N° RG 24/00008

N° Portalis DBXY-W-B7I-FE5D

Minute n° 26/00005

Le 24/03/2026,

Délivrance d’une copie

certifiée conforme à :

— Mme [I]

— M. [W] (LRAR)

— Mme [W] (LRAR)

— M^e RATES

et

d’une copie exécutoire à :

— M^e LE MENN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

Le tribunal composé de Madame Sandra FOUCAUD, présidente, juge au tribunal judiciaire de Quimper statuant en matière paritaire assistée de :

ASSESSEUR BAILLEUR : Madame Agnès TANGUY

ASSESSEURS PRENEURS: Monsieur Ronan LE CLEAC’H

Monsieur [M] [C]

Et de Madame Isabelle CHAMPETIER, greffière;

DANS LA PROCÉDURE OPPOSANT :

Monsieur [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Assisté par Maître Jaime RATES de la SELARL HEURTEL-RATES, avocats au barreau de BREST

Madame [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Assistée par Maître Jaime RATES de la SELARL HEURTEL-RATES, avocats au barreau de BREST

G.A.E.C. [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par ses gérants, Monsieur [T] [W] et Madame [O] [W] et par Maître Jaime RATES de la SELARL HEURTEL-RATES, avocats au barreau de BREST

à

Madame [R] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien LE MENN, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [I], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui Mme [R] [I], sa fille, a consenti à M. [T] [W], a priori au milieu des années 1980, un bail rural verbal portant sur des parcelles de terre sises au [Adresse 5] » à [Localité 4], cadastrées section ZA, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 6ha 98a selon le preneur et de 5ha 80a 31ca selon la bailleresse.

Ces parcelles ont été mises à disposition, par le preneur, du GAEC [W] qui exploite un atelier lait et un atelier porcs, dont il est l’un des associés avec sa fille Mme [O] [W].

Par courrier du 21 février 2024, M. [T] [W] a informé la bailleresse de son départ à la retraite et a sollicité la cession du bail au bénéfice de sa fille, Mme [O] [W], fixant le délai de réponse à 15 jours, avant de saisir le Tribunal.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, M. [T] [W], Mme [O] [W] et le GAEC [W] (les consorts [W]) ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Quimper aux fins de cession du bail, par requête parvenue au greffe le 22 juillet 2024.

Après plusieurs renvois, les parties ont vainement tenté de concilier à l’audience du 25 février 2025.

Faute d’accord entre les parties, l’affaire a été renvoyée, après calendrier de procédure, à l’audience de plaidoirie du 23 septembre 2025.

Après deux nouveaux renvois consentis à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 janvier 2026, à laquelle les consorts [W] demandent au Tribunal, selon leurs conclusions n°3 du 16 janvier 2026, de :

Vu les articles L.411-35 et L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime,

➢ Autoriser la cession du bail rural portant sur des parcelles de terre sises [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 8], cadastrées section ZA, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 6ha 98a, actuellement établi au profit de M. [T] [W] en qualité de preneur, au profit de Mme [O] [W] ;

➢ Condamner Mme [R] [I] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

➢ Débouter Mme [R] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

➢ Rappeler l’exécution provisoire.

En substance les consorts [W] affirment remplir les conditions requises pour la cession du bail, tenant tant à la bonne foi du preneur cédant qui a toujours rempli ses obligations contractuelles à l’égard des bailleurs, contrairement aux allégations non fondées de la bailleresse (épandage de lisier, extension de l’emprise du bail, modification d’un chemin, arasement de talus), qu’au respect des conditions d’exploitation du cessionnaire, se prévalant de sa qualité de fille du preneur, de son expérience professionnelle, de sa participation effective et permanente en qualité de co-gérante du GAEC, des moyens matériels et financiers pour exploiter, de la proximité des sa résidence principale et d’une autorisation d’exploiter délivrée au GAEC en vue de son installation, affirmant qu’à l’époque cela suffisait.

En réponse, Mme [R] [I], par conclusions n°4 du 5 novembre 2026, demande au Tribunal de :

Vu les articles L.411-35 et L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime,

➢ Débouter M. [T] [W] de sa demande visant à être autorisé à céder le bail rural dont il est titulaire au bénéfice de Mme [O] [W] portant sur les parcelles de terre sises au [Adresse 9], cadastrées section ZA, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 6ha 98a, lui appartenant ;

➢ Débouter M. [T] [W], Mme [O] [W] et le GAEC [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

➢ Condamner in solidum M. [T] [W], Mme [O] [W] et le GAEC [W] aux entiers dépens d’instance et à lui verser une somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

➢ Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En réponse, Mme [I] maintient son opposition à la cession du bail, faisant valoir qu’il demeure deux conditions non remplies par la cessionnaire, relatives à l’autorisation d’exploiter et à l’absence de transparence sur sa capacité financière à régler le fermage. Elle soutient par ailleurs que la mauvaise foi du preneur fait obstacle à la cession au regard de ses manquements au cours du bail, lui reprochant un épandage de lisier en 1997, une divagation de bovins sur une parcelle qu’elle exploite, une suppression d’un chemin, une extension de l’emprise du bail, un arasement de talus.

Vu les conclusions déposées pour le compte des parties, développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les débats,

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande de cession de bail :

Selon les dispositions d’ordre public des alinéas 1 et 2 de l’article L 411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Selon les dispositions de l’article L 411-59 du Code Rural et de la Pêche Maritime Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Le statut du fermage prohibe en principe la cession de bail ; il n’admet sa licéité que dans des cas limitativement énumérés par l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime et l’article L411-64 (qui renvoie à l’article L411-35).

L’autorisation du bailleur peut être tacite. Il est tenu compte des circonstances et du comportement du bailleur, même postérieur à la cession.

A défaut d’autorisation du bailleur, celle-ci peut être demandée au tribunal paritaire des baux ruraux.

Le tribunal doit préciser en quoi la cession est ou non préjudiciable aux intérêts légitimes du bailleur.

Ces intérêts doivent être appréciés au regard, d’une part, de la bonne foi du cédant, qui nécessite de rechercher s’il a commis des manquements aux obligations nées du bail, et d’autre part, de la capacité du cessionnaire à respecter les obligations nées du contrat.

S’agissant de la bonne foi du cédant, elle s’apprécie au jour de la demande en justice (civ 3ème 26 mai 2009, n°08-12408), la gravité des faits reprochés relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, Mme [I] formule plusieurs griefs à l’encontre de M. [W].

Tout d’abord, elle lui reproche d’avoir épandu du lisier dès 1989 sur la parcelle cadastrée section ZA, numéro [Cadastre 2], pourtant extrêmement proche d’habitations tierces, ce qui incommodait leurs occupants. Elle prétend qu’en dépit de son engagement du mois d’avril 1991 de ne plus réitérer ces faits, M. [W] aurait récidivé en septembre 1997.

Elle produit un courrier qu’elle a adressé au Préfet du Finistère daté du 17 septembre 1997, auquel il a été répondu par courrier du 18 octobre suivant qu’après visite d’un inspecteur vétérinaire, il a été relevé qu’il s’agissait du lisier de vaches laitières, « ce pour lequel L’EARL était autorisée à épandre », ajoutant que cette parcelle ne peut être retirée du plan d’épandage que si la bailleresse en renonce à sa mise à disposition. Ce grief apparaît donc dépourvu de fondement.

Elle reproche la divagation des bovins des consorts [W] sur une parcelle qu’elle exploite en agriculture biologique. Elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 septembre 2024 qui montre des traces de sabots, de quad et des excréments, sans que le Tribunal ne puisse les imputer à M. [W] ; par ailleurs ces faits sont postérieurs à la demande de cession, la bonne foi s’appréciant au jour de la demande. Ce grief apparaît donc également dépourvu de fondement.

Elle évoque également un arasement de talus sur la parcelle [Cadastre 1], contesté, se contentant de produire 2 photographies en pièce 9, dont le Tribunal ne peut tirer aucune conclusion. Ce grief n’apparaît donc pas fondé.

En réalité le principal grief formulé par la bailleresse à l’encontre du preneur concerne l’extension de la superficie louée par « grignotage », résultant notamment de la suppression d’un chemin.

Elle fait observer qu’alors que le relevé d’exploitation du GAEC [W] auprès de la MSA du Finistère en date du 1er janvier 2006 mentionne une superficie de 5ha 80a 31ca au titre des parcelles objet du bail, M. [W] sollicite la cession d’une superficie de 6ha 98a comprenant les parcelles suivantes : ZA [Cadastre 4] 85a, ZA [Cadastre 2] pour 2ha 25a et ZA [Cadastre 3] pour 3ha 88.

Or il résulte du relevé en produit en pièce 7 les superficies suivantes :

— ZA [Cadastre 1] 50a

— ZA [Cadastre 2] 1ha 42a 41ca

— ZA [Cadastre 3] 3ha 88.

S’agissant de la parcelle [Cadastre 1], augmentée de 35 ares, Mme [I] précise que sa famille s’était réservé une surface partiellement boisée de cette parcelle, autrefois dénommée « la carrière » puisqu’elle servait pour entreposer des véhicules automobiles lorsque son frère exerçait sur place une activité de garagiste, précisant que l’accès à la carrière s’effectuait au moyen d’un chemin empierré traversant la dite parcelle ; que ce chemin a été supprimé par M. [W], étendant de manière illicite son occupation sur une partie non louée mais l’empêchant désormais d’accéder à la partie boisée de sa parcelle, non comprise dans le bail rural, qui se trouve de ce fait enclavée.

En réponse, les consorts [W] affirment qu’il n’y a jamais eu chemin et que la parcelle n’est pas enclavée.

Ils versent aux débats une attestation du maire qui dit que la parcelle [Cadastre 1] « ne comporte aucun passage : ni route ou chemin communal, ni chemin de remembrement ».

Mme [I] produit aux débats des photographies aériennes :

— l’une pour la période 2000-2005 (pièce 5) sur laquelle est parfaitement visible un chemin coupant la parcelle [Cadastre 1] pour desservir « la carrière » à cette époque partiellement boisée et encombrée pour partie de carcasses de véhicule. Cette photographie révèle que le seul accès à cette partie de la parcelle est bien ce chemin, qui doit être qualifié de chemin privé, ce qui ne va pas à l’encontre de l’attestation du maire. L’existence de ce chemin est également confirmée par l’attestation de M. [G] [Y], qui confirme qu’il empruntait ce chemin empierré dans les années 2000 avec son poids lourd appartenant à la récupération bretonne.

— l’autre datant de 2023 ( pièce 4), avec deux agrandissements, qui permet de constater que le chemin a effectivement disparu ; sur l’un des agrandissements, il est possible d’en apercevoir le « fantôme » sous la culture, laquelle descend également en dessous de la limite de la parcelle, qui apparaît au surplus désormais enclavée.

S’agissant de la parcelle [Cadastre 2], augmentée de plus de 82 ares, Mme [I] précise que cette parcelle est partagée entre deux exploitants, d’un côté, M. [W], et de l’autre, elle-même, ayant pris la suite de Mme [K], précédente locataire sur une surface d'1ha 42a 42ca, ce dont elle justifie par le relevé d’exploitation de cette dernière également pour l’année 2006, M. [W] déclarant pour la même période pour sa partie de parcelle exploiter une superficie 1ha 42a 41ca et non de 2ha 25a, comme sollicité au titre de la cession du bail.

La photographie produite en pièce 4 démontre que désormais cette parcelle n’est plus divisée en 2 parties égales, confirmant l’emprise par M. [W] sur la partie exploitée par Mme [I]

Force est de constater que les consorts [W] n’apportent aucune explication crédible quant à l’augmentation de la superficie de cette parcelle exploitée par le GAEC, par rapport au relevé de 2006.

Ils invoquent la reprise par Mme [S] [I] d’une parcelle subsistance, toutefois celle-ci étant intervenue en 1994 sur une partie de la parcelle cadastrée section ZA, numéro [Cadastre 1], elle a nécessairement déjà été déduite de la superficie louée à hauteur de 5ha 80a 31ca telle qu’elle résulte du relevé d’exploitation du GAEC de 2006, soit plus de 8 ans après la reprise de cette parcelle de subsistance. Cet argument est donc inopérant

Il ressort de ces éléments que M. [W] a non seulement étendu sans autorisation et sans contrepartie financière l’emprise des parcelles louées, au détriment du bailleur, mais a également supprimé un chemin d’accès à une partie de parcelle que s’était réservée la bailleresse, la rendant désormais inaccessible, car enclavée.

Ces faits caractérisent des manquements graves du preneur, portant atteinte aux droits du bailleur, faisant nécessairement échec à la demande de cession du bail, sa mauvaise foi étant parfaitement caractérisée, sans qu’il soit nécessaire de vérifier les conditions relatives au cessionnaire.

En conséquence, la demande de cession du bail rural portant sur des parcelles de terre sises lieudit [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 7], cadastrées section ZA, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], dont M. [T] [W] est actuellement titulaire en qualité de preneur, au profit de Mme [O] [W], doit être rejetée.

Les consorts [W] seront donc déboutés de toutes leurs demandes.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens :

Les consorts [W], parties succombantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

REJETTE la demande de cession du bail rural portant sur des parcelles de terre sises [Adresse 6] [Adresse 11], cadastrées section ZA, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], dont M. [T] [W] est actuellement titulaire en qualité de preneur, au profit de Mme [O] [W] ;

DÉBOUTE M. [T] [W], Mme [O] [W] et le GAEC [W] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE M. [T] [W], Mme [O] [W] et le GAEC [W] in solidum aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et en foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière aux date et lieu figurant en tête.

LA GREFFIERE

LA PRESIDENTE