Tribunal Judiciaire de Rennes, 2e chambre civile, 4 novembre 2024, n° 21/07616

TJ Rennes 4 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que la défenderesse a prouvé avoir réglé une somme supérieure à celle réclamée, entraînant le rejet de la demande de paiement d'arriérés.
Accepté
Non-paiement des loyers pendant la période de confinement
La cour a jugé que le non-paiement des loyers était injustifié et a accordé des dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi.
Accepté
Pénalité contractuelle
La cour a jugé que la pénalité de 10 % n'était pas manifestement excessive et a fait droit à la demande.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une indemnité pour couvrir les frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, 2e ch. civ., 4 nov. 2024, n° 21/07616
Numéro(s) :	21/07616
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles HITTINGER ROUXSamuel GUILLAUME
Cabinet(s) :	SANTONI & ASSOCIESSCP SANTONI
Parties :	S.A.S. SPRING ALMA, Société UNIBAIL - RODAMCO - WESTFIELD SE ( URW SE ), UNIBAIL c/ SE, Société, S.A.S. SPRINGFIELD FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

04 Novembre 2024

2ème Chambre civile

30B

N° RG 21/07616 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JQIB

AFFAIRE :

S.A.S. SPRING ALMA,

Société UNIBAIL – RODAMCO – WESTFIELD SE (URW SE),

S.A.S. SPRINGFIELD FRANCE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSES :

S.A.S. SPRING ALMA, immatriculée a RCS de Paris sous le numéro 500 364 179, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société UNIBAIL – RODAMCO – WESTFIELD SE (URW SE), imatriculée au RCS de Paris sous le numéro 682 024 096, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Samuel GUILLAUME de la SCP BLATER, SEYNAEVE et associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. SPRINGFIELD FRANCE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 400 165 635, agissant poursuite et diligence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Bertrand MAILLARD, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant, M^e Gilles HITTINGER-ROUX, de la SCP H.B & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

FAITS ET PRETENTIONS

La société SPRINGFIELD France a été locataire à compter du 1er décembre 2011 jusqu’au 22 juillet 2022, date de restitution du local, de 283 m² de surface de vente, situés dans le centre commercial Alma à [Localité 5].

Le 24 novembre 2021 les sociétés SPRING-ALMA, bailleresse, et UNIBAIL-RODAMCO, cessionnaire d’une fraction de la créance de loyers impayés, charges et accessoires, avaient fait assigner la société SPRINGFIELD France devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamnée à payer à SPRING-ALMA la somme de 161.086,54 € correspondant à un arriéré de loyers et accessoires arrêté au 10 novembre 2021, et à UNIBAIL-RODAMCO la somme de 91.453,53 €, outre intérêts au taux contractuel et l’indemnité forfaitaire de 10 %. Une indemnité de 15.000 € était en outre réclamée au titre de l’article 700.

La société SPRINGFIELD France a constitué avocat.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de mise en état a condamné la société SPRINGFIELD France à régler la société SPRING ALMA la somme de 26.843,42 € à titre de provision à valoir sur les loyers et accessoires arrêtés au 20 mars 2023, et la somme de 2.684,34 € à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire contractuelle.

Ces sommes ont été depuis payées.

Il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, ainsi qu’il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile.

Dans le dernier état des écritures échangées entre les parties, la société UNIBAIL-RODAMCO n’émet désormais plus aucune autre prétention que celle d’obtenir des frais irrépétibles.

La société SPRING-ALMA, après déduction de la provision, maintient à titre principal une demande de 17.182,04 €, au titre de l’arriéré de loyers et accessoires restant dus, augmentée des intérêts de retard au taux moyen mensuel de l’EONIA tel que calculé au jour le jour sous la supervision du réseau européen des banques centrales, majoré de 400 points de base soit 4 % l’an, outre capitalisation annuelle des intérêts.

Elle réclame en outre la somme de 69.729,54 € à titre de dommages-intérêts en “réparation du grave préjudice subi” et la somme de 873,13 € à titre d’indemnité contractuelle de 10 % du montant des sommes contractuellement dues.

La société SPRINGFIELD France réplique qu’elle a intégralement réglé le principal des loyers, charges et accessoires, de la période locative, soit au total 630.863,50 €, si bien que la contestation ne subsiste selon elle que sur des pénalités et intérêts contractuels que le juge de la mise en état n’a pas pris en compte, la demanderesse ne fournissant aucune explication juridique et/ou comptable pour justifier cette prétention au regard des stipulations du bail.

Elle conteste devoir indemniser le préjudice prétendument subi par la bailleresse, s’abritant derrière le flou juridique ayant existé au moment du confinement sur l’obligation de délivrance des bailleurs commerciaux.

***

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2024, et le jugement de l’affaire, plaidée le 5 septembre 2024, a été mis en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, la demanderesse avance que le montant total des loyers, charge et taxes foncières 2020, 2021 2022, appelés pour la période allant du 3e trimestre 2020 au 2ème trimestre 2022, s’élève à 636.470,98 €.

La défenderesse soutient que cette somme inclut des pénalités contractuelles.

Le relevé de compte au 15 mars 2024, versé aux débats par la demanderesse, ne contient pas de pénalités contractuelles.

Dès lors, il convient de retenir le chiffrage de 636.470,98 €.

La société SPRING-ALMA soutient n’avoir encaissé en paiement de cette créance locative que 619.288,94 € entre le 27 décembre 2019 et le 17 janvier 2024, soit un solde en sa faveur de 17.182,04 €.

De son côté, la preneuse prétend, pièce à l’appui, avoir réglé 630.863,50 €, sans être sérieusement contredite.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 17.182 € TTC et de condamner la défenderesse à payer la somme de 5.607,48 € (636.470,98 € – 630.863,50 €).

Cette condamnation sera assortie de l’intérêt de retard contractuel au taux moyen mensuel de l’EONIA majoré de 400 points de base, à compter de l’arrêté de compte du 3 juin 2024.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation de ces intérêts contractuels.

La pénalité de 10 % n’apparaît pas manifestement excessive.

Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de 873,13 € présentée à ce titre.

Le principe d’un dédommagement supplémentaire doit être accueilli, dès lors que le non-paiement des loyers pendant la période de confinement était injustifié, la bailleresse n’ayant pas manqué à son obligation de délivrance du fait des mesures prises par le gouvernement au moment de l’épidémie de Covid 19.

En réparation du préjudice financier consécutif à la suspension des paiements de loyers pendant cette période, qui n’a pas été suffisamment compensé par les pénalités contractuelles, et pour indemniser les tracas subis par la demanderesse, en sus de la pénalité contractuelle de 10 %, il convient de lui allouer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts.

L’équité commande que la société SPRINGFIELD France supporte une indemnité de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, qu’elle devra verser à la société SPRING-ALMA.

Elle versera 1.000€ à ce titre à la société UNIBAIL-RODAMCO.

Succombant, elle supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.A.S. SPRINGFIELD France à payer à la S.A.S. SPRING-ALMA la somme de 5.607,48 €, outre intérêts de retard contractuels au taux de l’Eonia, majorés de 400 points de base, à compter du 3 juin 2024.

DIT que les intérêts courus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts.

CONDAMNE la S.A.S. SPRINGFIELD France à payer à la S.A.S. SPRING-ALMA la somme de 873,13 €.

CONDAMNE la S.A.S. SPRINGFIELD France à payer à la S.A.S. SPRING-ALMA la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts.

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la S.A.S. SPRINGFIELD France aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE la S.A.S. SPRINGFIELD France à payer à la S.A.S. SPRING-ALMA la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la S.A.S. SPRINGFIELD France à payer 1.000€ de frais irrépétibles à la société UNIBAIL-RODAMCO.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE