Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 23 septembre 2025, n° 25/00957

TJ Reims 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas réglé ses arriérés dans le délai imparti.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du non-paiement des loyers.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des clés.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné le locataire à rembourser les frais de procédure au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 23 sept. 2025, n° 25/00957
Numéro(s) :	25/00957
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	22 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. d'HLM LE [ 4 ] agissant, son représentant légal

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/00957 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBQQ

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM LE [4] agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 05/12/2021, la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4] (ci-après [4]) a donné à bail à Monsieur [I] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 639,59 euros, outre les charges.

Par assignation en date du 14/02/2025, le [4] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu sous seing privé le 05/12/2025 ;

— Ordonner par voie de conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [Z] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique du logement situé [Adresse 1];

— Condamner Monsieur [I] [Z] au paiement de :

— la somme de 4466,36 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le [4] a fait valoir que Monsieur [I] [Z] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 01/10/2024.

A l’audience du 22/04/2025, Monsieur [I] [Z] comparait. Il indique travailler à [Localité 5] et être en contrat à durée indéterminé avec des revenus de 2200 euros. Il précise que sa situation est la conséquence d’un divorce. Il souhaite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pour apurer sa dette.

Le bailleur accepte des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Le [4] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 03/10/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la MARNE par voie électronique le 18/02/2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 05/12/2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01/10/2024, pour la somme en principal de 2644,,65 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02/12/2024.

3- Sur le montant de l’arriéré locatif

Le [4] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [Z] restait devoir la somme de 1068,93 euros à la date du 07/04/2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 01/10/2024.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24.V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur ayant déclaré ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement et dès lors qu’il est constaté une reprise des paiements avant l’audience ainsi qu’une réduction de la dette initiale, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] [I] selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

5- Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4], représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05/12/2021 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4] et Monsieur [I] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 02/12/2024.

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4] la somme de 1068,93 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 07/04/2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 01/10/2024.

AUTORISE Monsieur [I] [Z] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 25 versements mensuels de 40 euros et d’un 26 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [Z] soit condamnée à verser à la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal, à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à la société anonyme d’habitation à loyer modéré [4] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit.

La Greffière La Juge