TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M. [D] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julie FAIZENDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/09778 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIT

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT

rendu le 25 juillet 2024

DEMANDEURS

Monsieur [R] [K] [V]

Madame [X] [T] épouse [V]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Julie FAIZENDE, avocate au barreau de Lyon (plaidant), substituée par M^e Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de Paris (postulant)

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mai 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 25 juillet 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/09778 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022, M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 409,84 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 999,52 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite des frais de procédure).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Z] le 24 mai 2023.

Par assignation du 28 septembre 2023, M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 730,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 août 2023, terme d’août 2023 inclus,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 9 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois.

À l’audience du 17 mai 2024, M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V], représentés par leur conseil, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, précisent que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s’élève désormais à 2 758,91 euros. M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] considèrent par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils se désistent enfin de leur demande d’expulsion.

Ils indiquent en effet que le locataire a quitté les lieux, qu’un état des lieux a été établi le 29 novembre 2023 et que le dernier versement date du mois d’août 2023.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [D] [Z].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 999,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2023.

Il n’y a pas lieu, cependant, d’ordonner l’expulsion du locataire, M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V], représentés par leur conseil ayant déclaré se désister de cette demande en raison du départ effectif du locataire avec remise des clés en date du 29 novembre 2023.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », et selon le 7d), il est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En l’espèce, M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 novembre 2023, M. [D] [Z] leur devait la somme de 1 760,41 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre des loyers et charges dus au 29 novembre 2023, date de la remise des clés par le locataire, après déduction de la somme de 819,68 euros au titre du dépôt de garantie.

Ils font par ailleurs état de frais de remise en état chiffrés au montant de 750,53 euros :

—  143 euros pour la remise en état de la porte de la salle de bains après décôte de 50% au titre de la vétusté,

—  487,58 euros pour le remplacement du sol de la pièce principale après décôte de 50% au titre de la vétusté,

— et 121 euros pour la réfection joint silicone,

Et de 269,50 euros pour le nettoyage.

Les bailleurs produisent au soutien de leurs demandes le rapport d’état des lieux d’entrée, un procès verbal de constat établi par huissier de justice le 29 novembre 2023, date de remise des clés et un devis établissant à 1610 euros le montant des travaux à réaliser sans qu’il n’ait lieu d’exiger la production de factures établisant le caractère effectif des travaux.

Il est établi que :

la porte de la salle de bains était en bonne état lors de l’entrée dans les lieux.Le constat d’huissier du 29 novembre 2023 fait état d’une porte usagée en partie inférieure et qui s’écaille en partie supérieure. Cependant, la nature de la degradation ainsi décrite apparait relever d’un usage normal lié à la vétusté. La demande à ce titre sera en consequence rejetée.

le sol du salon (pièce principale) est décrit en bon état lors de l’entrée dans les lieux le 22 décembre 2022. Le constat d’huissier fait état d’un sol en PVC à l’état d’usage normal avec des traces de brulure côté façade. Il sera fait droit à la demande formée à ce titre à hauteur de 33%, soit 162,52 euros.les joints de la douche étaient d’ores et déjà décrits comme noircis lors de l’entrée dans les lieux ; ils sont décrits comme « usés » lors du constat d’huissier du 29 novembre 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire porter la charge de leur remplacement au locataire.le constat d’huissier du 29 novembre 2023 fait enfin état d’un évier sale, de traces de graisse brûlée sur les plaques de cuisson, d’un micro -onde sale à l’intérieur et d’un réfrigérateur à l’intérieur très sale avec des traces de moisissure, de sorte que la demande formée au titre du nettoyage sera retenue, soit 269,50 euros.

En consequence, il sera fait droit partiellement à la demande des bailleurs à hauteur de 432,02 euros au titre des travaux de remise en état et du nettoyage. La demande sera rejetée pour le surplus.

M. [D] [Z] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. M. [D] [Z] sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juillet 2023, et cesse d’être due à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] ou à leur mandataire, soit le 29 novembre 2023.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier resort :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 décembre 2022 entre M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V], d’une part, et M. [D] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 23 juillet 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONSTATE que les demandeurs se désistent de leur demande visant à voir ordonner l’expulsion de M. [D] [Z],

CONDAMNE M. [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’au 29 novembre 2023,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE en conséquence M. [D] [Z] à payer à M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] la somme de 2 192,43 euros (deux mille cent quatre-vingt-douze euros et quarante trois centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation) et des frais de remise en état de l’appartement,

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [R] [K] [V] et Mme [X] [T] épouse [V] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2023 et celui de l’assignation du 28 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,