TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUPUIS (P214)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e MAYRAND (L0162)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/07606

N° Portalis 352J-W-B7F-CURWP

N° MINUTE : 3

Assignation du :

19 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. MYFLEXGROUP, anciennement dénommée la S.A.S. M2DG (RCS de Paris 822 344 594)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Delphine DUPUIS de la S.C.P. ARES – Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P214

DÉFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILÈRE DU [Adresse 5] (RCS de Paris 039 247 994)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la S.E.L.A.R.L. DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0162

Décision du 18 Septembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07606 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURWP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Louise FLORET, Greffier, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2019, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A.S. M2DG (devenue la S.A.S. MYFLEXGROUP) un local, sis [Adresse 5] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer principal annuel de 280.000 euros, à destination de l'« usage exclusif de mise à disposition de bureaux équipés à des sociétés tierces dans la limite de deux sociétés pour la totalité des lieux loués ».

Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2021, la S.A.S. M2DG a assigné la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la condamnation de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] à lui payer la somme de 20.350 euros hors taxes à raison du coût des travaux de climatisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 15 février 2024, la S.A.S. MYFLEXGROUP (anciennement dénommée M2DG) demande au tribunal, aux visas des articles 606, 1112 et suivants, 1217, 1719 et suivants du code civil, de :

• "Reconnaître que la prise en charge des travaux de réfection du système de chauffage/climatisation des locaux loués par la société MYFLEXGROUP incombe à la SCI DU [Adresse 5], en sa qualité de bailleresse, au titre de son obligation de délivrance et/ou au titre de son obligation de garantie des vices et défauts de la chose louée ;

• Constater que les préjudices dont la société MYFLEXGROUP demande réparation dans la présente instance ne sont pas couverts par le protocole du 9 juin 2020 ;

En conséquence, condamner la SCI DU [Adresse 5] à verser à la société MYFLEXGROUP la somme totale de 20 350 euros hors taxe ;

Décision du 18 Septembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07606 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURWP

• Constater que la SCI DU [Adresse 5] a violé son obligation pré-contractuelle d’information ;

En conséquence, condamner la SCI DU [Adresse 5] à verser à la société M2DG la somme totale de 20 000 euros en réparation des préjudices ainsi subis tenant au fait que si elle avait eu cette information, elle n’aurait pas contracté aux mêmes conditions, voire qu’elle n’aurait pas conclu le Bail ;

• Condamner la SCI DU [Adresse 5] à payer à la société MYFLEXGROUP la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés par sa résistance abusive et son comportement illicite et vexatoire ;

• Débouter la SCI DU [Adresse 5] de toutes ses demandes, en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

En toutes hypothèses :

• Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

• Condamner LA SCI DU [Adresse 5] à régler à la société MYFLEXGROUP la

somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

• Condamner la SCI DU [Adresse 5] aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 14 janvier 2024, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] demande au tribunal, de :

« Débouter la société M2DG de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Ecarter l’exécution provisoire de droit du chef des demandes formulées par la société M2DG.

Condamner la société M2DG à lui régler la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens de l’instance."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 22 mai 2024.

MOTIFS

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

La S.A.S MYFLEXGROUP, anciennement dénommée S.A.S. M2DG sollicite la condamnation de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] à lui verser la somme de 20.350 euros hors taxe. Elle soutient que la prise en charge des travaux de réfection du système de chauffage/climatisation des locaux loués incombe à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5], en sa qualité de bailleresse, au titre de son obligation de délivrance et/ou de son obligation de garantie des vices et à défaut de la chose louée ; qu’aucune stipulation contractuelle ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ; que la clause 23 de l’article « CHARGES ET CONDITIONS » du contrat de bail doit être interprétée strictement et ne peut trouver à s’appliquer en cours d’exécution du bail puisqu’elle porte sur l’entretien de l’installation ; qu’elle ne saurait décharger la société bailleresse de son obligation de délivrance au moment de la conclusion du bail ; qu’elle ne peut être « seule responsable » d’une installation qui préexistait à son arrivée dans les locaux et qui n’a jamais été correctement entretenue pendant les 9 années précédentes ; que les clauses du contrats 1, 4 et 23 ne peuvent être interprétées comme permettant à la société bailleresse de louer des locaux dépourvus de chauffage ; que cela viderait alors de sa substance l’obligation de délivrance ; que les travaux de réfection du système de chauffage/climatisation entrent dans la catégorie des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ; que l’installation était défectueuse en raison d’un manque d’entretien qui a été constaté par les différentes entreprises contactées ; que cette absence d’entretien a rendu l’installation irréparable et impose son changement ; que les réparations dues à la vétusté ne peuvent être mises à la charge du locataire si elles relèvent des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil ; que le bailleur est garant des vices qui empêchent l’usage normal de la chose louée ; que les locaux étaient affectés d’un vice puisque l’installation de chauffage/climatisation ne fonctionnait pas ; que les préjudices dont elle demande réparation ne sont pas couverts par le protocole du 9 juin 2020.

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] s’oppose à la demande de la S.A.S MYFLEXGROUP. Elle soutient que les dispositions du contrat de bail sont claires et précises et qu’elles contraignent la société locataire à prendre à sa charge exclusive les travaux d’entretien et de remplacement des installations de climatisation quand bien même les travaux résulteraient d’une éventuelle vétusté ; que les travaux de curage effectués par la société locataire ont endommagé une partie de la climatisation ; que les travaux de climatisation ne peuvent être qualifiés de grosses réparations ; que l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur peut faire l’objet d’un aménagement par des clauses expresses ; que la question de la climatisation a été définitivement réglée par le protocole d’accord du 9 juin 2020 ; que le moyen tiré du prétendu défaut d’information est irrecevable par les termes et les clauses de renonciation du protocole.

Si les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, de l’entretenir en état de servir à cet usage, d’en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et de la maintenir en bon état de réparations, le bail commercial peut néanmoins contenir des clauses mettant à la charge du locataire tout ou partie des obligations d’entretien du bailleur ou exonérant le bailleur de certaines responsabilités, sous réserve que ces clauses, d’interprétation stricte, n’aboutissent pas à exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance.

Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l’état, de supporter l’exécution de travaux ou de prendre en charge certains travaux, dérogeant aux articles 1719 et 1720 précités, doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Il appartient au bailleur de démontrer qu’il a exécuté son obligation de délivrance.

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2019, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A.S. M2DG (devenue la S.A.S. MYFLEXGROUP) un local, sis [Adresse 5] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer principal annuel de 280.000 euros, à destination de l'« usage exclusif de mise à disposition de bureaux équipés à des sociétés tierces dans la limite de deux sociétés pour la totalité des lieux loués ».

Le contrat de bail stipule au paragraphe 1 de l’article intitulé « CHARGES ET CONDITIONS » que le preneur doit "Prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger à la prise de possession ou pendant le cours du bail aucune espèce de réparations, travaux, remplacements quelconques, même, pour cas d’usure, de vétusté ou de non-usage, tous travaux, sauf ceux référencés à l’article 606 du Code civil, étant à la charge du Locataire.

Par suite, de faire à sa charge, tous travaux, y compris, pour cause de vétusté ou de mise en conformité, de réfection de peintures ainsi que tous travaux d’entretien, remplacement, modification, réparations de toutes natures nécessaires aux appareils, se trouvant dans les lieux loués, y compris celle des clôtures, volets, huisseries, des fermetures, des parquets, du carrelage, des plaques de cuisson, des conduits de fumés et des tuyaux de ventilation des cheminées, des W.C., de toute la tuyauterie et appareils quelconques afin que tout soit toujours en bon état, le Propriétaire, de convention expresse, ne conservant à sa charge que la réfection des gros murs et de la toiture."

Il stipule en outre au paragraphe 23 du même article qu'« Il existe dans les lieux loués une installation indépendante de climatisation réversible. Les locataires en sont seuls responsables. Ils supporteront tous les frais en découlant y compris le remplacement de tout élément nécessaire au bon fonctionnement, ainsi que l’abonnement d’entretien de cette installation qui devra être exécuté, au moins une fois par an et justifié au Bailleur. Le Bailleur pourra cependant faire exécuter cet entretien par une entreprise de son choix dont les locataires rembourseront les coûts d’intervention ».

Par courrier en date du 23 décembre 2019, la S.A.S M2DG (devenue la S.A.S MYFLEXGROUP) informait son bailleur qu’elle avait fait réaliser un audit des installations électriques afin de pouvoir connaître la conformité du local aux normes imposées par le code du travail qui avait mis en évidence plusieurs désordres et notamment au sous-sol en ce que les volumes d’air disponibles n’étaient pas conformes aux règles du droit du travail. Elle sollicitait son bailleur afin qu’il fasse passer un expert ou qu’il donne son accord pour qu’elle s’en charge afin que « la CTA soit révisée et remise aux normes ».

La S.A.S M2DG (devenue la S.A.S MYFLEXGROUP) mandatait la société OCELLIS ÉNERGIES (ci-après la société OCELLIS) afin qu’elle effectue un audit de la climatisation. Dans son compte-rendu en date du 12 mars 2020, la société OCELLIS constate :

— s’agissant du rez-de-chaussée : que « l’installation de la climatisation fonctionne correctement en mode chaud et en mode froid. » Toutefois, elle précise que « le groupe extérieur n’est pas entretenu » et conseille « fortement d’envisager une maintenance préventive » ;

— s’agissant du 1er groupe R+1 : que « l’installation n’est pas en état de fonctionnement » ; que « le fait d’envisager de réparer le groupe extérieur engendrerait des frais conséquents sans avoir la garantie de fonctionnement. » La société précise que « nous sommes face aujourd’hui à un groupe extérieur qui a 9 ans et qui manque d’entretien considérable ». Elle conseille de « remplacer le groupe extérieur afin d’avoir un système de production sain et durable dans le temps » ;

— s’agissant du 2nd groupe R+1 : que « l’installation existante fonctionne correctement mais qu’elle n’est pas entretenue ». Elle conseille « fortement d’envisager une maintenance préventive avant que l’installation tombe en panne » et « coute des frais ».

Après plusieurs échanges entre les parties, un protocole d’accord transactionnel était conclu le 9 juin 2020 entre la société locataire et la société bailleresse. Ce protocole prévoit que la société bailleresse accordera un abattement conventionnel sur le deuxième trimestre à hauteur de 30.000 euros hors taxes. L’accord précise que cette somme correspond « à un montant forfaitaire hors taxe destiné à couvrir en partie le coût supplémentaire des travaux de remise aux normes de l’entièreté du système électrique, de changement des soupiraux et de rénovation de la CTA et de la climatisation, outre les difficultés liées à la crise sanitaire relative à l’épidémie du COVID 19 ». Il ressort de ce protocole d’accord que la demande de la société locataire s’agissant de la climatisation concernait le 1er étage.

Dès le 13 août 2020, la société locataire indiquait que la climatisation ne fonctionnait pas et qu’elle refusait par conséquent de régler le loyer. Dans un courriel en date du 2 septembre 2020, la société locataire informait à nouveau la société bailleresse que la climatisation ne fonctionnait pas car deux des blocs de climatisation ne fonctionnaient pas et rappelait qu’ils étaient sans climatisation et sans chauffage depuis plusieurs mois et réclamait que le coût de la remise en état de la climatisation soit à la charge de la société bailleresse, ce qu’elle refusait en faisant état du protocole signé le 9 juin 2020 ainsi que des clauses contractuelles du bail et en indiquant que ces réparations ne relevaient pas de l’article 606 du code civil.

Décision du 18 Septembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07606 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURWP

Dans un courriel du 14 septembre 2020, la société KLIMA SOLUTIONS THERMIQUES (ci-après la société KLIMA) indique qu’elle n’est pas en mesure de réparer l’installation située au R+1 des locaux loués et recommande le remplacement de l’unité extérieure de type VRP ainsi que le remplacement de quatre unités intérieures se trouvant sur le réseau du groupe remplacé. Par ailleurs dans un courriel en date du 2 octobre 2020, la société KLIMA précise s’agissant du second groupe R+1 que s’il est visuellement en bon état, elle ne peut s’engager sur son bon fonctionnement car n’étant pas alimenté électriquement, elle n’a pu en vérifier son bon fonctionnement.

Il ressort des deux devis de la société KLIMA que le montant des travaux s’élève à la somme de 20.350 euros (19.020 + 1.330).

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] soutient, sans le démontrer, que la défectuosité du système serait due à la première intervention de la société OCELLIS.

Or, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du compte-rendu du 12 mars 2020 et du courrier de la société OCELLIS du 22 septembre 2020 ainsi que du courriel de la société KLIMA que le système de chauffage/climatisation était vétuste et défectueux lors de l’entrée dans les lieux de la S.A.S M2DG et qu’il n’avait pas bénéficié d’un entretien depuis plusieurs années.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que depuis la conclusion du contrat de bail, les locaux loués par la S.A.S M2DG (devenue la S.A.S MYFLEXGROUP) se trouvent dépourvus de chauffage et de climatisation. Or, la destination des locaux loués est la « mise à disposition de bureaux équipés à des sociétés tierces dans la limite de deux sociétés pour la totalité des lieux loués ».

Le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, aucune disposition ne peut exonérer le bailleur de cette obligation essentielle à la formation du contrat, la non-conformité de la chose à sa destination contractuelle constitue un manquement à cette obligation de délivrance. Cette obligation s’étend à la chose elle-même et à ses accessoires. Le bon fonctionnement de l’installation de chauffage et de climatisation pour des locaux de bureaux contribue à leur exploitation normale et entre ainsi dans l’obligation de délivrance du bailleur.

Force est de constater au regard des pièces versées aux débats qu’en l’espèce les locaux, lors de l’entrée dans les lieux de la S.A.S M2DG n’étaient pas équipés d’un système de chauffage et de climatisation en état de fonctionnement qui permettait leur utilisation conforme à leur destination.

Contrairement à ce que soutient la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] les clauses du contrat stipulant que le preneur prendra « les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger à la prise de possession ou pendant le cours du bail aucune espèce de réparations, travaux, remplacements quelconques, même, pour cas d’usure, de vétusté ou de non-usage, tous travaux, sauf ceux référencés à l’article 606 du Code civil, étant à la charge du Locataire » ne la déchargent pas de son obligation de délivrance.

De même, la clause du contrat de bail stipulant qu'« Il existe dans les lieux loués une installation indépendante de climatisation réversible. Les locataires en sont seuls responsables. Ils supporteront tous les frais en découlant y compris le remplacement de tout élément nécessaire au bon fonctionnement, ainsi que l’abonnement d’entretien de cette installation qui devra être exécuté, au moins une fois par an et justifié au Bailleur. Le Bailleur pourra cependant faire exécuter cet entretien par une entreprise de son choix dont les locataires rembourserons les coûts d’intervention » ne mentionne pas qu’une réfection globale du système de chauffage/climatisation s’imposerait dès l’entrée en jouissance. De tels travaux destinés à assurer l’utilisation des locaux à l’usage auquel ils étaient destiné contractuellement ne peuvent être mis à la charge du locataire par une simple clause imposant tous travaux d’entretien. Une telle clause suppose en effet que les fonctions essentielles soient assurées au jour de la prise de possession des lieux et que seul le maintien en état des installations incombe au locataire.

Le protocole d’accord du 9 juin 2020, enfin, qui prévoit un abattement conventionnel de loyer de 30.000 euros afin de « couvrir en partie le coût supplémentaire des travaux de remise aux normes de l’entièreté du système électrique, de changement des soupiraux et de rénovation de la CTA et de la climatisation, outre les difficultés liées à la crise sanitaire relative à l’épidémie du COVID 19 » ne décharge pas davantage la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] de son obligation de délivrance et de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de réfection de la climatisation/chauffage qu’impose notamment la réception du public, ce d’autant que ce protocole ne visait que « la rénovation de la CTA et de la climatisation du 1er étage » comme précisé dans le préambule du protocole. Si le protocole d’accord prévoit en son article 3 que les « parties s’estiment remplies de leurs droits et renoncent à toute instance et action relative aux anomalies mentionnées au préambule du présent protocole », soit la « la rénovation de la CTA et de la climatisation du 1er étage », la S.A.S M2DG (devenue la S.A.S MYFLEXGROUP) n’a nullement renoncé expressément à exercer tout recours à l’encontre de la société bailleresse afin qu’elle exécute son obligation de délivrance et n’a pas accepté sans équivoque de procéder en ses lieux et place à la réfection totale du système de chauffage et de climatisation.

Ainsi, il est démontré que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] a manqué à son obligation de délivrance en ne délivrant pas à la S.A.S M2DG (devenue la S.A.S MYFLEXGROUP) un local en état de servir à l’usage auquel il était destiné en ce qu’il était dépourvu d’un système de chauffage et de climatisation en état de fonctionnement. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la S.A.S MYFLEXGROUP et de condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] à lui payer la somme de 20 350 euros hors taxes au titre des frais de réparation de l’installation de chauffage/climatisation.

Sur l’action fondée sur l’obligation précontractuelle d’information

La S.A.S MYFLEXGROUP soutient que lors des négociations la société bailleresse ne l’a pas informée que les locaux n’étaient plus chauffés ni climatisés ; que si elle avait eu cette information, elle n’aurait pas conclu le bail aux mêmes conditions ; que la société bailleresse a manqué à son obligation précontractuelle d’information ; qu’elle sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] s’oppose à cette demande. Elle soutient que ce moyen est irrecevable par les termes et la clause de renonciation du protocole.

L’article 1112-1 du code civil dispose que "Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

Le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d’information réclamé par la victime qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat est constitué par la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

Il y a lieu de relever les manquements allégués par la S.A.S MYFLEXGROUP sont identiques à ceux invoqués au soutien de la demande d’indemnisation sur le fondement du manquement par la société bailleresse à son obligation de délivrance. Par ailleurs, elle n’invoque pas une quelconque perte de chance.

Au demeurant, la S.A.S MYFLEXGROUP ne justifie pas que la société bailleresse était informée que le système de climatisation/chauffage ne fonctionnait pas au montant de la conclusion du bail ni que cette information aurait été déterminante à la conclusion du bail. Enfin, elle ne justifie pas de son préjudice.

La S.A.S MYFLEXGROUP sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’obligation pré-contractuelle d’information.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et comportement illicite et vexatoire

La S.A.S MYFLEXGROUP soutient qu’elle s’est heurtée à la résistance de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] qui a refusé d’exécuter son obligation de délivrance ; qu’elle a fait preuve d’intransigeance et d’acharnement procédural ; qu’elle a cessé de régler le loyer car la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] ne respectait pas son obligation de délivrance ; que lors du second confinement elle a demandé à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] une franchise de loyer ; que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] lui a alors notifié un commandement de payer visant la clause résolutoire alors même que les parties s’étaient accordées sur un échéancier mensuel jusqu’au mois de décembre 2021 ; que cet acte a été délivré dans les locaux loués, que les locaux sont destinés à la mise à disposition de bureaux équipés à des tiers, que ce sont ses clients qui ont reçu cette signification, ce qui lui est fortement préjudiciables en terme d’image ; que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] a procédé à une saisie-attribution, trois jours après la signification du commandement de payer, bloquant l’ensemble des comptes bancaires alors que le commandement de payer indiquait un délai d’un mois pour procéder au règlement des sommes dues ; que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] a de nouveau signifié en 2023 un commandement de payer et concomitamment procédé à une saisie-attribution ; que cela constitue un comportement d’une particulière mauvaise foi ; que ces agissements ont généré un préjudice financier et d’image justifiant l’octroi d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] s’oppose à cette demande. Elle soutient que la délivrance des commandements de payer dans les lieux loués ne constitue pas une manoeuvre de la bailleresse ; que le contrat de bail stipule que « pour l’exécution des présentes, et notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, élection de domicile est faite par le preneur dans les lieux loués » ; que lors de la délivrance du commandement de payer du 29 janvier 2021 et de la saisie, la S.A.S MYFLEXGROUP était redevable de la somme de 125.378,01 euros, représentant 6 mois d’impayés de loyers ; qu’il s’agissait d’une retenue abusive de la S.A.S MYFLEXGROUP pour la punir de refuser de prendre en charge les travaux de climatisation ; qu’elle ne pouvait se faire justice à elle-même ; que la retenue abusive de la S.A.S MYFLEXGROUP avait rendu caduque la tolérance prévue dans le protocole d’accord d’un paiement mensuel des échéances qui était accordée de manière temporaire à titre de simple tolérance ; qu’elle était légitime à délivrer un commandement de payer et à pratiquer une saisie qui s’est révélée fructueuse ; que la S.A.S MYFLEXGROUP a réitéré ses défauts de paiement en 2023 la contraignant à délivrer à nouveau un commandement de payer et à pratiquer une saisie-attribution.

Selon l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constitue un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

S’il est vrai qu’en ne respectant pas son obligation de délivrance, la société bailleresse a commis une faute, la S.A.S MYFLEXGROUP ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’octroi de la somme de 20.350 euros hors taxes au titre des frais de réparation de l’installation de chauffage/climatisation.

Par ailleurs, s’agissant de la signification par la société bailleresse de deux commandements de payer suivis de deux saisies-attributions, force est de constater que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] était en droit de les pratiquer compte tenu de l’arriéré de loyer qui n’est d’ailleurs pas contesté. Par ailleurs, s’agissant de leur signification dans les locaux loués, elle était conforme aux stipulations du bail qui prévoient à l’article intitulé « ÉLECTION DE DOMICILE » que « pour l’exécution des présentes et notamment pour la signification de tous actes extra-judiciaires ou de poursuites, élection de domicile est faite pour le Preneur dans les lieux loués ». Il n’est donc nullement démontré de faute de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] . Au demeurant, la S.A.S MYFLEXGROUP ne justifie pas davantage du préjudice financier et d’image qu’elle allègue.

La S.A.S MYFLEXGROUP sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] , qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] à payer à la S.A.S MYFLEXGROUP la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] à payer à la S.A.S MYFLEXGROUP la somme de 20.350 euros hors taxes au titre des frais de réparation de l’installation de chauffage/climatisation,

DÉBOUTE la S.A.S MYFLEXGROUP de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’obligation pré-contractuelle d’information,

DÉBOUTE la S.A.S MYFLEXGROUP de sa demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par la résistance abusive et le comportement illicite et vexatoire de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5],

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] à payer à la S.A.S MYFLEXGROUP la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 5] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Septembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA