TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09332 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BA5

Minute :

S.A. PLURIAL NOVILIA

Représentant : M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [Z] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CORTOT

Copie délivrée à :

M. [W]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

PLURIAL NOVILIA, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, substituée par M^e Louise JEANNELLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 28 novembre 2022, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à M. [W] [Z] un logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse pour un loyer hors charges de 558,18 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 103,63 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à M. [W] [Z], par exploit de commissaire de justice du 24 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 473,47 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 août 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner M. [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SA PLURIAL NOVILIA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [W] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner M. [W] [Z] à payer :

? la somme de 6 019,93 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 473,47 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 novembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [W] [Z] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [W] [Z], comparant, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 300,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 29 octobre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que M. [W] [Z] a fait l’objet d’une saisie sur salaire qui l’a empêché de régler ses loyers, qu’il perçoit un salaire d’environ 2 500 euros, qu’il a d’autres dettes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 25 novembre 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a transmis un décompte arrêté au 07 novembre 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 novembre 2022 que M. [W] [Z] doit payer un loyer d’un montant de 558,18 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 103,63 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 770,21 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [Z] restait devoir la somme de 6 019,93 € euros à la date du 07 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. M. [W] [Z], comparant, ne rapporte aucun élément contraire.

Il y a lieu de condamner M. [W] [Z] au paiement d’une somme de 6 019,93 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 07 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 395,66 € à compter du 17 août 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2022 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 24 février 2024 pour la somme en principal de 3 473,47 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2024.

Toutefois, M. [W] [Z] propose de régler 300,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [W] [Z] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [W] [Z] exerce un emploi grâce auquel il perçoit un salaire de 2 700,00 €. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes, ses 2 enfants et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Par ailleurs, il soutient avoir repris le paiement du loyer courant, ce qui n’est pas contesté en demande.

Compte tenu de ces éléments, M. [W] [Z] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, en conformité avec ses moyens.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [W] [Z] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [W] [Z] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA PLURIAL NOVILIA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] [Z]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [W] [Z], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 février 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA et M. [W] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 25 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [Z] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 6 019,93 € au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 07 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 395,66 € à compter du 17 août 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [W] [Z] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 6 019,93 euros, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 230 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [W] [Z] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 28 novembre 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA et M. [W] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse sur la période courant du 1er décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION