TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

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N° RG 25/01051 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBYD

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 5] agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Madame [Z] [S], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

Madame [X] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 17 avril 2009 à effet du 8 avril 2008, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommée LE FOYER REMOIS), a donné à bail à Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 329,09 euros outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024 pour un montant en principal de 1531,57 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 21 février 2025, LE FOYER [10] a fait délivrer assignation à Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu sous-seing privé le 17 avril 2009 entre la société requérante et Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement comprenant, outre l’habitation principale, la cave numéro 3 A, avec au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 1571,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus à l’échéance du 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

Au soutien de son acte introductif d’instance, LE FOYER REMOIS a fait valoir que Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 2 décembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, la SA d'[Adresse 8], représentée par Madame [S], a maintenu l’intégralité de ses demandes sauf à solliciter la constatation de la résiliation du bail et non son prononcé. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2585,91 euros et que si Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] ont effectué un versement de 600 € le 5 mai dernier, celui-ci est inférieur au loyer. Elle ajoute que le règlement des loyers est irrégulier et que les locataires ont déjà fait l’objet d’une procédure d’expulsion. Elle s’oppose donc aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [B], cité à étude, n’est ni présent ni représenté.

Madame [X] [A], présente à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le règlement du loyer outre une somme comprise entre 70 et 80 euros par mois pour apurer l’arriéré locatif. Elle indique travailler à temps partiel et percevoir un salaire mensuel de 1100 € tandis que son conjoint perçoit l’allocation adulte handicapée d’un montant de 1016,33 €.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

En cours de délibéré, le tribunal a ordonné une réouverture des débats afin que la bailleresse produise le contrat de location, le commandement de payer ainsi que la notification de ce dernier à la Ccapex et a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, la bailleresse maintient ses demandes sauf à solliciter la constatation de la résiliation du bail et non son prononcé. Elle actualise l’arriéré locatif à la somme de 2033,79 € et indique s’opposer à des délais de paiement suspensifs.

Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A], convoqués par le greffe, ne sont ni présents ni représentés.

À l’issue l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Ces formalités sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Ainsi, en application de ces dispositions, la recevabilité de la demande est conditionnée par la saisine de la CCAPEX. Cette saisine laisse aux services sociaux le temps nécessaire pour proposer des mesures tendant à rendre les locataires solvables ou à les reloger, mission qui se distingue du rôle des organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la bailleresse a justifié de la notification à la préfecture à deux reprises mais en dépit d’une réouverture des débats, n’a pas justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’action visant à voir prononcer la résiliation du bail et à ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] est donc irrecevable.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d'[Adresse 8] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] restait devoir la somme de 2033,79 euros à la date du 19 juin 2025.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort des déclarations faites à l’audience par Madame [X] [A] qu’elle travaille à temps partiel et perçoit un salaire de 1100 € par mois tandis que son époux bénéficie de l’allocation adulte handicapé d’un montant mensuel d’environ 1000 €.

Compte tenu de la somme due par les défendeurs et de leur situation économique, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La SA d’HLM LE [Adresse 7] REMOIS, n’étant pas assistée d’un avocat dans la présente procédure, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action du FOYER REMOIS visant à la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 2033,79 euros au titre des loyers et charges dus au 19 juin 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] à s’acquitter de leur dette, au moyen de 23 versements mensuels de 85 euros et d’un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM LE FOYER REMOIS et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [X] [A] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge