JUGEMENT N°

ROLE N° RG 25/00273 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E7TV

AFFAIRE : S.C.I. [G] / SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] représenté par son syndic LA SOCIETE ”NATIVE IMMOBILIER”

Nature affaire : 71A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [G], société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°440 124 980,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD, avocats au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] représenté par son syndic, LA SOCIETE “NATIVE IMMOBILIER”, société par action simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°482 980 414, ayant son siège social [Adresse 9]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laurence BRAGIGAND, vice-présidente au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 22 avril 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 24 juillet 2025.

Le :

— copie exécutoire à M^e Emmanuel BROCARD

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente du 27 décembre 2001, la SCI [G] est propriétaire, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (Marne), du lot n°1 constitué d’un magasin sur rue au rez-de-chaussée, à droite, en regardant la façade, avec WC et toilette d’une superficie de 250 m² et des 148/1.000èmes des parties communes générales.

Par courrier daté du 29 janvier 2024 adressé à Citya Immobilier en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble précité, la SCI [G] a contesté le montant réclamé au titre des charges de chauffage collectif de l’immeuble au motif que le local commercial n’en bénéficiait pas et avait sa propre autonomie sur ce point.

Selon procès-verbal d’assemblée générale annuelle du 24 mai 2024 des copropriétaires du [Adresse 6], il a été demandé, aux termes de la résolution n°3, à la SCI [G], qui ne souhaite pas participer aux frais de chauffage collectif, de fournir la justification nécessaire afin d’établir un modificatif de règlement de copropriété à présenter en assemblée générale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2024, la SCI [G] a, par l’intermédiaire de son avocat, contesté le nouvel appel de charges dont elle était destinataire au titre du chauffage et a demandé au syndic de copropriété Native Immobilier exerçant sous l’enseigne Citya Immobilier d’inviter les copropriétaires à statuer à l’unanimité sur la modification de la répartition des charges communes en application de l’article 11 de la loi de 1965. Elle s’est prévalue d’un procès-verbal de constat de Me [V], commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, établissant que le lot n’était pas relié au chauffage central et qu’aucune trace de raccordement n’existait depuis son acquisition. Elle soulignait que jusqu’alors, le précédent syndic n’appelait aucune charge de chauffage pour ce lot.

Le 9 septembre 2024, Citya Immobilier a envoyé à la SCI [G] l’appel de fonds du quatrième trimestre 2024, dont les charges au titre du chauffage.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2025, la SCI [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Native Immobilier exerçant sous l’enseigne Citya Immobilier, et dénommé ci-après le syndicat des copropriétaires, de comparaître devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

— la déclarer recevable et bien fondée,

— déclarer non écrit l’article 5 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] en ce qu’il prévoit une répartition aux tantièmes pour les charges de chauffage,

— enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à mettre en conformité le règlement de copropriété du 26 septembre 1961 modifié selon avenant du 11 mars 1963 aux dispositions légales d’ordre public dans un délai de six mois à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— assortir cette obligation de mise en conformité d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour ouvrable à compter de l’expiration du délai de six mois précité,

-2-

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à régler à la SCI [G] la somme de 1.825,63 euros au titre des charges de chauffage qu’elle a indûment réglées au titre des exercices 2023 et 2024,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à régler à la SCI [G] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux entiers dépens,

— dispenser la SCI [G] de toute participation à la dépense commune quant au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5],

— rappeler l’exécution provisoire de droit,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de ses demandes et prétentions.

La SCI [G] fait valoir, sur le fondement de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du code civil, qu’elle est recevable en son action non prescrite visant à voir réputée non écrite une clause insérée dans le règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage, le délai de prescription quinquennale ayant commencé à courir lorsque cette clause lui a été appliquée pour la première fois sur la période du 1er janvier 31 décembre 2023.

Sur le fond, la SCI soutient, sur le fondement des articles 10 et 43 de la loi précitée de 1965, que la répartition des charges s’opère toujours suivant le critère de l’utilité ; que ces dispositions légales sont d’ordre public et que toute clause contraire est réputée non écrite. En l’occurrence, la SCI s’appuie sur le constat du commissaire de justice pour faire valoir que son local commercial ne dispose pas du chauffage central et que par conséquent, l’article 5 du règlement de copropriété prévoyant l’affectation des charges de chauffage par tantième n’est pas justifié et doit être réputé non écrit.

Elle demande une dispense à la dépense commune en application de l’article 10-1 de la loi précitée de 1965, étant le copropriétaire lésé.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic et assigné à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux termes de l’assignation de la SCI [G] pour un exposé détaillé de ses moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 1er avril 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 22 avril 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 24 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est de principe bien établi que la prescription n’affecte pas l’action tendant au constat du caractère non écrit de la clause de répartition des charges.

Par conséquent, la présente action est recevable.

Sur le bien fondé de l’action

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 1 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et en son alinéa 2, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation , à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Toutes clauses contraires à ces dispositions sont réputées non écrites en application de l’article 43 de la loi précitée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 27 décembre 2001 qui concerne le local commercial litigieux acquis par la SCI [G] rappelle que l’immeuble des [Adresse 2] a fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division suivant acte reçu par Me [K], notaire à Reims, le 25 octobre 1962, ledit règlement ayant été modifié par acte notarié du 11 mars 1963.

Il ressort du règlement de copropriété de la SCI de l’Arbalète du 25 octobre 1962 qu’a été édifié aux numéros [Adresse 1] un immeuble collectif à usage principal d’habitation et de toutes annexes et dépendances, dont un magasin sur la rue (1er lot), devenu en 2001 la propriété de la SCI [G].

Il est stipulé en page 26 que " les charges d’entretien et de chauffage central comprennent:

I. En ce qui concerne les lots 1 à 11 :

Les dépenses d’entretien, de réparation et éventuellement de remplacement de la cuve réservoir de combustible, le prix du mazout et autres combustibles, de l’eau, de l’électricité consommée, le salaire du chauffeur, s’il en existe un et les charges sociales liées à sa rémunération.

II. En ce qui concerne les lots 2 à 11 (appartements) […]

III. En ce qui concerne le lot n°1:

Les dépenses d’entretien, de réparation et éventuellement de remplacement de la chaudière et des installations de chauffage central propres à ce lot.

Ces charges seront réparties entre les copropriétaires selon les prévisions ci-après arrêtées.

(…)

En ce qui concerne les lots 1 à 11

LOT N°1 – deux cent vingt/millièmes 220/1000 "

Lesdites dispositions prévoient également que « les charges de chauffage seront acquittées même par les propriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens, ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés. »

Selon acte notarié du 11 mars 1963, le règlement de copropriété a fait l’objet de modifications qui n’ont pas concerné le lot n°1.

Aux termes de son procès-verbal dressé le 9 juillet 2024, Me [N] [V], commissaire de justice, constate l’absence d’arrivée et d’évacuation d’eau à l’effet de chauffage central, ainsi que l’absence de radiateur raccordé à un système de chauffage central au sein du local commercial situé [Adresse 4] en rez-de-chaussée (lot n°1), propriété de la SCI [G]. Le syndicat des copropriétaires, non comparant, ne rapporte pas la preuve contraire.

Dès lors, à défaut de raccordement avec ce local, le chauffage central ne présente pas d’utilité pour le lot n°1 et la SCI [G] n’a pas à participer aux charges de chauffage collectif en application des dispositions légales précitées.

La clause précitée du règlement de copropriété prévoyant une répartition par tantième des charges de chauffage collectif, y compris pour le lot n°1 situé au rez-de-chaussée et qui n’est manifestement pas raccordé au système du chauffage collectif de l’immeuble en copropriété, doit donc être réputée non écrite.

Par ailleurs, il est établi par le décompte de charges de l’année 2023 établi le 25 juillet 2024 que la SCI [G] s’est acquittée de la somme de 907,13 euros au titre des charges du chauffage et que selon l’appel de fonds du quatrième trimestre 2024 du 9 septembre 2024, elle a également réglé la somme de 918,50 euros dans le cadre des appels de fonds de l’année 2024.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires sera condamné à rembourser ces sommes indûment réglées à hauteur d’un montant total de 1.825,63 euros.

En revanche, concernant la demande tendant à enjoindre, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité le règlement de copropriété du 25 octobre 1962, modifié le 11 mars 1963, il convient de rappeler que selon l’article 43 de la loi précitée, « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

Dès lors, il convient de rouvrir les débats aux fins que les parties fassent part de leurs observations sur l’application de ce texte en l’espèce et dans l’affirmative, présentent au juge un projet de répartition des charges de chauffage conformément aux règles du statut de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SCI [G] recevable en son action ;

RÉPUTE non écrite la clause relative à la répartition des charges du chauffage collectif contenue dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1962, modifié le 11 mars 1963 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à régler à la SCI [G] la somme de 1.825,63 euros au titre des charges de chauffage indûment réglées au titre des exercices 2023 et 2024 ;

ORDONNE la réouverture des débats aux fins que les parties fassent part de leurs observations sur l’application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et présentent au juge un projet de répartition des charges de chauffage conformément aux règles du statut de la copropriété,

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du mardi 18 novembre 2025 à 9 heures 00 ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 24 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Laurence BRAGIGAND,vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA VICE-PRÉSIDENTE,