TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/03180 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGL5

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Madame [P], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [T] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 décembre 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommée la SA LE FOYER REMOIS), a donné à bail à Monsieur [T] [C] [W] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 379,55 euros, outre la somme de 121,54 euros à titre de provisions pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2532,58 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 13 septembre 2025, la SA LE FOYER REMOIS a fait délivrer assignation à Monsieur [T] [C] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé conclu le 13 décembre 2023 entre Monsieur [T] [C] [W] et la société requérante et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] [W] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique ;

— Le condamner au paiement de :

— la somme totale de 5685,48 euros, représentant les loyers et charges impayés dus à l’échéance du mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de la présente assignation ;

— Rappeler, par application de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant l’exercice de recours.

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER REMOIS a fait valoir que Monsieur [T] [C] [W] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 3 avril 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SA LE FOYER REMOIS, représentée par Madame [P], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6659,19 euros.

La bailleresse indique s’en rapporter concernant l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [C] [W], présent, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire explique l’impayé du fait d’une baisse de revenus, liée à une période de chômage d’un an.

Monsieur [T] [C] [W] indique être en contrat à durée indéterminé jusque décembre 2025 et percevoir un salaire mensuel de 1500 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 2532,58 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA LE FOYER REMOIS produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [C] [W] restait devoir la somme de 5659,19 euros à la date du 20 novembre 2025.

Le défendeur, comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 2532,58 euros à compter du 3 avril 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [T] [C] [W] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [T] [C] [W] perçoit un salaire de 1600 euros par mois.

Par ailleurs, il apparaît que le défendeur a réglé une partie de sa dette locative depuis la délivrance du commandement de payer.

Il s’en déduit que Monsieur [T] [C] [W] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que Monsieur [T] [C] [W] a procédé à un règlement le 2 novembre 2025 d’un montant de 600 euros, le loyer d’octobre 2025 s’élevant à la somme de 553,52 euros.

Il a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Monsieur [T] [C] [W] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [T] [C] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [C] [W], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA LE FOYER REMOIS ne justifiant pas de l’assistance d’un avocat dans le cadre de la procédure et de l’existence de frais irrépétibles, il convient dès lors de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2023 entre la SA LE FOYER REMOIS et Monsieur [T] [C] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 4 juin 2025 ;

DIT qu’il y a lieu d’accorder à Monsieur [T] [C] [W] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [W] à verser à la SA LE FOYER REMOIS la somme de 5659,19 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 20 novembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2532,58 euros à compter du commandement de payer en date du 3 avril 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

AUTORISE Monsieur [T] [C] [W] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 160 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LE FOYER REMOIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [C] [W] soit condamné à verser à la SA LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SA LE FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge