TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00484 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FATA

Minute 25-

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoiur été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d'[Adresse 10] agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Madame [C] [W], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat du 25 octobre 2023, la société LE FOYER REMOIS, a donné à bail à Mme [Z] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 291,11 et 84,14 de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1 000,00 euros.

Ce commandement signifié le 3 octobre 2024 étant resté infructueux, la société LE FOYER REMOIS a ensuite fait assigner Mme [Z] [N] le 10 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de location, l’expulsion de Mme [Z] et la condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 24 mars 2025, la société LE FOYER REMOIS, représentée par Mme [C] [W] dûment habilitée, précise sa demande de paiement de l’arriéré locatif au regard d’un décompte arrêté au 21 mars 2025 et maintient oralement l’ensemble de ses prétentions de :

— constat de la clause résolutoire, en raison du défaut de paiement ;

— d’expulsion de Mme [Z] [N] du logement qu’elle occupe ;

— paiement de la somme de 3 508,46 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au 21 mars 2025 outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— paiement d’une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— des entiers dépens.

La société LE FOYER REMOIS fait valoir qu’elle est opposée à des délais de paiement dans la mesure où la locataire n’a pas procédé au versement du loyer courant avant l’audience.

Elle fait valoir en outre que Mme [Z] ne s’est pas acquittée des causes du commandement qui lui a été signifié le 3 octobre 2024.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été faite à l’audience.

Ce dernier indique que Mme [Z] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé le 11 février 2025 à la mairie de [Localité 8] et n’a pas pris attache avec le service.

Mme [Z] est présente à l’audience et fait valoir qu’elle a traversé une période difficile avec sa famille puisqu’elle est étudiante sans revenus.

Elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 puis prorogée au 26 août 2025.

Motifs de la décision

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu le 25 octobre 2023, il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire, que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 1 000,00 euros.

Il est tout aussi constant que les causes du commandement n’ont pas été acquittés dans le délai d’ordre public de six semaines ; la locataire, présente, ne produit aucun justificatif de nature à démontrer le paiement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 8 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LE FOYER REMOIS, au titre d’un contrat de location, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le décompte des loyers impayés joint à l’acte introductif d’instance est précis, il correspond au montant du loyer initial augmenté des charges, indemnités d’occupation et démontre que Mme [Z] reste devoir la somme de 3 508,46 euros, selon décompte arrêté au 21mars 2025.

Mme [Z] sera par conséquent condamnée au paiement d’une somme de 3 508,46 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges impayés à la date du 21 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 000,00 euros à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 et sur le surplus, à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [Z], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par LE FOYER REMOIS que Mme [Z] n’a pas repris le versement du loyer courant avant l’audience et n’est donc pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

En conséquence, la demande sera rejetée et Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [N].

Madame [Z] [N] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Sur la demande de délais de paiement non suspensifs

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [Z] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer.

En outre, Mme [Z] ne produit aucun justificatif permettant au tribunal d’établir ses revenus de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de paye.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023 entre LE FOYER REMOIS et Mme [Z] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 8] sont réunies à la date du 8 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [N] des locaux et des annexes situés au [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 3 508,46 euros, selon relevé de compte du 21 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 000,00 euros à compter du commandement de payer en date du 3 octobre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Mme [Z] au titre de l’article 1343-5 du Code civil ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière Le juge