TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 24/05266 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MQPF

AFFAIRE :

C/

S.A.R.L. COTON ROUGE

GROSSES délivrées

le

à Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

à la régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE [D] (RCS DE PARIS 452 046 816)

dont le siège social est sis 20 rue de l’Odéon – 75006 PARIS

représentée par Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COTON ROUGE (RCS D’AIX EN PROVENCE 380 099 200)

dont le siège social est sis 7 rue Fabrot – 13100 AIX EN PROVENCE

représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er mars 1971, Monsieur [S] [D] aux droits duquel se trouve désormais la SCI FONCIERE [D] a consenti à Monsieur [M] [Z] un bail commercial portant sur un local commercial sis en RDC de l’immeuble n°7 rue Fabrot à AIX-EN-PROVENCE, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1971 pour se terminer le 28 février 1980.

Les parties sont liées par trois baux de sorte que ce bail sera dénommé bail A.

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1980 puis pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er mars 1989.

Suivant acte du 9 novembre 1989, Monsieur [M] [Z] a cédé ses droits au bail commercial à la SARL COTON ROUGE.

Le bail a ensuite été renouvelé le 29 février 2000, puis par acte du 26 septembre 2003 pour une durée de 9 années entières et consécutives pour se terminer le 30 juin 2011.

Le bail s’est poursuivi depuis lors par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2024, la SCI FONCIERE BERNASSAU a fait signifier à la SARL COTON une offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 44.690€ en principal, HC HT, correspondant à la valeur locative des locaux.

Suivant mémoire notifié par LRAR du 17 octobre 2024, la SCI FONCIERE BERNASSAU a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 44.690€ HT HC à compter du 1er octobre 2024.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024, la SCI FONCIERE BERNASSAU a fait assigner la SARL COTON ROUGE aux fins de :

Voir fixer le loyer en principal, HT HC, dû par la SARL COTON ROUGE à la date du 1er octobre 2024, au titre du bail renouvelé dit bail A, à la somme de 44.690€,Voir ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyer depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers due depuis plus d’un an,A titre subsidiaire, voir désigner aux frais avancés de la SARL COTON ROUGE, tel expert avec mission habituelle notamment celle de procéder à l’évaluation de la valeur locative des locaux dépendant de chacun des trois baux litigieux,Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, voir fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 44.690€ en principal concernant le bail A,Voir condamner la SARL COTON ROUGE à payer à la SCI FONCIERE BERNASSAU une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’instruction.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 30 avril 2025, la SCI FONCIERE BERNASSAU maintient ses demandes initiales et demande à la juridiction de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI FONCIERE BERNASSAU rappelle la situation du local à AIX-EN-PROVENCE et en déduit qu’il s’agit d’un très bon emplacement commercial au sein de la vieille ville, bénéficiant de toutes les commodités. La société ajoute que le local ne subit pas d’impact réel des chantiers de réhabilitation existant, à savoir l’hôtel de GANTES et la Brasserie des Deux Garçons. La société en veut pour preuve que la portion de la rue Fabrot considérée comporte toujours des enseignes de grande notoriété. Ensuite, pour répondre à la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE BERNASSAU soutient que les locaux du groupe SEBBAN, qui gèrerait avec le groupe CGH l’essentiel du marché commercial aixois, ont un taux d’occupation de 92% si bien qu’il est inexact de faire valoir que son patrimoine comporterait un grand nombre de locaux vides ne trouvant pas preneur à la suite de liquidations judiciaires.

A la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE BERNASSAU fait valoir que toutes les boutiques vacantes aux alentours du local se situent sur des axes différents de celui du local concerné et qu’au 30/09/2024 il n’existait aucune vacance de locaux dans la rue Fabrot, laquelle reste un axe commercial de premier plan.

S’agissant de la description du local, la SCI FONCIERE BERNASSAU les rappelle : un magasin, un local arrière et une cave en sous-sol ; un bâti ancien, apparence correcte sans standing ; équipements et installation sont décrits, l’expert [N] qu’elle a requis précise que l’escalier d’accès au sous-sol est petit, en colimaçon et étroit, et le sous-sol de faible volume, humide et peu utilisable pour du prêt à porter. La SCI FONCIERE admet que certes l’expert [N] ne s’étend pas sur les caractéristiques immobilières mais les prend en considération et applique un coefficient de pondération de la surface du sous-sol.

En outre, la SCI FONCIERE BERNASSAU affirme que le bail comprend deux clauses avantageuses pour le preneur :

autorisation de cession du droit au bail pour tout autre commerce à la condition expresse que ce commerce ne soit ni bruyant, ni salissant, ni ne crée aucune nuisance et n’ait aucun rapport de manière générale avec la vente de produits alimentaires à l’exception toutefois de la confiserie et de la chocolaterie, exclusion étendue à un cessionnaire désirant exercer l’activité du voisin « Le temps Raynal », soit l’activité de vente de montres et objets annexes,autorisation de donner le fonds en location gérance.La SCI FONCIERE BERNASSAU précise que l’expert [N] a donc retenu une majoration de 7% au regard de l’avantage que constitue l’autorisation de cession du bail distinctement du fonds et de 2% au regard de la libre mise en location gérance. La société cite des arrêts ayant retenu des minorations de 4 et 5% lorsque seule la sous-location est autorisée ou la sous-location de la partie hôtel meublé.

La SCI FONCIERE [D] soutient que la jurisprudence retient de manière habituelle une majoration pour un bail autorisant le location à mettre en location son fonds de commerce, l’avantage étant évident.

De même, la SCI FONCIERE BERNASSAU soutient que la majoration pour libre ou cession du bail pour presque « tout commerce » est aussi un avantage évident pour le preneur. La société cite des arrêts ayant retenu des majorations de 10% et 13% (clause tout commerce), de 5 et 10% (clause autorisation la cession du bail pour une autre activité).

Ensuite, la SCI FONCIERE BERNASSAU estime que l’expert a légitimement retenu une majoration de 5% du fait de l’ouverture possible sur d’autres locaux et cite un arrêt ayant retenu une majoration de 15% pour loyer dont le bail autorise la libre cession du bail permettant « tous commerces » et la mise en communication de locaux mitoyens.

Sur les éléments de comparaison, la SCI FONCIERE BERNASSAU affirme que les experts s’accordent sur un certain nombre de termes de comparaison, lesquels se situent dans la rue Fabrot et résultent de fixations de prix récentes, entre 1.389€ et 1.592€ par m2 pondéré par an HT HC. La société observe que le bail du magasin MAX MARA de 711€ par m2 résulte du mois de mars 2018 moyennant un droit au bail de 750.000€, ce qui explique le faible loyer, et que la décapitalisation de l’indemnité versée à l’entrée sur la base d’un coefficient communément admis de 8,5 conduirait à évaluer le prix du loyer à 2.157€ par m2 pondéré.

La SCI FONCIERE BERNASSAU estime que l’expert de la SARL COTON ROUGE écarte à tort deux baux, [E] et ACTURUS dont les prix sont de 2.440 et 2.269€ par m2. Ensuite, la SCI FONCIERE BERNASSAU estime que l’expert de la SARL COTON ROUGE ajoute à la base d’estimation des termes de comparaison inadaptés qui faussent le calcul de la valeur locative, à savoir le bail de [W] [P] (773€ par m2) qui se trouve rue Marius Reinaud, lequel résulte d’un plafonnement du loyer, et les baux des magasins SEIKO, APM, [C] [R] et MARC [L] (712€ à 985€ le m2), lesquels sont tous rue Marius Reinaud, rue plus étroite, moins passante, située sur un axe secondaire dont l’activité commerciale n’est pas comparable.

La SCI FONCIERE [D] entend rappeler que l’article R 145-7 du Code de commerce énonce que le prix du bail renouvelé est fixé eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 dudit code, lesquels visent expressément « la rue » où le commerce est situé et que ce n’est qu’à défaut d’équivalence qu’il peut être fait référence à des biens autrement constitués, à condition d’être corrigés, qu’ainsi, ce sont uniquement les six baux sis rue Fabrot qui doivent être analysés.

Enfin, la SCI FONCIERE [D] soutient que les baux suivants doivent être écartés pour calculer la valeur locative car leur loyer résultent d’un plafonnement si bien qu’ils ne reflètent pas la valeur locative actuelle. La société précise qu’il s’agit des baux des magasins Sunset, First, Honoré Shoes et Lancel.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 7 mars 2025, la SARL COTON ROUGE demande à la juridiction de :

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à un montant annuel de 26.434€ en principal, HC HT,A titre subsidiaire,

Désigner un expert aux frais avancés de la SCI FONCIERE BERNASSAU, avec mission habituelle et notamment celle de procéder à l’évaluation de la valeur locative,Fixer en cas de mesure d’instruction le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 26.434€,Condamner la SCI FONCIERE BERNASSAU à lui payer une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SARL COTON ROUGE précise qu’elle a requis un expert, la société AIXPERTISE CONSULTING, représentée par Monsieur [A]. La société rappelle les caractéristiques du bien et précise que son expert retient une surface utile pondérée de 28m2, que l’activité autorisée par le bail est « commerce de chaussures, maroquinerie et bonneterie », avec la cession autorisée selon la clause indiquée ci-dessus par le bailleur mais que l’avenant de renouvellement du 26 septembre 2023 faisant référence à l’exclusion des montres et objets annexes n’est plus d’actualité, la société d’exploitation ayant acquis le droit au bail du local voisin. La SARL COTON ROUGE fait siennes les conclusions de son expert aux termes desquelles il convient de prendre en considération le très faible linéaire de façade, lequel limite de manière importante l’attractivité du local commercial, dont le preneur a pu atténuer les effets en réalisant des travaux importants, mais en raison de laquelle il retient un abattement de 10% sur la valeur locative. Ensuite, la SARL COTON ROUGE reprend les conclusions de son expert aux termes desquelles «  la destination autorisée, sans être tous commerces, est large mais liée à l’équipement de la personne », qu’il ne convient donc pas de retenir un coefficient de majoration.

La SARL COTON ROUGE ne fait pas d’observations sur les obligations des parties.

Sur les facteurs locaux de commercialité, la SARL COTON ROUGE admet que la rue Fabrot constitue l’une des artères commerciales principales du centre ville ; que néanmoins, la rue Fabrot dans cette partie subit le chantier de réhabilitation de l’hôtel de Gantes suite à l’incendie de la Brasserie des Deux Garçons depuis près de 5 ans ; qu’ainsi, l’échafaudage et le défaut d’attractivité diluent les chalands vers la rue de l’ancienne madeleine et la rue Marius Reinaud.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la SARL COTON ROUGE retient de nombreuses valeurs rue Fabrot et rue Marius Reinaud, pour une moyenne de 1.046€ par m2 et par an, précisant que sont exclus les baux sis au 19, l’un au moins, l’enseigne Di Moda, ayant un bail de courte durée, et la remise en location avec deux baux très élevés de 2.449 et 2.264m2 par an. La société soutient que le marché d’AIX-EN-PROVENCE est géré principalement par les deux groupes CGH et SABAN, lesquels pratiquent des prix de loyers très élevés dans le versement de pas de porte ou de droit d’entrée, et que pour ces bailleurs, il existe de nombreux locaux vides ne trouvant pas preneur à la suite de liquidation judiciaire (KOOKAI et NAF-NAF, rue Clemenceau, et BENETTON à l’angle de la rue Papassaudi et de la rue Nazareth, MON WAFFLE, rue Nazareth).

La SARL COTON ROUGE affirme que la durée de vacance des locaux est longue, ce qui dénote des loyers élevés demandés par les bailleurs. La société ajoute que les vacances des locaux dénotent aussi du délabrement du tissu commercial en cours.

L’affaire a été évoquée à l’audience du12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

En l’espèce, le bail commercial a été renouvelé pour la dernière fois à compter du 26 septembre 2003, à effet le 1er juillet 2003. A la date du terme initialement prévu, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction pendant plus de 12 ans jusqu’à son renouvellement le 1er octobre 2024. Il n’est donc pas soumis à la règle du plafonnement.

En l’état de deux rapports d’expertise établis à la demande de chacune des parties, dont les conclusions ne sont pas concordantes, la juridiction n’est pas suffisamment éclairée et ordonnera une expertise comme il est d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux. La SCI FONCIERE [D] qui a saisi la juridiction devra en avancer les frais.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er octobre 2024,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Monsieur [V] [I]

demeurant ICH 2, chemin de Beauregard 13100 AIX EN PROVENCE

Tél : 0442599644 Port. : 0671263966

Courriel : g.bonfort@cabinet-bonfort.fr

Expert près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SCI FONCIERE [D] devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SARL COTON ROUGE continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX