Madame [X] [K] in solidum avec Monsieur [S] [K], ce dernier en qualité de caution, aux dépens de l’instance en référé, ainsi qu’au coût du commandement de payer ;

Condamnons Madame [X] [K] in solidum avec Monsieur [S] [K], ce dernier en qualité de caution, à payer à la SCI L’Aurore de Laly la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président