TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

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N° RG 24/04144 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7OE

Minute 25-

Jugement du :

03 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 03 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 septembre 2025

DEMANDERESSES :

Madame [F] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Dominique ROUSSEL avocat au barreau de REIMS

Madame [K] [I]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne

assistée de M^e Dominique ROUSSEL avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [V]

domicilié : chez Mme [H] [J] [E]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Gilles COLLIN avocat au barreau de REIMS

Monsieur [U] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Brigitte BERNARD avocat au barreau de REIMS

Madame [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Brigitte BERNARD avocat au barreau de REIMS

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 13 octobre 2021, Madame [R] [O], a consenti à Monsieur [V] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 600 euros outre une provision pour charges à hauteur de 28 euros mensuels.

Par acte du même jour, Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] se sont portés caution solidaire de leur fils.

Madame [R] [F] bénéficie d’une mesure de protection en la forme d’une habilitation familiale générale de type assistance depuis le jugement du 8 avril 2022, exercée par Madame [I] [K].

Un état des lieux d’entrée a été établi le 15 octobre 2021.

Par jugement en date du 29 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [V] [T] et ordonné son expulsion.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 30 août 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 septembre 2024, Madame [R] [F] a, par l’intermédiaire de l’agence Reims-Cathédrale, adressé une mise en demeure à Monsieur [V] [T] d’avoir à régler la somme de 14037,21 euros au titre des dégradations locatives.

Cette mise en demeure a été dénoncée aux cautions par courriers recommandés avec accusé de réception du même jour.

En l’absence de paiement, Madame [R] [F] et Madame [I] [K] ont fait assigner, par voie de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, Monsieur [V] [T] et ses parents devant la juridiction de céans, pour solliciter leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 14037,21 euros à Madame [R] [F] au titre des dégradations locatives, outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et ce sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée initialement à l’audience du 24 janvier 2025 et a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties.

A l’audience du 5 septembre 2025, Madame [R] [F] et Madame [I] [K], représentées, maintiennent leurs demandes et sollicitent le rejet des demandes des parties adverses. Elles ajoutent que l’absence de signature du bail par Madame [R] [F] est sans incidence sur la recevabilité de ses demandes dès lors qu’il est signé par son mandataire. Pour le reste, elles renvoient à leurs dernières conclusions.

Au soutien de leurs prétentions, elles soutiennent que l’acte de cautionnement signé par Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] porte tant sur les loyers, que les charges et les réparations locatives, et que les dégradations sont bien nées pendant la période de cautionnement puisque des résidents se sont plaints de désordre dès 2022, si bien que leur solidarité ne peut pas être valablement questionnée. Elles fondent, par ailleurs, leur demande indemnitaire sur le procès-verbal de constat, les attestations transmises par les voisins et des photographies pour démontrer l’existence de dégradations locatives, dont les réparations sont chiffrées par des devis.

Monsieur [V] [T], représenté, indique ne pas avoir eu le temps de faire le ménage et renvoie à ses écritures, aux termes desquelles il sollicite de déclarer Madame [R] irrecevable pour défaut de qualité à agir. Subsidiairement, il demande de la débouter de ses demandes indemnitaires. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le contrat de location est signé par un représentant de l’agence immobilière Reims-Cathédrale et que Madame [R] ne démontre pas être propriétaire du bien concerné, ce qui la rend irrecevable pour défaut de qualité à agir. Sur le fond, il indique que la présence d’insecte n’est pas constatée dans le procès-verbal, de même que la dégradations des mobiliers de cuisine et de la salle de bain, ni du téléviseur ou du réfrigérateur, mais également que le devis de peinture n’est pas une facture de remise en état.

Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y], représentés, s’en rapportent à leur dossier en demandant le rejet des demandes de Madame [R] [F] et Madame [I] [K] à leur encontre, le cautionnement ayant pris fin avec le bail, et subsidiairement, de leur accorder des délais de paiement. En tout état de cause, ils demandent de condamner la bailleresse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que l’acte de cautionnement prévoit la fin de celui-ci à la date du 14 octobre 2023 et que les demanderesses ne prouvent pas que les dégradations locatives seraient intervenues avant cette date. Ils admettent néanmoins que la présence des insectes dès le début de la location est prouvée. Ils déplorent qu’un dégât des eaux survenu à partir du 13 novembre 2021 n’est pas pris en compte et que le montant du dépôt de garantie doit être déduit.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Madame [R] est mentionnée comme bailleresse dans le contrat de location, représentée par son mandataire l’agence Reims-Cathédrale. Le contrat est signé par cette agence, ce qui est parfaitement possible puisque le contrat prévoit la « signature du bailleur (ou de son mandataire gestionnaire ». Elle est, par ailleurs, également mentionnée dans l’état des lieux d’entrée et considérée comme bailleresse dans le jugement du 29 août 2024, rendu à l’issue d’une instance au cours de laquelle la qualité à agir de Madame [R] n’a nullement été remise en question.

Dès lors, Madame [R] a bien qualité à agir si bien qu’elle sera déclarée recevable en sa demande.

Sur la demande indemnitaire

Sur le montant dû au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties les éléments suivants :

État des lieux d’entrée

15 octobre 2021

Procès-verbal de constat

30 août 2024

Justificatifs

L’appartement est propre à l’exception de la fenêtre de la cuisine, le meuble sous évier, la hotte, le fond des WC.

La saleté de l’intégralité de l’appartement est relevée

Devis de nettoyage à hauteur de 1500 euros + TVA à 20%, soit la somme de 1800 euros TTC

État général des peintures : état d’usage

Les peintures sont sales dans l’ensemble de l’appartement et expliquée, pour les toilettes, par un dégât des eaux

Devis de réfection des peintures pour un montant de 6925 euros

Les meubles de cuisine sont sales ou en état d’usage. La plaque de cuisson est « un peu » abîmée.

L’ensemble est sale et crasseux, dont la vaisselle contenue dans les placards, le réfrigérateur est sale, comme la plaque de cuisson et le four

Devis BRICO DEPOT pour le remplacement des meubles à hauteur de 698,10 euros

Remplacement du réfrigérateur pour un montant de 159,99 euros

Ticket de caisse CONFORAMA pour la vaisselle et les ustensiles de cuisine

Dans le séjour, un téléviseur est présent, le meuble est en état d’usage

La télévision est absente, le meuble est cassé et arraché du mur, le canapé est dégradé (tâché et arraché par endroit), une palette en bois est abandonnée par le locataire, l’ensemble est crasseux

Facture IKEA pour le remplacement du meuble TV à hauteur de 440 euros

Facture ELECTRO DEPOT pour le remplacement de la télévision pour un montant de 298,89 euros,

Ticket de caisse CONFORAMA pour le remplacement de la table basse à hauteur de 248,49 euros ainsi que pour le canapé et ses coussins pour 309,07 euros ;

Dans la chambre, le placard est en état d’usage, et de petites taches sont visibles sur le lit double.

Le dressing est cassé, le sommier et deux matelas tâchés sont hors d’usage, le tout est sale

Devis ELECTRO DEPOT pour le remplacement du dressing pour un montant de 674,80 euros, ainsi que du lit, selon ticket de caisse CONFORAMA, pour un montant total de 1354,89 euros

Dans la salle de bain, le tout est en état d’usage

les joints sont noircis, la robinetterie et le pare-douche sont sales et entartrés, le meuble vasque est sale, comme l’armoire à pharmacie, le capot de la machine à laver est rouillé, la fenêtre est sale

— 

Non mentionnés

Non mentionnés

Ticket de caisse CONFORAMA pour le remplacement du fer et de la table à repasser.

Non mentionnée

Non mentionnée

Facture pour la désinsectisation de l’appartement à hauteur de 624 euros

Il convient de mettre à la charge de Monsieur [V] [T] les réparations locatives au titre du téléviseur manquant, du meuble TV cassé, du matelas et du sommier devenus hors d’usage, du dressing cassé, du canapé dégradé et du nettoyage de l’entier appartement, les constatations effectuées à la fin de la location étant sans commune mesure avec celles comprises dans l’état des lieux d’entrée, sans que la détérioration de ces éléments ne puissent s’expliquer par la vétusté au vu de la période relativement courte de location.

En revanche, il n’est pas démontré en quoi le remplacement du réfrigérateur, des éléments de cuisine, de la vaisselle et des ustensiles devrait être mis à la charge de Monsieur [V] [T] dès lors qu’ils sont simplement qualifiés de sales.

De même, les peintures étant seulement qualifiées de sales à la fin de la location, il n’est pas démontré en quoi la réalisation de travaux de peinture dans l’ensemble de l’appartement serait justifiée, et notamment que l’entier nettoyage, tel que demandé, ne serait pas suffisant.

Il en est de même pour la table basse du salon, qui est qualifiée de sale et dont la nécessité d’un remplacement n’est, dès lors, pas démontrée.

Il n’est ni expliqué ni démontré le motif pour lequel Monsieur [V] [T] devrait prendre en charge le remplacement du fer et de la table à repasser, mentionné ni dans l’état des lieux ni dans le procès-verbal de constat.

En revanche, la présence de puces résulte tant de l’attestation de Monsieur [L] [W], que de l’ « analyse comparative des états des lieux d’entrée et de sortie du logement » produit par les cautions, si bien que Monsieur [V] devra prendre en charge le coût de la désinsectisation.

Dès lors, le montant mis à la charge de Monsieur [V] [T] au titre des réparations locatives s’élève à la somme totale de 5501,75 euros.

Sur la solidarité

L’article 2292 du code civil prévoit, dans sa version applicable au litige, que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement du 13 octobre 2021 que Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] se sont portés cautions solidaires pour une durée déterminée, soit jusqu’au 14 octobre 2023. Si l’engagement de la solidarité des cautions n’est pas intrinsèquement lié à la pérennité du bail, dès lors que la créance est née pendant la durée du cautionnement, force est de constater que les demanderesses ne démontrent pas que les dégradations locatives sont nées entre le 15 octobre 2021, date de prise d’effet du bail, et le 14 octobre 2023, date de fin de la période de cautionnement, le bail ayant pris fin de manière effective le 29 août 2024.

Dès lors, la demande tendant à condamner solidairement les cautions sera rejetée et Monsieur [V] [T] sera condamné, seul, au paiement de la somme de 5501,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [T], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] sera condamné à verser à Madame [R] [F] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [R] [F] à l’encontre de Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] ne prospérant pas, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais exposé et non compris dans les dépens. Toutefois, la demande de Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] au titre des frais irrépétibles visant seulement Madame [R] [F], elle sera seule condamnée à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article susvisé.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à Madame [R] [F] la somme de 5501,75 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à Madame [R] [F] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [S] [Y] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 3 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le président