TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 24/00078 – N° Portalis DBZA-W-B7I-EXDL

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. RENAUX PARTICIPATIONS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Camille ROMDANE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [X]

[U] [X], [J] [X], [G] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par la SCRAHOLA-DELVAL-CREUSAT-LEFEVRE avocat au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 1er octobre 2020, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS a donné à bail à Monsieur [B] [X] et Madame [F] [X] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] TINQUEUX (51430) moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros outre la somme de 160 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2023, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS a fait délivrer à Monsieur et Madame [X] un congé avec offre de vente à effet du 30 septembre 2023.

Les locataires n’ont cependant pas quitté les lieux et le 02 octobre 2023, Maître [O], commissaire de justice à [Localité 6], dressait procès verbal indiquant que Monsieur et Madame [X] lui avaient précisé qu’ils n’entendaient pas quitter les lieux, notamment pour des raisons de santé.

Par acte en date du 26 décembre 2023, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS a alors fait assigner Monsieur et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir notamment constater la validité du congé et ordonner leur expulsion.

L’affaire appelée initialement à l’audience du 19 janvier 2024 a fait l’objet de nombreux renvois à la demande des parties.

À l’audience du 20 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS, représentée par son conseil, maintient ses prétentions exposées dans ses conclusions n°2 déposées au greffe le jour de l’audience et tendant notamment à voir :

juger la SCI RENAUX PARTICIPATIONS recevable et bien fondée en ses demandes,en conséquence,constater que Monsieur et Madame [X] ont quitté les lieux le 22 mai 2024,condamner Monsieur et Madame [X] à lui payer la somme totale de 3.729 euros au titre des dégradations et frais de remise en état du logement après leur départ,condamner Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme totale de 1.176,67 euros au titre du reliquat des charges dues et ce suivant décompte,débouter Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,condamner Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais de l’instance par application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaire de justice liés notamment à l’établissement d’un premier procès verbal de constat en date du 02 octobre 2023 et d’un second procès verbal de constat en date du 22 mai 2024,prononcer l’exécution provisoire.

La SCI RENAUX PARTICIPATIONS indiquait en effet que Monsieur et Madame [X] avaient par la suite quitter les lieux et qu’un état des lieux de sortie avait été dressé par Maître [O] le 22 mai 2024.

Monsieur [B] [X] et Madame [U] [X], Monsieur [J] [X] et Monsieur [G] [X],ces trois derniers intervenants volontaires, suite au décès de Madame [F] [X] survenu le 17 décembre 2024, ci-après dénommés les consorts [X], représentés par leur conseil, maintiennent également les prétentions exposées dans leurs conclusions n°2 déposées au greffe le 15 mai 2025 et tendant à voir :

annuler le congé pour vendre délivré le 25 mars 2023 à Monsieur et Madame [X],donner acte à Monsieur [B] [X] et aux héritiers de feue Madame [F] [X] de ce qu’ils ont quitté le logement en mai 2024,débouter purement et simplement la SCI RENAUX PARTICIPATIONS de l’ensemble de ses

demandes,

condamner la SCI RENAUX PARTICIPATIONS à verser à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [X], Monsieur [J] [X] et Monsieur [G] [X] en qualité d’héritiers de feue Madame [F] [X] une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la rupture abusive du bail ainsi que celle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI RENAUX PARTICIPATIONS aux entiers dépens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre du compte de sortie :

Aux termes des alinéas a), c) et d) de l’article 7 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 9 du Code de procédure civil dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande au titre de la remise en état du logement loué :

La SCI RENAUX PARTICIPATIONS fait valoir que Maître [O], commissaire de justice, dans son procès verbal en date du 27 mai 2024 a constaté que certains objets étaient manquants et/ou détériorés.

Elle expose avoir été contrainte de procéder aux réparations suivantes :

— deux paires de clés pour 48,50 euros

— une télécommande pour la porte du garage : 150 euros

— le remplacement du plan de travail de la cuisine qui a brûlé pour 2.150 euros

— le remplacement de la porte de la salle de bain, de la chambre et de la vitre de la cuisine pour 1.380,50 euros

soit un total de 3.729 euros.

Les consorts [X], s’opposent à ces demandes.

Sur le remplacement des deux paires de clés manquantes :

Il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée afin de déterminer le nombre de clés remises lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, il est mentionné dans le procès verbal de constat « on a en tout 10 clés ou pass, il y en avait 17 sur l’état des lieux d’entrée » .

Il est également constaté que sont manquants un Pass VIGIK, un bip de portail et un bip de garage, de sorte qu’il peut en être déduit que 4 clés sont manquantes.

À ce titre, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS ne produit qu’un devis de 48,50 euros pour une clé plate à 8,50 euros et une clé à pompe de 40 euros, sans qu’il soit mentionné que ce devis correspond bien au logement concerné.

En conséquence, dès lors qu’il est retenu que 4 clés sont manquantes, il sera à ce titre alloué à la SCI RENAUX PARTICIPATIONS la somme de 34 euros, la nécessité de remplacer une clé à pompe LAPEYRE n’étant pas établie.

Sur le remplacement de la télécommande de la porte de garage, le commissaire de justice constate en effet qu’un bip de agrage est manquant :

La SCI RENAUX PARTICIPATIONS produit un devis de la société ANTIVOL d’un montant de 150 euros, sans justifier en avoir acquitter le prix.

En conséquence, il sera alloué en remplacement du bip de garage manquant la somme de 30 euros.

Sur le remplacement du plan de travail :

Il est mentionné sur le procès verbal de constat « un grand plan de travail en mélaminé noir avec des brûlures, le revêtement est cloqué noirci, une crédence assortie, il y a des petites taches de graisse sur la crédence et les façades » ».

Dès lors que l’état des lieux d’entrée n’est pas produit, ou qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été donné en bon état de réparations locatives et le locataire est présumé responsable de toutes les dégradations constatées.

Là encore cependant, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS ne produit qu’un devis de la somme de 2.150 euros.

Ce devis comprend deux plan de travail et quatre crédences, outre la livraison et l’installation, alors que la nécessité de remplacer la ou les crédences n’est nullement rapportée.

De même, il n’est justifié ni de la taille de la cuisine, ni de celle du plan de travail, ni de la nécessité de remplacer l’entièreté du plan de travail composés de deux éléments en forme de L ainsi que des crédences.

Il sera en conséquence alloué à ce titre la somme de 500 euros.

Sur le remplacement de la porte de la salle de bain, de la chambre et de la vitre de la cuisine :

Le commissaire de justice dans son procès verbal de constat indique que dans la cuisine « la porte n’a plus de vitre », que dans la salle de bain, « il n’y a plus de poignée à la porte », et que dans la grande chambre « la poignée est présente, mais il manque tout le cache poignée, elle est cassée ».

Ainsi la nécessité de remplacer des portes n’est pas rapportée, mais seulement deux poignées et un cache poignée, de même que la dimension ou la nature de la vitre de la porte de cuisine n’est pas précisée.

Il sera alloué à ce titre à la SCI RENAUX PARTICIPATIONS la somme globale de 260 euros.

En conséquence, les consorts [X] seront condamnés à payer à la SCI RENAUX PARTICIPATIONS la somme totale de 824 euros.

Sur la demande au titre du reliquat de charges :

Ainsi que le soulignent les consorts [X] dans leurs écritures, la demande à ce titre de la SCI RENAUX PARTICIPATIONS présente une discordance en ce qu’elle demande dans le dispositif de ses conclusions paiement de la somme de 1.176,67 euros au titre du reliquat des charges dues suivant décompte, alors que dans le corps des même conclusions, elle indique que sa demande en paiement de la somme de 1.176,67 euros représente le loyer initial ainsi que les charges pour la période d’occupation sans titre soit du 1er octobre 2022 au 22 mai 2024.

Si la SCI RENAUX PARTICIPATIONS produit un décompte de charges récupérables pour la période d’octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour la somme de 283,21 euros, elle ne justifie aucunement du décompte de sa demande, et ce d’autant plus que les consorts [X] justifient par la production du relevé de compte de Monsieur et Madame [X] pour la période du 05 décembre 2013 au 05 mai 2024 lui avoir chaque mois réglé la somme de 979,46 euros, somme que la SCI demanderesse indique elle-même dans ses conclusions représenter le montant total réactualisé du loyer et des charges.

La SCI RENAUX PARTICIPATIONS sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [X] :

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en son I. que :

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

L’article 9 du code de procédure civile dispose par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts [X] exposent que, alors que le congé a été donné pour vendre, plus de deux ans après la délivrance de ce congé et un an après l’état des lieux de sortie la société bailleresse ne justifie nullement avoir vendu l’appartement loué.

Cependant, le congé donné conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées indique bien qu’il s’agit d’un congé pour vendre.

En outre, les consorts [X] ne justifient pas de ce que le prix fixé de 215.000 euros aurait été prohibitif.

Si la SCI RENAUX PARTICIPATIONS n’apporte aucune élément en réplique concernant la vente du bien immobilier, et si le congé annulé pour fraude permet au locataire de demander des dommages et intérêts pour le préjudice causé, notamment matériel ou d’agrément, par application de l’article 9 du Code de procédure civile, la charge de la preuve de la fraude pèse sur le locataire demandeur.

En outre, si au terme du congé, il leur était demandé de quitter les lieux pour le 30 septembre 2023, il n’est pas contesté qu’ils se sont maintenus jusqu’au 22 mai 2024, soit pendant près de huit mois.

Les consorts [X] seront en conséquence déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure, les consorts [X], partie succombant à l’instance pour l’essentiel, supporteront les dépens.

En ce qui concerne la prise en charge du coût du procès verbal de constat en date du 02 octobre 2023, la nécessité de l’établissement de ce constat n’est pas rapportée par la SCI RENAUX PARTICIPATIONS, dès lors que de fait les locataires se maintenaient dans les lieux, quelque soit leur motivations.

En conséquence, le coût du procès verbal de constat en date du 02 octobre 2023 restera à la charge de la SCI RENAUX PARTICIPATIONS.

Par ailleurs, lorsque l’état des lieux d’un logement d’habitation ne peut pas être fait à l’amiable ou de façon contradictoire (le locataire ou le propriétaire n’étant pas présent), les frais du commissaire de justice chargé de réaliser un procès verbal de constat sont à partager pour moitié entre le locataire ou le propriétaire.

En l’espèce, s’agissant de la prise en charge du coût du procès verbal de constat en date du 22 mai 2024, la SCI RENAUX PARTICIPATIONS n’établit pas que cet état des lieux de sortie n’aurait pas pu se faire à l’amiable avec le locataire ou de manière contradictoire, de sorte que le coût de ce procès verbal de constat restera à la charge de la SCI RENAUX PARTICIPATIONS.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RENAUX PARTICIPATIONS les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Les consorts [X] seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [X] et Madame [U] [X], Monsieur [J] [X] et Monsieur [G] [X], tous trois en qualité d’héritiers de feux Madame [S] [X], à payer à la SCI RENAUX PARTICIPATIONS la somme de 824 euros au titre de la remise en état du logement loué ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] et Madame [U] [X], Monsieur [J] [X] et Monsieur [G] [X], tous trois en qualité d’héritiers de feux Madame [S] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] et Madame [U] [X], Monsieur [J] [X] et Monsieur [G] [X], tous trois en qualité d’héritiers de feux Madame [S] [X] à verser à la SCI RENAUX PARTICIPATIONS la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière La juge