TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 26/00170 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FJJP

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 16 février 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’ HLM, [A], [D],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur, [S], [P],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 août 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] (ci-après dénommée, [A], [D]) a donné à bail à Monsieur, [S], [P] un appartement sis, [Adresse 4] à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 348,78 euros outre une somme de 79,05 € par mois à titre de provision pour charges générales et 78,91 € par mois à titre de provision pour charges de chauffage.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 3 janvier 2024, la bailleresse a également loué à Monsieur, [S], [P] un box numéro 133 situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 35 € hors-taxes.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire visant les 2 baux par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025 pour un montant en principal de 1665,52 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 29 octobre 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] a fait délivrer assignation à Monsieur, [S], [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire ;

— Constater, par l’application de la clause résolutoire, la résiliation de l’engagement de location de l’emplacement de stationnement ;

— dire que dans le délai de 2 mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur, [S], [P] devra rendre libre le logement occupé et l’emplacement de stationnement tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;

— dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement dispositions de la décision à intervenir, la bailleresse sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin ;

— le condamner au paiement de :

— la somme de 1050,03 euros pour loyers et charges (habitation et emplacement de stationnement) dus au 30 septembre 2025 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges (habitation et emplacement de stationnement) à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de son acte introductif d’instance,, [A], [D] a fait valoir que Monsieur, [S], [P] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 25 août 2025.

A l’audience du 16 février 2026,, [A], [D], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes mais précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 354,52 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur, [S], [P] au regard de la forte mobilisation du locataire qui a réglé le double de son loyer au cours des 2 derniers mois.

Monsieur, [S], [P], cité à étude, n’est ni présent ni représenté.

Le rapport d’enquête sociale, reçu au greffe le 4 février 2026 et dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Monsieur, [S], [P] n’a pas répondu à la convocation qui lui était faite.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, avancé au 13 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

,

[A], [D] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 août 2025, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 31 août 2023 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 25 août 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 26 octobre 2025, compte tenu de la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

3- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le box

Le contrat de bail en date du 3 janvier 2024 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux mais le commandement de payer délivré le 28 août 2025 vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Il convient donc de retenir un délai de deux mois plus favorable au locataire pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [A], [D] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail comportant une clause résolutoire, un commandement de payer et un décompte arrêté au 8 février 2026 démontrant que Monsieur, [S], [P] restait devoir la somme de 354,52 euros.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, la bailleresse a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. L’examen du relevé de compte démontre que le locataire a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant et a même versé une somme supérieure au loyer le 8 février 2025. La modicité du solde restant dû ne permet pas de douter qu’il est en capacité de régler l’arriéré locatif. Il est ainsi éligible aux dispositions de l’article 24 V issu de la loi du 27 juillet 2023.

Il convient donc d’accorder à Monsieur, [S], [P] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur, [S], [P] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur, [S], [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur, [S], [P], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D], représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur, [S], [P] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 31 août 2023 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] et Monsieur, [S], [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], sont réunies à la date du 29 octobre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du box conclu le 3 janvier 2024 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] et Monsieur, [S], [P] concernant le box numéro 133 situé, [Adresse 5] à, [Localité 2], sont réunies à la date du 29 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [P] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] la somme de 354,52 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 8 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur, [S], [P] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 5 versements mensuels de 60 euros et d’un 6e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur, [S], [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] et puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur, [S], [P] soit condamné à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [P] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [A], [D] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge