TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00958 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBQR

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ouroul ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [M] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 22/03/2021 , la SA FOYER Rémois, a donné à bail à Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 536,67 euros, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 02/12/2024 pour un montant en principal de 2220,92 euros.

Par acte d’huissier en date du 14/02/2025 , la SA FOYER Rémois, a fait délivrer assignation à Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu le 16/03/2021 entre les parties.

— Ordonner par voie de conséquence, l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 4] outre la cave n°3A avec si besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] au paiement de:

— la somme de 2768,29 euros pour loyers et charges dus à l’échéance au 03/02/2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges outre les intérêts au taux légal jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

— au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— tous les dépens de la présente instance (article 696 du code de procédure civile) ;

— Rappeler le caractère provisoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA Foyer Rémois a fait valoir que Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 02/12/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SA Foyer Rémois représentée par son Conseil, précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1066,23 euros.

Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] comparaissent. Les deux travaillent et ils expliquent la situation par des problèmes de santé de Monsieur et un changement de métier ayant entraîné une baisse de revenus. Ils demandent des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois.

La bailleresse n’est pas opposée à des délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Foyer Rémois justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 03/12/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 18/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02/12/2024 pour la somme en principal de 2220,92 euros au principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03/02/2025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Foyer Rémois produit un décompte, dans le cadre d’une note en délibéré, démontrant que Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] restaient devoir la somme de 1066,23 euros à la date du 07/04/2025.

Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, les demandeurs ont souhaité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] sont en capacité de régler leur dette.

L’examen du relevé de compte montre que Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] ont donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] succombant à l’instance, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 100 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de SA Foyer Rémois;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22/03/2021 entre la SA Foyer Rémois et Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] solidairement à verser à la SA Foyer Rémois la somme de 1066,23 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 07/04/2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

AUTORISE Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 30 euros et d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Foyer Rémois puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin du logement situé [Adresse 4] et de la cave ;

* que Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] soient condamnés à verser à la SA Foyer Rémois une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] solidairement aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [M] [T] solidairement au paiement de la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

La Greffière La Juge