TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

Square Stalingrad

93300 AUBERVILLIERS

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REFERENCES : N° RG 23/01911 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YKBI

Minute :

Société SERGIC RESIDENCES SERVICES exerçant sous l’enseigne TWENTY CAMPUS

Représentant : M^e Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1461

C/

Madame [B] [G] [G]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Alexandre ROTCAJG

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [B] [G] [G]

Le

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 16 Mai 2024;

par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière et lors de la mise à disposition, de Gabrielle DERNY, greffière ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société SERGIC RESIDENCES SERVICES exerçant sous l’enseigne TWENTY CAMPUS, dont le siège social se situe 6 rue Konrad Adenauer – ZAC du Grand Cottignies – 59447 WASQUEHAL CEDEX

représentée par M^e Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [G] [G], demeurant 3-5 rue Rigaud – Appartement 145 – 93350 LE BOURGET

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [Y] a acquis un appartement correspondant aux lots n°186 et 266, au sein d’un immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à M. [Z] [Y] une mise en demeure de payer la somme de 3108,27 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120), a fait assigner M. [Z] [Y] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1961,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023,

—  1967,61 euros à titre de remboursement de frais sur le fondement de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

A l’audience du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusseà LA COURNEUVE (93120) maintient ses demandes sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 mars 2024, la créance s’élève désormais à la somme de 1992,37 euros au titre des charges de copropriété impayées et 1402,61 euros au titre des frais. A titre principal, il s’oppose à des délais de paiement, et à titre subsidiaire, il demande d’assortir l’octroi de délais d’une clause de déchéance du terme.

Il fait valoir que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’il a budgétisées ou exposées. Il soutient que la carence de M. [Z] [Y] cause ainsi des problèmes de trésorerie importants au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance de ces charges impayées par cecopropriétaire pour régler ses fournisseurs.

M. [Z] [Y] reconnaît le principe de la dette, sollicite une diminution des frais à retenir, et des délais de paiement et s’engage à verser 500 euros par mois en plus des charges courantes pour régler l’arriéré. Il précise que ses ressources mensuelles s’élèvent à 1300 euros et qu’il a 3 enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

M O T I F S DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des charges et provisions dues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [Y] tel que cela résulte de l’extrait de matrice cadastrale pour les lots n°186 et 266,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2022 au 5 mars 2024,

— les appels de fonds et travaux couvrant la période d’avril 2022 à mars 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 16 septembre 2022, 16 février 2023 et 13 juin 2023, ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021 et 2022,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2022 à 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, M. [Z] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1992,37 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 5 mars 2024, appel de fonds de mars 2024 inclus, avec itnérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné «a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d’actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agit d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Demeurent ainsi relever de l’application de cet article 10-1 les frais de mise en demeure à la condition qu’ils soient strictement nécessaires. Dans ces conditions, il convient de ne retenir qu’une seule mise en demeure pour un montant de 48 euros, les autres devant être considérées comme superfétatoires. Par aileurs, les frais d’hypothèques ne sont pas justifiés.

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté car relevant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, M. [Z] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [Z] [Y] paye irrégulièrement ses charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [Z] [Y] justifie d’une situation économique telle qu’il y a lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [Y], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Z] [Y], qui supporte les dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse, à LA COURNEUVE (93120), une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, dans la mesure où elle n’apparaît pas incompatible avec les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120), la somme de 1992,37 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 5 mars 2024, appel de fonds de mars 2024 inclus, avec itnérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120) la somme de 48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120), la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence La Fontenelle – 105/107/109 avenue Henri Barbusse à LA COURNEUVE (93120), la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE