Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 26 août 2025, n° 24/04037

TJ Reims 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Monsieur [U] [I] en raison de son occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a jugé que la créance de la société était établie tant dans son principe que dans son montant, condamnant Monsieur [U] [I] au paiement.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison de l'occupation sans droit de Monsieur [U] [I].
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné Monsieur [U] [I] aux dépens en tant que partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 26 août 2025, n° 24/04037
Numéro(s) :	24/04037
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 24/04037 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DN

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 février 2025

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

DEMANDERESSE

SEM [Localité 8] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [D] [M], salariée, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

Rappel des faits

Par contrat du 16 novembre 2016, la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT, venant aux ds de [Localité 8] HABITAT Champagne Ardenne, aux termes d’une acte notarié de fusion absorption avec effet au 31 décembre 2021, a donné à bail à Monsieur [U] [I] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 9], pour un loyer mensuel initial de 417,25, euros charges comprises.

A la suite d’une série de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à monsieur [U] [I], suivant exploit de commissaire de justice du 28 août 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 687,02 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne le 29 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, dénoncé le 03 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société [Localité 8] HABITAT a fait assigner à comparaître Monsieur [U] [I] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;la restitution du logement occupé dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux ;A défaut,

l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] avec le concours si besoin de la force publique ;

la condamnation de Monsieur [U] [I] au paiement :

de la somme de 874,71 euros due au titre des loyers et charges arriérés dus au 31 octobre 2024 ;

d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;la condamnation de Monsieur [U] [I] aux dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 8] HABITAT, représentée à l’audience par Madame [M], fait valoir que Monsieur [U] [I] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 28 août 2024.

A l’audience, la société [Localité 8] HABITAT maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 27 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 476,50 euros

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu du versement irrégulier du loyer.

Monsieur [U] [I] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier concernant le locataire n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond à condition que la demande soit recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [U] [I] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société [Localité 8] HABITAT.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne le 03 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation du 02 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 16 novembre 2016 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 687,02 euros. Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

Par ailleurs, Monsieur [U] [I], absent, ne produit par principe aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 octobre 2024, soit deux mois après la signification dudit commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [U] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [I] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société [Localité 8] HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 476,50 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société [Localité 8] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 476,50 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 8] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

Le locataire absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société [Localité 8] HABITAT et M. [U] [I] sera condamné au paiement de la somme de 476,50 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 27 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 29 octobre 2024, M.[U] [I] cause un préjudice à la société [Localité 8] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 8] HABITAT

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2009 entre la société [Localité 8] HABITAT et Monsieur [U] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

DIT qu’à défaut par M. [U] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

ORDONNE l’expulsion de M. [U] [I] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer en deniers ou quittances à la société [Localité 8] HABITAT la somme de 476,50 euros, selon relevé de compte du 27 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la société [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière

Le juge