MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/03799 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RG5C

NAC : 72C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 02 Septembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDERESSES

S.D.C. [Adresse 6] Prise en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet AGESTIS, demeurant [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Mme [K] [L], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 106

DEFENDERESSES

S.C.P. CBF ASSOCIES prise en la personne de Maître [U] [M] en sa qualité de mandataire successoral avec pour mission d’administrer la succession de Madame [B] [W] [V] divorcée [C], selon désignation par ordonnance de référé du 21 juillet 2022, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 364

S.A.R.L. ENNEADE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Annabelle LE MAILLOT de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 127

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 28 mars 2002, Mme [B] [W] [V] a donné à bail commercial à la Sarl Step1 le lot n°35 dudit immeuble, à savoir un lot à usage commercial ou professionnel comprenant trois réserves au sous-sol ainsi qu’un local avec deux entrées au rez-de-chaussée, avec réserve, cuisine et WC.

Par acte du 29 septembre 2011, Mme [B] [W] [V] a procédé au renouvellement du bail, avec effet rétroactif au 28 mars 2011, au profit de la Sarl Les 3M venant aux droits de la Sarl le Comptoir Gourmand venant elle-même aux droits de la Sarl Step1.

Par acte du 22 novembre 2013, la Sarl Les 3 M a cédé le fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la Sas Enneade, laquelle l’exploite désormais sous l’enseigne ‘bistro Régent Grill'

Par exploit du 30 avril 2014, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2]

Strasbourg a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse afin de faire désigner un expert avec mission d’évaluer les nuisances générées par le conduit d’extraction et les dégâts matériels y subsistant.

Par ordonnance du 23 juillet 2014, il était fait droit à cette demande. M. [D] [N], désigné en qualité d’expert judiciaire, a déposé son rapport le 12 mars 2015, aux termes duquel il avait constaté des nuisances sonores, ainsi que des nuisances olfactives et des désordres relatifs à l’hygiène (odeurs, coulures de graisse, défaut d’entretien du système d’extraction…).

M. [N] concluait à la nécessité de réalisation des travaux.

Des travaux ont été réalisés par des professionnels mandatés par Mme [V] et achevés le 27 février 2016, cependant le syndicat des copropriétaires a signalé que les troubles persistaient.

Par ordonnance du 28 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, saisi par Mme [V], a ordonné une nouvelle mesure d’expertise judiciaire relative aux émergences sonores du système d’extraction et, à nouveau, désigné M. [N] pour y procéder. Par ordonnance du 21 février 2019, la mesure d’instruction a été étendue aux nuisances olfactives émanant du bac à graisse alléguées par le syndicat.

M. [N] a déposé son rapport le 1er octobre 2019.

Par actes du 15 et 18 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] et Mme [K] [L] ont assigné Mme [V] et la société Enneade aux fins de voir Mme [V] en sa qualité de copropriétaire bailleresse condamnée à procéder aux travaux préconisés par l’expert.

Mme [B] [W] [V] est décédée le 18 janvier 2021.

Les demandeurs n’ayant pas justifié avoir accompli tous actes utiles en vue de la reprise de l’instance, l’affaire a été radiée le 16 juin 2022.

Suivant ordonnance de référé du 21 juillet 2022 à la demande du syndicat des copropriétaires, la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] a été désignée en qualité de mandataire successoral de la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C], avec mission d’exercer son mandat en application des articles 784 et 813-4 du code civil, avec notamment pour mission d’effectuer tous les actes destinés à éviter l’aggravation du passif successoral, ainsi que la gestion des baux de location qui ont pu être consentis sur les biens immeubles dépendants de ladite succession.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 septembre 2024 tenue à juge unique, est intervenue le 15 février 2024.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées le 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires et Mme [L] demandent au tribunal, au visa des articles 544 et 2224 du code civil et sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de :

— condamner la succession de Mme [V], représentée par son mandataire successoral, à effectuer les travaux préconisés par M. l’expert et comprenant :

— Pour le groupe d’extraction du restaurant :

• dimensionnement de l’isolation phonique du groupe, du local où il se situe et notamment la porte d’accès au puits de jour, ainsi que du conduit par un bureau d’étude acoustique,

• travaux d’isolation suivant les dimensionnements des solutions techniques données et

suivis par une maîtrise d’œuvre spécifique,

• validation des objectifs acoustiques par un bureau de contrôle en fin de travaux,

— Pour le bac à graisse :

• dimensionnement du bac suivant les données d’exploitation du restaurant de la société Enneade par le fournisseur et/ou l’entreprise en charge des travaux,

• travaux de remplacement du bac à graisse existant

• travaux d’isolation de la trappe d’accès du bac à graisse

— juger que ces travaux devront être effectués par un professionnel qui devra rendre compte aux copropriétaires,

— juger qu’à défaut de l’accomplissement des travaux dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision, les héritiers de Mme [V], représentés par son mandataire successoral, sera condamnée à titre d’astreinte au paiement de la somme de 500 euros par jour de retard,

— condamner la succession de Mme [V], représentée par son mandataire successoral, au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires,

— condamner la succession de Mme [V], représentée par son mandataire successoral, à payer la somme de 26 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice et le trouble de jouissance subi par Mme [L],

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise.

En réponse, aux termes de ses conclusions notifiées le 17 janvier 2024, la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M], administrateur judiciaire, agissant en sa qualité de mandataire successoral avec pour mission d’administrer la succession de Mme [B]- [W] [V] divorcée [C], demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1728 du code civil,

— A titre principal condamner la société Enneade à réaliser les travaux préconisés par l’expert

— A titre subsidiaire condamner in solidum la société Enneade et le bailleur à réaliser les travaux préconisés par l’expert, sans astreinte le maître d’oeuvre ayant préalablement été saisi,

— Concernant les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

* A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, le préjudice collectif invoqué n’étant établi ni dans son principe, ni dans son quantum,

* Subsidiairement condamner la société Enneade à relever et garantir la succession de Mme [V] de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre,

— Concernant les demandes indemnitaires de Mme [K] [L]

* A titre principal, la débouter de ses prétentions, son préjudice n’étant pas établi dans son quantum,

* Subsidiairement, limiter le coefficient de trouble à 15 %, et condamner la société Enneade à relever et garantir la succession de Mme [V] de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre,

— condamner la société Enneade aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, outre le paiement au profit des héritiers de Mme [B] [W] [V] représentés par Maître [U] [M] de la Scp CBF Associés en sa qualité de mandataire successoral de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Enneade à relever les héritiers de Mme [B] [W] [V] représentés par Maître [U] [M] de la Scp CBF Associés en sa qualité de mandataire successoral de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 20 septembre 2023, la Sarl Enneade demande au tribunal de :

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile

Vu les articles 1719, 2° et 1720, alinéa 2 du code civil

— ordonner la mise hors de cause de la société Enneade concernant les demandes liées aux nuisances sonores et aux demandes indemnitaires formulées par les demandeurs ;

A titre principal :

— débouter Mme [V] de sa demande de garantie de la société Enneade relative à la prise en charge des travaux liés aux nuisances olfactives ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que les travaux rendus nécessaires pour remédier aux désordres olfactifs consisteront en un remplacement de la trappe d’accès au bac à graisse ;

A titre très subsidiaire, en cas de condamnation in solidum à réaliser les travaux :

— condamner Mme [V] à supporter les charges finales desdits travaux ;

En toute hypothèse :

— condamner Mme [V] à verser à la société Enneade la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal et adressée le 20 septembre 2024, la Scp CBF Associés a informé la juridiction que les travaux de mise en conformité acoustique ont démarré en mai 2024 et que leur réception est prévue au 15 octobre 2024.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de Mme [L]

1.1 Sur la responsabilité

Il résulte des dispositions de l’article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Ce droit absolu se trouve toutefois limité par l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité du fait du trouble anormal de voisinage est étrangère à la notion de faute, seul le critère de l’anormalité du trouble devant être recherché.

Dans le cas d’un immeuble donné en location, la victime du trouble est fondée à rechercher la responsabilité du propriétaire de l’immeuble qui ne peut s’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis de son voisin en arguant du comportement de son locataire.

Au cas d’espèce, deux types de nuisances ont été révélées par l’expertise judiciaire, les unes en provenance du caisson d’extraction, les autres en provenance du bac à graisse.

* Sur les nuisances en provenance du caisson d’extraction

Les mesures effectuées par l’expert depuis le logement de Mme [L], en période diurne, mettent en évidence une non-conformité du bruit du caisson d’extraction dans le puits de jour au sens du décret n° 95–408 du 18 avril 1995, modifié par le décret n° 2006–1099 du 31 août 2006. Il ajoute que la gêne est d’autant plus importante en période nocturne que le bruit particulier (groupe d’extraction) est stable et que le bruit résiduel est plus faible (page 22).

Il attribue ces désordres à un défaut de conception et de réalisation de l’isolation du groupe et des gaines d’extraction d’air, ainsi qu’à un défaut de conception et de réalisation au niveau de la trappe métallique posée sur le local technique lors des travaux réalisés par les artisans mandatés par Mme [V]. M. [N] insiste sur le fait qu’il n’y a eu aucune étude de conception, ni de vérification par un organisme de contrôle pour ces travaux contrairement aux usages pour ce type d’ouvrage, Mme [V] indiquant n’avoir pu trouver de bureau de contrôle pouvant valider a posteriori les travaux réalisés.

M. [N] a encore observé des coulures de graisse au niveau des jointures de la conduite d’extraction ainsi que sur le toit du local d’extraction, en partie commune (page 21).

* Sur les nuisances en provenance du bac à graisse

L’expert judiciaire confirme avoir constaté à chacune de ses interventions sur place, que des nuisances olfactives émanaient du bac à graisse, ajoutant que les odeurs dans la cour et le puits de jour sont ‘indéniables'. Il précise que la trappe d’accès au bac à graisse n’est pas étanche, alors qu’elle devrait l’être (pages 25 et 26).

L’inspection vidéo du conduit de sortie du bac à graisse ainsi que le collecteur de la copropriété montre :

– une présence de graisse dans la conduite immédiatement en sortie du bac à graisse,

– des traces de graisse sur la conduite de la copropriété en suivant la conduite en sortie du bac à graisse (page 23).

Le technicien attribue ces désordres olfactifs à trois causes :

– le défaut d’étanchéité du couvercle,

– l’absence d’un curage régulier,

– le sous-dimensionnement du bac à graisse au regard du nombre de couverts servis par la société Enneade. A cet égard, il précise que selon la norme NFEN 1825 – 1 et NF EN 1825-2, le bac à graisse devrait avoir une dimension nominale DN =4. Le volume actuel de 150 litres est, selon M. [N], nettement sous dimensionné. Il en conclut que le bac à graisse en place n’est pas adapté et non conforme à l’usage du restaurant de la Sarl Enneade.

Seul le sous dimensionnement du bac à graisse signalé par l’expert judiciaire se trouve discuté par la Sarl Enneade. En revanche, la matérialité des désordres acoustiques et olfactifs n’est pas contestée par les parties défenderesses.

En considération de leur importance, ces troubles en provenance du lot dont Mme [V] est propriétaire, dépassent les inconvénients normalement attendus du voisinage. La responsabilité de celle-ci est engagée à ce titre et sa succession en doit réparation au syndicat des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté.

1.2 Sur la réparation

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

1.2.1 Sur les travaux de reprise

* S’agissant de la reprise du groupe d’extraction du restaurant :

L’expert judiciaire a conclu à la solution réparatoire suivante :

• dimensionnement de l’isolation phonique du groupe, du local où il se situe et notamment la porte d’accès au puits de jour, ainsi que du conduit par un bureau d’étude acoustique,

• travaux d’isolation suivant les dimensionnements des solutions techniques données et

suivis par une maîtrise d’œuvre spécifique,

• validation des objectifs acoustiques par un bureau de contrôle en fin de travaux.

Cette solution réparatoire n’est pas contestée par les parties et il est à cet égard justifié, suivant note en délibéré, par le mandataire successoral chargé d’administrer la succession de Mme [V] de l’engagement de travaux en ce sens en mai 2024.

Il n’en reste pas moins que l’achèvement desdits travaux n’est pas établi au jour du présent jugement et que l’ancienneté du litige et des troubles commande le prononcé d’une astreinte jusqu’à la remise au syndicat des copropriétaires d’un certificat de validation des objectifs acoustiques par un bureau de contrôle.

* S’agissant de la reprise du bac à graisse

L’expert judiciaire conclut à la solution réparatoire suivante :

• dimensionnement du bac suivant les données d’exploitation du restaurant de la société Enneade par le fournisseur et/ou l’entreprise en charge des travaux,

• travaux de remplacement du bac à graisse existant

• travaux d’isolation de la trappe d’accès du bac à graisse.

Il signale, en réponse à un dire de la Sarl Enneade, que la solution proposée par cette société (augmentation des fréquences du curage du bac à graisse et du réseau, ainsi que le remplacement du couvercle non étanche du bac à graisse) ‘devra satisfaire tout au long de l’exploitation du restaurant', mais que le bac à graisse demeurera toutefois non conforme.

Il s’en déduit que, nonobstant la persistance du sous-dimensionnement du bac à graisse (fermement contestée par la Sarl Enneade), les solutions proposées par cette société, consistant d’une part, dans l’augmentation du curage du bac à graisse et du réseau à une fois tous les deux mois, et d’autre part, dans le remplacement de la trappe d’accès au bac à graisse, doivent être regardées comme étant de nature à mettre fin aux nuisances olfactives, sans qu’il en résulte pour le syndicat des copropriétaires un préjudice dès lors que l’augmentation de la fréquence d’entretien n’est pas supportée par celui-ci mais par le responsable du trouble. Il doit, à cet égard, être observé qu’au moment de la réunion d’expertise judiciaire du 19 mars 2019, le précédent curage avait été réalisé en novembre 2018 soit quatre mois auparavant. Depuis, la Sarl Enneade justifie de la conclusion le 20 mai 2019 d’un contrat de maintenance prévoyant une prestation bi mensuelle de pompage et nettoyage du bac à graisse ainsi qu’une prestation annuelle de ‘curage des réseaux de la cuisine'. De fait, si l’existence de nuisances olfactives au moment de l’expertise judiciaire est établie, la persistance de celles-ci pour la période postérieure ne résulte pas des éléments versés aux débats.

En considération de ces éléments, il y a lieu de condamner la succession de Mme [V] :

— d’une part, à procéder à un curage régulier et a minima bimensuel du bac à graisse et a minima annuel des réseaux de la cuisine,

— d’autre part, à procéder au remplacement du couvercle du bac à graisse.

En considération de l’ancienneté des troubles, une condamnation sous astreinte sera prononcée pour ce second poste.

Il n’est pas justifié de faire droit au surplus de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des réparations du bac à graisse.

1.2.2 Sur les demandes indemnitaires

Il est constant que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la réparation d’un préjudice souffert par les copropriétaires, soit qu’il s’agisse d’un préjudice collectif, y compris lorsqu’il n’est pas ressenti selon la même intensité par les copropriétaires, soit qu’il leur soit causé par une atteinte aux parties communes.

Il s’évince des éléments versés aux débats et notamment des rapports d’expertise judiciaire que les copropriétaires ont subi, via la cour intérieure partie commune un trouble dans la jouissance de leurs parties privatives affectées de nuisances visuelles, sonores et olfactives. Dans son rapport du 12 mars 2015, M. [N] signalait, en effet, que les appartements de l’immeuble étaient situés entre le 1er et le 5ème étages, que ceux du 1er au 4ème étaient éclairés par des fenêtres donnant en façade de l’immeuble (côté [Adresse 5]) et dans le puits de jour donnant sur la cour intérieure, et que celui du 5ème étage n’était éclairé que par deux fenêtres donnant sur le puits de jour.

Bien que ressentis plus intensément par Mme [L] (occupante de l’appartement du 5ème étage) , ces troubles ont concerné l’ensemble des copropriétaires, ce qui permet au syndicat des copropriétaires de réclamer indemnisation du trouble de jouissance collectif.

Au regard de la consistance de l’immeuble et du nombre de logements, le préjudice sera intégralement réparé par l’allocation au syndicat des copropriétaires de la somme de 1000 euros par an soit 8 000 euros pour la période de huit ans sollicitée.

En revanche, faute pour Mme [L] de justifier d’un préjudice personnel distinct du trouble de jouissance ci-dessus indemnisé, sa propre demande à ce titre sera rejetée.

2. Sur le recours de la succession de Mme [V]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le propriétaire qui n’est pas l’auteur des troubles dispose d’un recours en garantie contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un manquement aux obligations nées du bail.

Au cas présent, la succession de Mme [V] forme un recours contre la Sarl Enneade, au motif que les nuisances olfactives et sonores sont directement et exclusivement causées par l’activité de restauration exercée par celle-ci.

— S’agissant des travaux de reprise du groupe d’extraction

L’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a, par délibération du 23 mai 1991, accordé à Mme [V], qui exploitait alors le fonds à la suite du départ à la retraite de sa mère, l’autorisation en vue de l’élimination des odeurs d’ajouter un conduit supplémentaire d’évacuation de la hotte de la cuisine de son restaurant le long du puits de jour jusqu’à la toiture, en partie commune. Bien que cette décision n’autorisait pas expressément la mise en place du moteur de l’extracteur, celui-ci a pourtant été installé en partie basse du conduit de fumée vertical, suscitant dès l’origine des plaintes récurrentes des copropriétaires en raison des nuisances sonores engendrées par ce dispositif.

L’expert judiciaire a relevé dans son rapport du 12 mars 2015 des émergences de bruits supérieures aux normes applicables en la matière, dues à l’absence d’isolation phonique du groupe d’extraction et de la hotte aspirante du restaurant installés dans le puits. L’assemblée générale des copropriétaires s’étant opposée par décision du 9 octobre 2014 au maintien du groupe d’extraction installé illégalement, l’expert a préconisé le déplacement du caisson d’extraction à l’intérieur des locaux commerciaux de nature à permettre d’assurer l’isolation acoustique nécessaire au respect de la réglementation applicable en la matière.

Toutefois, nonobstant le déplacement du moteur dans un local, les travaux commandés par Mme [V], sans maître d’oeuvre ni étude par un acousticien, n’ont pas mis fin aux désordres, en raison notamment de l’absence d’isolation.

Mme [V] se prévaut des stipulations de l’acte authentique de cession du fonds de commerce du 22 novembre 2013 aux termes desquelles la Sarl Enneade déclare à l’égard du bailleur qu’elle fera son affaire personnelle des suites éventuelles d’une procédure contentieuse qui serait diligentée à l’encontre du bailleur par le syndicat des copropriétaires quant aux éventuelles nuisances sonores de l’extracteur et qu’elle sera alors redevable à l’égard du bailleur des conséquences qui pourraient être mises à sa charge du fait de l’inexécution fautive du locataire d’une des obligations nées du contrat de bail.

Cet acte authentique reproduit encore les termes de diverses correspondances échangées entre les parties au litige et notamment le courrier recommandé adressé le 31 juillet 2013 au syndic de la copropriété par le conseil de la bailleresse ayant indiqué que l’extracteur, qui existait depuis plus de 15 ans, avait été mis en place avec l’accord de la copropriété pour se conformer aux normes en vigueur.

Il doit s’en déduire que ce n’est réellement qu’au cours des opérations de la première expertise judiciaire qu’a été précisément posée la question de la régularité de l’installation litigieuse et que c’est en méconnaissance de la non-conformité de celle-ci à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires que l’acte de cession du fonds de commerce du 23 novembre 2013 a été conclu. Par la suite, l’opposition de la copropriété, suivant décision de l’assemblée générale 9 octobre 2014, au maintien du groupe d’extraction de la hotte du restaurant installé illégalement a conduit l’expert à préconiser son déplacement à l’intérieur des locaux commerciaux et que c’est dans ces conditions qu’a été répartie entre le cédant et le cessionnaire du fonds de commerce, ignorants de la méconnaissance par le bailleur de ses propres obligations, la charge des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou nuisances invoquées par la copropriété du fait de l’extracteur du restaurant qui ne pouvaient alors, dans l’esprit des parties, consister en un déplacement de l’installation.

Au surplus, M. [N] a exclu dans son rapport du 1er octobre 2019 que les opérations d’entretien des équipements d’extraction d’air par la Sarl Enneade aient joué un rôle dans la nuisance acoustique de la copropriété. Aucun élément technique objectif ne remet en cause cette conclusion de l’expert judiciaire.

Mme [V] ne peut donc fonder sa demande de garantie à l’encontre de la Sarl Enneade sur les engagements contractuels pris par celle-ci à son égard, qui sont devenus étrangers aux composantes du litige mises en exergue par le rapport d’expertise.

Les nuisances liées à l’extracteur n’ont pas pour origine les conditions d’exploitation du restaurant par la Sarl Enneade mais seulement la modification de l’ouvrage que Mme [V] avait elle-même réalisé irrégulièrement dont la responsabilité exclusive lui incombe. Il en va de même de l’étanchéité du conduit d’extraction de la hotte du restaurant qu’il appartient exclusivement au bailleur d’assurer comme dépassant largement les obligations d’entretien à la charge du locataire.

En conséquence, le recours en garantie de la succession de Mme [V] au titre des travaux de reprise du groupe d’extraction sera rejeté.

* S’agissant des travaux de reprise du bac à graisse

Il appartient exclusivement au bailleur, soit à la succession de Mme [B] [W] [V], d’assumer le remplacement de la trappe du bac à graisse non étanche, s’agissant là encore d’une réparation dépassant largement les obligations d’entretien à la charge du locataire.

En revanche, étant rappelé que l’expert judiciaire a attribué, au moins en partie, les nuisances olfactives en provenance du bac à graisse à l’absence de curage régulier, incombant au locataire en exécution de son obligation d’entretien, la Sarl Enneade sera condamnée à relever et garantir la succession de Mme [V] de la condamnation à l’entretien du réseau ci-dessus prononcée à son encontre en faveur du syndicat des copropriétaires.

* S’agissant des dommages et intérêts

Il résulte de ce qui précède que les dommages et intérêts sont destinés à indemniser le préjudice de jouissance découlant des nuisances sonores d’une part, lesquelles ne sont pas imputables à la Sarl Enneade, et des nuisances olfactives d’autre part, lesquelles ne sont que partiellement imputables à la Sarl Enneade, dans une proportion qu’il convient d’arrêter à 50% en l’absence d’élément permettant une évaluation distincte. En conséquence, cette locataire doit être condamnée à relever et garantir la succession de Mme [V] à hauteur de 25% de la condamnation indemnitaire prononcée à son encontre.

3. Sur les frais du procès

La succession de Mme [B] – [W] [V] et la Sarl Enneade, qui succombent toutes deux, seront condamnées in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la succession de Mme [B] – [W] [V] sera condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Enneade sera condamnée, sur ce même fondement, à verser 1 000 euros à la succession de Mme [B] – [W] [V].

Sa propre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Dans leurs rapports entre elles, la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles en faveur du syndicat des copropriétaires seront réparties comme suit :

— succession de Mme [B] – [W] [V] 75 %

— Sarl Enneade 25 %.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] à faire exécuter les travaux suivants concernant le groupe d’extraction du lot n°35 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] :

• dimensionnement de l’isolation phonique du groupe, du local où il se situe et notamment la porte d’accès au puits de jour, ainsi que du conduit par un bureau d’étude acoustique,

• travaux d’isolation suivant les dimensionnements des solutions techniques données et

suivis par une maîtrise d’œuvre spécifique,

• validation des objectifs acoustiques par un bureau de contrôle en fin de travaux,

Ordonne à la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, un certificat de validation des objectifs acoustiques desdits travaux, établi par un bureau de contrôle, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois,

Condamne la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] à faire exécuter les travaux suivants concernant le bac à graisse du lot n°35 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] :

— prendre toutes dispositions pour que soit assuré un curage régulier et a minima bimensuel du bac à graisse et a minima annuel des réseaux de la cuisine,

— procéder au remplacement du couvercle du bac à graisse ;

Ordonne à la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, un justificatif du remplacement du couvercle du bac à graisse, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de sa demande de travaux concernant le bac à graisse,

Condamne la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Mme [K] [L] de sa demande de dommages et intérêts,

Rejette le recours en garantie de la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] contre la Sarl Enneade au titre des travaux concernant le groupe d’extraction et au titre du remplacement de la trappe du bac à graisse,

Condamne la Sarl Enneade à relever et garantir la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M], de la condamnation à procéder à un curage régulier et a minima bimensuel du bac à graisse et a minima annuel des réseaux de la cuisine,

Condamne la Sarl Enneade à relever et garantir la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M], à hauteur de 25 % de la condamnation indemnitaire prononcée à son encontre,

Condamne in solidum la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] et la Sarl Enneade aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

Condamne la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Enneade à verser à la succession de Mme [B] – [W] [V] divorcée [C] représentée par son mandataire successoral la Scp CBF Associés prise en la personne de Maître [U] [M], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Enneade de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Fait droit aux recours au titre de la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles en faveur du syndicat des copropriétaires dans les proportions suivantes :

— succession de Mme [B] – [W] [V] 75 %

— Sarl Enneade 25 %

Le Greffier, La Présidente,