TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 26/00174 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FJJV

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 16 février 2026

DEMANDEUR :

S.A., [K], [O] venant aux droits de la société anonyme l’EFFORT REMOIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEURS :

Madame, [Y], [E],

[Adresse 2]

02/06,

[Localité 2]

Monsieur, [M], [E],

[Adresse 2]

02/06,

[Localité 3]

Comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 décembre 2021, la société anonyme, [K], [O] a donné à bail à Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] un appartement sis, [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 294,25 euros, outre une somme de 80,75 euros par mois à titre de provision pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025 pour un montant en principal de 1500,85 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 1er décembre 2025, la société anonyme, [K], [O] a fait délivrer assignation à Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2021 et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé, [Adresse 4], [Localité 4], [Adresse 5]) ;

— dire Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] occupants sans droit ni titre et ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— Les condamner au paiement de :

— la somme de 2203,58 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de sa demande,, [K], [O] a fait valoir que Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 18 août 2025.

A l’audience du 16 février 2026, la bailleresse, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2258,71 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’aux effets suspensifs de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du règlement du loyer avant l’audience par les locataires. Elle précise que ces derniers bénéficient d’un suivi April.

Madame, [Y], [E] et Monsieur, [M], [E], présents à l’audience, reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Monsieur, [M], [E] indique alterner les périodes de chômage et d’intérim tandis que son épouse déclare ne percevoir aucun revenu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, avancé au 13 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

,

[K], [O] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 août 2025, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 8 décembre 2021 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 18 août 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 20 octobre 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la bailleresse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail comportant une clause résolutoire, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] restaient devoir la somme de 2258,71 € à la date du 2 février 2026.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, les époux ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire auxquels la bailleresse ne s’est pas opposée.

Par ailleurs, l’examen du relevé de compte démontre que les locataires ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions de l’article 24 V issu de la loi du 27 juillet 2023.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la bailleresse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour les besoins de la procédure. Il convient donc de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme, [K], [O];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2021 entre la société anonyme, [K], [O], d’une part et Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 4], [Localité 4], [Adresse 5]) sont réunies à la date du 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] à verser à la société anonyme, [K], [O] la somme de 2258,71 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 2 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur, [M], [E]et Madame, [Y], [E] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 50 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme, [K], [O] et puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] soient condamnés à verser à la société anonyme, [K], [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] in solidum à payer une indemnité de 150 € à la SA, [K], [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] et Madame, [Y], [E] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge