Tribunal Judiciaire de Reims, Bureau d'ordre referes, 2 juillet 2025, n° 25/00104

TJ Reims 2 juillet 2025

CA Reims
Infirmation partielle 17 mars 2026

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, la locataire n'ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle était occupante sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de remise des clés
La cour a ordonné la remise des clés après l'établissement d'un état des lieux de sortie, conformément aux obligations contractuelles.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, en tenant compte des stipulations contractuelles.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a condamné la locataire à payer les arriérés de loyers, considérant que ceux-ci étaient justifiés.
Accepté
Pénalités de retard
La cour a condamné la locataire à payer les pénalités prévues au bail, considérant que celles-ci étaient dues.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la locataire à payer les frais de justice, conformément aux dispositions de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, bureau d'ordre réf., 2 juil. 2025, n° 25/00104
Numéro(s) :	25/00104
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sara NOURDINNji Modeste Chouaïbou MFENJOU
Cabinet(s) :	FOSSIER-NOURDIN
Parties :	S.C.I. BAOBAB, S.A.S.U. REINE DE SABA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBH2

Nature affaire : 30B

N° de minute :

du 02 juillet 2025

L’an deux mil vingt cinq et le deux juillet

Nous, Isabelle MENDI, présidente, statuant en référé, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 21 mai 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

S.C.I. BAOBAB

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sara NOURDIN de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocats au barreau de REIMS

En défense :

S.A.S.U. REINE DE SABA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Nji modeste chouaïbo MFENJOU, avocat au barreau de REIMS

GROSSES DÉLIVRÉES LE 02 juillet 2025

Par acte d’huissier délivré le 21 mars 2025, devant la Présidente du Tribunal judiciaire de REIMS statuant en matière de référé, la Société BAOBAB a assigné la SASU LA REINE DE SABA aux fins de voir

➔ constater la résiliation du bail commercial survenu le 24 février 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en litige

➔ ordonner la libération des lieux par la société LA REINE DE SABA et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

➔ ordonner l’expulsion de la société LA REINE DE SABA et de tout occupant introduit de son chef avec,au besoin le concours de la force publique

➔ ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société LA REINE DE SABA

➔ assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés

➔ fixer à titre de provision, l’indemnité d’occupation due à compter du 24 février 2025 à la somme mensuelle de 1361,14 euros incluant 100 € de provision sur les charges locatives et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les stipulations du contrat ayant lié les parties

➔ condamner à titre provisionnel la société LA REINE DE SABA à payer ladite indemnité d’occupation à compter du 24 février 2025 jusqu’au jour du prononcé de l’expulsion

➔ condamner la société LA REINE DE SABA à compter du jour du prononcé de l’expulsion par l’ordonnance à intervenir, à verser à la SCI BAOBAB une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal soit 2522,28 euros outre le montant des charges, qui sera exigée pour la période séparant le prononcé de l’expulsion de celle du départ effectif des lieux de la société LA REINE DE SABA

➔ condamner la société LA REINE DE SABA à payer, à titre de provision, à la SCI BAOBAB une somme de 6896,42 euros, au titre de l’arriéré du au principal arrêté au 6 mars 2025

➔ condamner la société LA REINE DE SABA à payer, à titre de provision, à la SCI BAOBAB une somme de 4205,27 euros au titre des pénalités prévues au bail arrêté au 6 mars 2025

en tout état de cause,

➔ débouter la société LA REINE DE SABA de l’ensemble de ses éventuelles demandes reconventionnelles, fins et prétentions

➔ condamner la société LA REINE DE SABA à payer à la SCI BAOBAB une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

La requérante expose que par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2009, les époux [X] auxquels vient aux droits la SCI BAOBAB ont consenti à Madame [K] à laquelle vient aux droits la société LA REINE DE SABA, un bail portant sur un local à usage commercial dans un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer qui s’élève au jour de l’assignation à la somme mensuelle de 1261,14 euros non assujetti à TVA.

En raison de retards de paiements dans les loyers, la société requérante sollicite la résiliation du bail commercial et les conséquences qui en découlent.

Aux termes de ses écritures régulièrement notifiées par RPVA, la société LA REINE DE SABA conclut à titre principal au débouté des prétentions de la SCI BAOBAB , sollicitent une expertise comptable afin d’évaluer le préjudice que subit la société LA REINE DE SABA du fait de la non-conformité de l’état des locaux et de la nuisance sonore causée par les travaux et l’entretien de l’immeuble par la SCI BAOBAB ,expertise aux frais de la requérante. Elle sollicite la condamnation de la SCI BAOBAB à titre provisionnel à une somme de 10 000 € à valoir sur le préjudice de jouissance.

Elle sollicite de constater que le commandement de payer a été délivré alors qu’il n’a pas été remédié aux désordres et non-conformités des locaux ainsi qu’aux contestations sur le calcul des charges restant à payer, de déterminer que les éventuelles irrégularités sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse et de constater que la clause résolutoire n’est pas acquise.

À titre subsidiaire elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de 24 mois de délai pour l’apurement de la dette ainsi que la condamnation de la requérante à 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Vu les conclusions responsives de la société BAOBAB notifiées par RPVA le 13 mai 2025 reprenant les termes de son assignation et précisant à titre subsidiaire, que si des délais de paiement devaient être accordés, il conviendra de limiter la durée des délais accordés et d’assortir la décision d’une clause cassatoire.

Elle conclut également au débouté des prétentions à titre conventionnel de la partie requise

À l’audience du 21 mai 2025, le conseil de la SCI BAOBAB a repris le terme de son assignation et de ses écritures postérieures.

Le conseil de la société LA REINE DE SABA a repris l’intégralité de ses écritures.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025

Vu les pièces de procédure et les documents joints

MOTIFS

Par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2009, les époux [X] auxquels vient aux droits la SCI BAOBAB ont consenti à Madame [K] à laquelle vient aux droits la société LA REINE DE SABA , un bail portant sur un local à usage commercial dans un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer qui s’élève au jour de l’assignation à la somme mensuelle de 1261,14 euros non assujetti à TVA.

Suite à ces arriérés de loyers,un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par la SARL [L] [J] , huissier de justice à [Localité 6] en date du 24 janvier 2025 à hauteur de la somme de 9320,22 euros.

Malgré l’envoi du commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu et visant expressément l’article L 145-41 du code de commerce,à la demande du bailleur, la SASU LA REINE DE SABA ne s’est pas acquittée de l’intégralité des montants dûs.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du CPC, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder au créancier une provision.

Aucune discussion relative à une contestation sérieuse ou au caractère urgent n’est recevable en l’espèce s’agissant pour le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire régulièrement dénoncée.

La clause résolutoire a pour finalité de sanctionner l’inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d’avoir obtempéré dans le délai d’un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été signifiée.

La défenderesse s’est vu notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par Maître [L] [J], huissier de justice à [Localité 6] en date du 24 janvier 2025 à hauteur de la somme de 9320,22 euros et disposait alors d’un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette ou solliciter des délais de paiement.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 Février 2025.

La partie requise conteste la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif que l’huissier de justice s’est présenté en dehors des heures de bureau et d’ouverture et n’aurait fait aucun effort pour lui téléphoner ce qui aurait permis une signification à personne.

Il y a lieu de constater que le commissaire de justice s’est présenté pour délivrer le commandement de payer un jour ouvré, le vendredi 24 janvier 2025 à 10h40 sans que personne ne réponde. Il s’est assuré grâce à l’enseigne et aux voisins de la bonne domiciliation de la société LA REINE DE SABA et conformément aux règles en la matière, il a laissé un avis de passage.

Le représentant légal de la société requise a pu prendre connaissance de ce commandement de payer, constituer avocat et présenter son argumentation dans le cadre de la présente instance.

En conséquence de ce qui précède il y a lieu de rejeter l’exception de nullité du commandement et de l’assignation.

La Société LA REINE DE SABA reste redevable envers la SCI BAOBAB d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis la résiliation du bail litigieux et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés, d’un montant ,

➔ à compter du 24 février 2025 à la somme mensuelle de 1361,14 euros incluant 100 € de provision sur les charges locatives indexée selon les stipulations du contrat ayant lié les parties jusqu’au jour du prononcé de l’expulsion

➔ puis à compter du jour du prononcé de l’expulsion par la présente décision à la somme égale au double du loyer normal soit 2522,28 euros outre le montant des charges, jusqu’au départ effectif des lieux de la société LA REINE DE SABA .

La société LA REINE DE SABA oppose que depuis l’acquisition de l’immeuble entier par la SCI BAOBAB , les victimes de nuisances qui impacteraient son activité commerciale et sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire, prétention qui sera rejetée, la présente instance ayant pour objet la constatation de la clause résolutoire et non la constitution de moyen de défense.

Dès lors, y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SASU LA REINE DE SABA et de tous occupants de son chef, cette dernière étant occupante sans droit ni titre compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier mais sans astreinte.

Il y a lieu par ailleurs, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société LA REINE DE SABA

La SASU LA REINE DE SABA reste redevable, envers la SCI BAOBAB de la somme de 6896,42 euros, au titre de l’arriéré du au principal arrêté au 6 mars 2025 et de la somme de 4205,27 euros au titre des pénalités prévues au bail arrêté au 6 mars 2025.

La partie requise oppose être à jour du paiement de ses loyers et conteste le montant des charges qui lui ont été facturées estimant ne devoir régler que ce qu’elle estime justifié.

Faute d’avoir assorti ses paiements d’une indication précise en termes d’imputation, ils sont réputés avoir été affectés conformément aux dispositions légales sur la dette la plus ancienne de sorte que l’arriéré actuel comprend tout à la fois des arriérés de charges et des arriérés de loyers parfaitement justifiés par la partie requérante.

À titre subsidiaire, la partie requise sollicite des délais de paiement mais ne justifie nullement, par la production notamment d’un bilan provisionnel et des bilans des années précédentes, de sa capacité à faire face à la fois au paiement des loyers et charges courant mais également à l’arriéré locatif constaté, avec les ressources qu’elles seraient en capacité de dégager dans le délai imparti.

En conséquence de ce qui précède, la société LA REINE DE SABA sera intégralement déboutée de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions.

Il y a lieu également de condamner la société LA REINE DE SABA au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du CPC;

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle MENDI, Présidente statuant en matière de référés, statuant publiquement,par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de la nullité du commandement et de l’assignation

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 1] du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

ORDONNONS la libération des lieux par la société LA REINE DE SABA et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

ORDONNONS l’expulsion de la société LA REINE DE SABA, occupante sans droit ni titre et de tout occupant de son chef avec,au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier mais sans astreinte

ORDONNONS l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société LA REINE DE SABA

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 24 février 2025 par la SASU LA REINE DE SABA à la SCI BAOBAB

et CONDAMNONS la SASU LA REINE DE SABA au paiement de cette indemnité d’occupation ci dessus déterminée

CONDAMNONS la SASU LA REINE DE SABA, à titre provisionnel , à payer à la SCI BAOBAB une somme de 6896,42 euros, au titre de l’arriéré du au principal arrêté au 6 mars 2025

CONDAMNONS la SASU LA REINE DE SABA, à titre provisionnel , à payer à la SCI BAOBAB une somme de 4205,27 euros au titre des pénalités prévues au bail arrêté au 6 mars 2025

DEBOUTONS la SASU LA REINE DE SABA de l’ensemble de ces fins, moyens, prétentions et demandes reconventionnelles

CONDAMNONS la SASU LA REINE DE SABA à payer à la SCI BAOBAB la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS la SASU LA REINE DE SABA aux entiers dépens

DEBOUTONS la SCI BAOBAB du surplus de sa demande

RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 02 JUILLET 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Isabelle MENDI, présidente, et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente