TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 23/09347 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YZCV

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic :

C/

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [G] épouse [R] née le 07 juillet 1963 et décédée le 04 avril 2019., [M] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic :

CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEURS

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [G] épouse [R] née le 07 juillet 1963 et décédée le 04 avril 2019.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

Monsieur [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure

civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du

demandeur, l’affaire a été fixée le 17 juin 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole

GAYET, juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [M] [R] et Madame [T] [G] épouse [R] dans le règlement des charges dont ils étaient redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Viala-Fleury, les avait fait assigner devant ce tribunal par exploit du 30 juillet 2019, aux fins essentiellement de recouvrer les sommes dont il s’estimait créancier.

Par jugement en date du 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment déclaré irrecevable l’action introduite à l’encontre de Mme [R], celle-ci étant décédée dès avant l’introduction de l’instance, le 4 avril 2019. Il a en revanche condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 49.708,38 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, appels de charges et de fonds de travaux du 1er trimestre 2021 inclus, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019 sur la somme de 12.341,81 euros et à compter du 9 avril 2021 pour le surplus, et la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 13 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré vacante la succession de Mme [R] et nommé en qualité de curateur à cette succession vacante le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) domicilié [Adresse 1] à [Localité 5].

C’est dans ce contexte que, se plaignant de la défaillance persistante de M. [R] dans le règlement de ses charges et de celle de la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R], et suivant actes de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant ce tribunal aux fins de :

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à cette assignation pour un exposé détaillé des moyens et prétentions du syndicat.

M. [R] et la Direction Nationale des Interventions Domaniales, assignés respectivement suivant procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile et à domicile, n’ont pas constitué avocat.

L’article R. 2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques prévoit que devant le tribunal judiciaire, l’instruction des instances relatives aux biens dépendant de patrimoines privés dont l’administration ou la liquidation sont confiées à l’administration des domaines, auxquelles l’Etat est partie, se fait par simples mémoires et que les parties ne sont pas tenues de constituer avocat.

Toutefois, ni M. [R] ni la DNID n’ayant déposé de mémoire puis comparu à l’audience aux fins de présenter des explications orales, le présent jugement sera réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

1. Sur la demande de condamnation de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R], au paiement des charges échues au 1er janvier 2021

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 49.708,38 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, à proportion de la quote-part de Mme [R] dans l’indivision.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme [R] étaient propriétaires des lots n°820 et 100 de l’état descriptif de division,

— l’ordonnance de désignation de la Direction Nationale des Interventions Domaniales en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], en date du 13 janvier 2023,

— un relevé de compte libellé " Succession Mme [R] " pour la période du 1er novembre 2013 au 1er octobre 2023,

— un décompte actualisé de la dette de M. et Mme [R] pour la période du 1er novembre 2013 au 1er janvier 2021,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 10 juin 2014, 1er juin 2015, 1er juin 2016, 6 juin 2017, 30 avril 2019 et 8 septembre 2020 ayant approuvé les comptes des exercices 2013 à 2019 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2020 et 2021 ainsi que divers travaux.

Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite des frais de recouvrement et des reports à nouveau, d’un montant de 49.708,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er novembre 2013 au 1er janvier 2021, appel de charges et de fonds de travaux du 1er trimestre 2021 inclus, que la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R], sera condamnée à lui verser, à proportion de la quote-part de cette dernière dans l’indivision.

2. Sur la demande de condamnation de M. [R] et de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R], au paiement des charges échues postérieurement au 1er janvier 2021

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 12.048,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 10 novembre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme [R] étaient propriétaires des lots n°820 et 100 de l’état descriptif de division,

— l’ordonnance de désignation de la Direction Nationale des Interventions Domaniales en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], en date du 13 janvier 2023,

— un décompte actualisé de la dette de M. et Mme [R] pour la période du 1er novembre 2013 au 1er janvier 2021,

— un relevé de compte de M. [R] pour la période du 1er avril 2021 au 17 octobre 2023,

— un relevé de compte libellé " Succession Mme [R] " pour la période du 1er novembre 2013 au 1er octobre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 8 septembre 2020, 25 mai 2021, 13 juin 2022 et 12 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024 ainsi que divers travaux,

— les attestations de non-recours de ces assemblées.

Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite des frais de recouvrement et des reports à nouveau d’un montant de 12.048,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 octobre 2023.

M. [R] et la Direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement de ces charges, ils seront en conséquence condamnés à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [R] et la Direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.048,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.388,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de compte de M. [R] pour la période du 1er avril 2021 au 17 octobre 2023,

— un relevé de compte libellé " Succession Mme [R] " pour la période du 1er novembre 2013 au 1er octobre 2023,

— le contrat du syndic Atrium Gestion.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les « honoraires suivi dossier avocat » ne relevant pas du champ d’application de ce texte.

En conséquence, il devra recréditer la somme totale de 1.388,80 euros, débitée sans fondement, sur le compte de M. [R] et de la succession vacante de Mme [R].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. et Mme [R], et postérieurement au décès de cette dernière, de la Direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités, dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance, a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [R], et la Direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de Mme [R] seront condamnés à lui payer.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus pour une année entière soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

II Sur les demandes accessoires

M. [R], et la Direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de Mme [R], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [R], et la Direction Nationale des Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de Mme [R] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession vacante de Madame [T] [G] épouse [R], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 49.708,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er novembre 2013 au 1er janvier 2021, appel de charges et de fonds de travaux du 1er trimestre 2021 inclus, à proportion de la quote-part de feue Madame [T] [G] épouse [R] dans l’indivision.

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession vacante de Madame [T] [G] épouse [R], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, les sommes de :

—  12.048,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 novembre 2023,

—  1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.388,80 euros), devront être recréditées sur le compte de Monsieur [M] [R] et de la succession vacante de Madame [T] [G] épouse [R] ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur de la succession vacante de Madame [T] [G] épouse [R], au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT