MINUTE N° : 25/00474

JUGEMENT

DU 21 Août 2025

N° RC 24/04022

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 4] et [Localité 5]

ET :

[O] [R] [E]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DU DEBAT : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 4] et [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Mme [M], responsable de pôle, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [R] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 1992, l’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION D'[Localité 4]-ET-[Localité 5] (OPAC37), devenu l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, a donné à bail à Madame [K] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 1 814,02 francs payable à terme échu.

Par avenant du 7 novembre 2018, le contrat de bail a été transmis à Monsieur [O] [E] [R] en qualité de locataire.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 27 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à Monsieur [O] [E] [R]. Il portait sur la somme en principal de 3 288,92 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 2 septembre 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assignerMonsieur [O] [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins suivantes de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail consenti le 25 mars 1992 et de l’avenant en date du 7 novembre 2018 à Monsieur [O] [E] [R] ;

Subsidiairement et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail en date du 25 mars 1992 et de l’avenant en date du 7 novembre 2018 à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;

Dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [E] [R] est devenu occupant sans droit ni titre et devra quitter et rendre libres de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef le bien loué ;

Dire que faute pour lui de le faire dans le délai légal, il pourra y être contraint par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamner Monsieur [O] [E] [R] au paiement de la somme en principal de 3 314,13 euros représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de février 2023 à juin 2024, déduction faite des versements effectués outre les frais de commandement inclus ;

Condamner Monsieur [O] [E] [R] au paiement d’une somme mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner Monsieur [O] [E] [R] au paiement de la somme de 150,00 euros par mois sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [O] [E] [R] en tous les dépens et ce y compris le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2024 et de l’assignation.

Suite au dépôt d’une requête par Monsieur [O] [E] [R], la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 4]-et-[Localité 5] a imposé le 31 octobre 2024 un rééchelonnement de ses dettes sur une durée de 84 mois, au taux de 0,00%, ainsi que l’effacement partiel des dettes à l’issue de ce plan.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par Madame [T] [M], dûment munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et actualisé la créance à la somme de 2 728,57 au jour de l’audience. Elle a précisé que le défendeur respectait le plan d’apurement décidé par la Banque de France de sorte que le demandeur se soumet audit plan.

Monsieur [O] [E] [R], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 21 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Par conséquent, le présent jugement, susceptible d’appel, est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule, à l’article 10 du titre I des conditions générales, qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 3 288,92 euros. Bien qu’il mentionne un délai de six semaines, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 1 083,48 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 29 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 5 mars 2025 évalue la dette locative à la somme de 2 728,57 euros.

Monsieur [O] [E] [R], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

Il convient de préciser les sommes dues au titre des pénalités et frais d’huissier ont déjà été retranchées de la dette locative dont le paiement est sollicité. En conséquence, Monsieur [O] [E] [R] sera condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 728,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 05 mars 2025, terme du mois février 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Que l’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte produit à l’audience, que Monsieur [O] [E] [R] a repris le paiement du loyer et des charges courants ainsi qu’une somme supplémentaire afin d’apurer sa dette.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a justifié à l’audience d’un rééchelonnement imposé par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 4]-et-[Localité 5] le 31 octobre 2024. S’agissant plus particulièrement de la créance de l’espèce, la commission a prévu un rééchelonnement sur 68 mois à raison de 50,61 euros par mois.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [O] [E] [R] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant de 50,61 euros, dans les conditions prévues au dispositif. Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [E] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 1992, tel que modifié par avenant du 7 novembre 2018, entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Monsieur [O] [E] [R], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6]) sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la sommede DEUX MILLE SEPT CENT VINGT-HUIT EUROS ET CINQUANTE-SEPT CENTIMES (2 728,57 euros), décompte arrêté au 5 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Monsieur [O] [E] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 53 mensualités de 50,61 euros chacune, et une 54ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [E] [R] soit condamnéà verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupationégale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. ESPADINHA, adjoint administratif faisant fonction de greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,