N° RG 25/06587 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/06587 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son Directeur Général

situé [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine SOUDANT, substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [G]

demeurant [Adresse 4],

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06587 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 3 mai 2023 par le locataire et le 4 mai 2023 par le mandataire du bailleur, Monsieur [W] [Z] a consenti à Monsieur [O] [G] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] (4ème étage), pour un loyer mensuel de 473 € et une avance mensuelle sur charges de 70 €, soit une échéance mensuelle de 543 €.

Le 2 mai 2023, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre Monsieur [W] [Z] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principale de 1.265,14 € arrêtée au 3 février 2025 et correspondant au solde des loyers et charges des mois de novembre 2023 au mois de juillet 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— l’expulsion de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [O] [G] à lui payer la somme de 1.492,40 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025 sur la somme de 1.265,14 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamnation de Monsieur [O] [G] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation de Monsieur [O] [G] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de ses demandes, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle ajoute être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 22 mai 2025

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance.

Elle déclare avoir réglé, à titre de caution, l’arriéré locatif à hauteur de 1.764,34 € correspondant aux loyers impayés au 5 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus mais échéance du mois de décembre 2025 non comprise. Elle précise que Monsieur [O] [G] a repris les règlements et s’en remet sur les délais de paiement, n’indiquant pas être favorable à ceux-ci. De même, elle s’oppose aux délais suspensifs.

Bien que régulièrement assigné à personne le 21 mai 2025, Monsieur [O] [G] ne s’est ni présenté ni fait représenter lors de l’audience.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier en date du 10 décembre 2025, réceptionné au greffe le 11 décembre 2025, le travailleur social sollicitant le maintien du bail avec accord de délais de paement en raison de la reprise d’activité de Monsieur [O] [G].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant régulièrement représentée et Monsieur [O] [G] étant absent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la fiabilité du procédé de signature électonique du contrat de bail signé les 3 et 4 mai 2023 ainsi que de l’acte de cautionnement du 2 mai 2023 en produisant un certificat de signature électronique qualifié.

Sur la qualité à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « VISALE », mis en place par l’État et l’Union Économique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

Enfin, l’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittances subrogatives, attestation de créance) que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur à la date du 5 novembre 2025 la somme de 2.665,85 € au titre des impayés locatifs, mensualité du mois de septembre 2025 incluse (cf. quittance subrogative n°9).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 22 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans son chapitre VIII intitulé « Clause Résolutoire »qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer doit être réglé mensuellement à terme échu et avant le 10 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 13 février 2024 pour une somme en principal de 1.265,14 € arrêtée au 3 février 2025 €, loyer du mois de juillet 2024 inclus.

Il ressort des décomptes arrêtés au 5 décembre 2025, ainsi que de la quittance subrogative n°9, produits lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seule la somme de 824 € ayant été versée par le locataire sur cette période (275 € le 20 février 2025, 274 € le 7 mars 2025 et 275 € le 14 avril 2025) et une somme de 301 € de la caisse d’allocations familiales ayant été versée.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 13 avril 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties signé électroniquement le 3 mai 2023 par le locataire et le 4 mai 2023 par le mandataire du bailleur, du contrat de cautionnement de type VISALE signé entre Monsieur [W] [Z] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 2 mai 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 février 2025, du décompte de la créance actualisé au 5 décembre 2025 ainsi que des neuf quittances subrogatives signées par Monsieur [W] [Z] au profit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et du courrier du 15 mai 2025 par lequel le mandataire de Monsieur [W] [Z] indique avoir sollicité des règlements de loyers pour un montant cumulé de 2.092,40 €, règlement intervenu, et s’associer à la demande en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail pour non paiement des loyers, que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve que Monsieur [O] [G] lui doit, au 5 décembre 2025, la somme de 1.764,34 €.

Monsieur [O] [G] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [O] [G] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.764,34 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 5 décembre 2025, échéance de décembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [G], absent n’en sollicite pas.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’en remet.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, les relevés de compte produits par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES démontrent que si Monsieur [O] [G] règle régulièrement des sommes de l’ordre de 275 €, ces sommes ne correspondent pas au loyer intégral, et ce, d’autant plus que la Caisse d’Allocations Familiales a suspendu le versement de l’allocation logement.

Dès lors, l’une des conditions n’étant pas remplie, et à défaut d’accord de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [G] ne remplit pas les conditions de l’article 24 V précité et ne peut pas bénéficier de délais de paiement.

A titre surabondant, il sera précisé que Monsieur [O] [G] ne produit aucun élément financier permettant de vérifier la réalisation de la seconde condition.

La clause résolutoire ne peut ainsi pas être suspendue.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, à compter du 14 avril 2025, date de résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [O] [G] sera condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 6 décembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [G], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2025.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [O] [G] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [O] [G] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé électroniquement par le locataire le 3 mai 2023 et par le mandataire du bailleur le 4 mai 2024, liant Monsieur [W] [Z] et Monsieur [O] [G] , concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5] (4ème étage), sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [G] à compter du 14 avril 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [W] [Z], la somme de 1.764,34 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 5 décembre 2025, échéance de décembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [W] [Z], l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 6 décembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’à sa demande de délais d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS