TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

12 Novembre 2024

2ème Chambre civile

72A

N° RG 22/05233 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-J2BO

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6],

C/

SCI LOMA,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Anaïs SCHOEPFER qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, Mme [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SCI LOMA, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 339 536 708, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Florianne PEIGNE de la SELARL SELARL LARZUL BUFFET LE ROUX PEIGNE MLEKUZ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

La SCI LOMA est propriétaire, depuis 2014, des lots 1 et 2 de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 6], représentant 332/1000 tantièmes des parties communes générales.

Défaillante, à compter de l’année 2019, dans le règlement des charges appelées par le syndic, elle a été sommée le 1er juillet 2021 de régler sous un mois un arriéré de 19.122,02 €.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le 22 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation à la SCI LOMA aux fins de comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes, en vue de la voir condamnée au paiement de la somme de 20.492,54 €, arrêtée au 1er janvier 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2021, ainsi qu’au paiement de toutes les charges et provisions appelées postérieurement à la citation jusqu’à la date de la décision à intervenir.

La capitalisation des intérêts était également sollicitée.

Il a en outre été réclamé une indemnité de 8.000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 5.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], expose que toutes les charges qu’il a appelées sont fondées sur l’application stricte du règlement de copropriété et des dispositions légales en vigueur, et qu’elles ont été décidées régulièrement en assemblées générales.

Le syndicat précise que sur la somme de 28.984,78 €, arrêtée au 1er juillet 2024, il reste dû un solde de 12 318,70 €.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI LOMA conteste le montant réclamé, motif pris que les factures de travaux engagés par la copropriété ne lui ont pas été toutes communiquées, et que certains des travaux exécutés ont été indûment pris en charge par la copropriété dans la mesure où ils se rapporteraient à des charges privatives, voire des parties communes spéciales non affectées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires et communes à une partie seulement de ceux-ci.

Elle entend se voir donner acte du règlement libératoire de la somme de 17.808 € qu’elle effectue en cours d’instance et sollicite le rejet des prétentions plus amples du syndicat des copropriétaires.

Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 septembre 2024.

La juge la mise en état, informant à cette occasion, les parties que, du fait de leur accord sur la procédure sans audience, elles étaient invitées à effectuer le dépôt de leurs dossiers au greffe avant le 16 septembre 2024.

A la suite du dépôt des dossiers de plaidoiries au greffe, l’affaire a été attribuée à juge rapporteur, lequel a fait rapport à la formation collégiale du tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 novembre 2024 par mise à disposition de la décision au greffe.

MOTIFS

La contestation résiduelle des charges appelées par le syndicat des copropriétaires porte sur le décompte arrêté à 29.874,78 € au 1er juillet 2024, la SCI LOMA refusant de supporter un reliquat de 12.318,70 €, motif pris tout d’abord que les factures de travaux, hors ceux de réfection de la toiture, de plâtrerie et de diagnostics, n’ont pas été communiquées, et qu’en outre lui sont imputées des dépenses notamment de réfection d’une cage d’escalier et de deux caves qui concerneraient les parties communes restreintes de l’article 6 du règlement de copropriété, voire des parties privatives pour ce qui concerne des fenêtres et des tabatières en toiture.

Aux termes de l’article 232 du Code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation, par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.

Au cas présent, les pièces communiquées par les parties ainsi que leurs écritures ne permettent pas de déterminer les dépenses de travaux réellement exposées par la copropriété dans le courant des années civiles 2019, 2020 et 2021 et d’y distinguer celles susceptibles d’être qualifiées de communes au sens de l’article 4 du règlement de copropriété et de copropriété restreinte au sens de l’article 6 de ce règlement.

En conséquence, il n’ y a d’autre alternative que de désigner un expert avec mission de se rendre sur les lieux, de décrire les travaux engagés par le syndicat des copropriétaires, de prendre connaissance des factures et pièces comptables s’y rapportant, et de déterminer par tous moyens les dépenses réellement exposées par le syndicat et de donner son avis technicien sur celles susceptibles d’être visées par l’article 6 du règlement de copropriété ou d’être considérées comme privatives.

À partir de son analyse d’ordre technique, l’expert effectuera une proposition de ventilation des dépenses de travaux en fonction de leur nature.

L’expert déterminera en fonction des tantièmes, le montant des dépenses des travaux imputables à la SCI LOMA et proposera un apurement des comptes au premier juillet 2024, en prenant en considération les règlements intervenus.

Compte tenu du fait que la contestation est réciproque, les parties feront chacune l’avance de la moitié des frais et honoraires d’expert.

PAR CES MOTIFS

Par jugement avant dire droit :

ORDONNE une mesure d’expertise.

DÉSIGNE pour y procéder [Y] [S], [Adresse 4], [XXXXXXXX01].( [Courriel 7]), avec mission de :

* convoquer les parties, se faire remettre leur dossier de plaidoirie, se rendre sur les lieux, les visiter, décrire les travaux réalisés dans l’immeuble la demande du syndicat de copropriété au cours des années 2019, 2020 et 2021,

* se faire communiquer par le syndic de copropriété l’ensemble des factures de travaux engagés par la copropriété entre 2019 et 2021,

* se faire communiquer le grand livre comptable de la copropriété, les appels de fonds du syndic,

* procéder à la ventilation entre les dépenses de travaux exposées pendant cette période relevant de l’article 4, de l’article 6 du règlement de copropriété, et celles susceptibles d’être qualifiées de privatives,

* en fonction des tantièmes de la SCI LOMA déterminer le montant des dépenses de travaux qui lui sont imputables,

* proposer un apurement des comptes entre les parties

DIT qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge de la mise en état à déposer le rapport en l’état.

DIT que l’expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple.

DIT que l’expert pourra recueillir des informations orales ou écrites de toute personne susceptible de l’éclairer

DIT que l’expert devra définir, en concertation avec les parties, un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, qu’il devra l’actualiser en tant que de besoin en informant les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un document de synthèse ou un projet de rapport.

DIT que l’expert devra faire connaître dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu, en procédant parallèlement le cas échéant à une demande de provision complémentaire.

DIT que l’expert adressera aux parties un document de synthèse dont il expliquera dans son rapport et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations, fixant sauf circonstances particulières la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse.

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée aux dernières observations qui devront être annexées à son rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, celui des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus en mentionnant leur identité complète, leurs qualités et leurs éventuels liens avec les parties.

DIT que l’expert déposera l’original du rapport définitif en un seul exemplaire au greffe de la 2e chambre du tribunal judiciaire de Rennes au plus tard le vendredi 23 mai 2025, sauf prorogation expresse, et que dans le même temps il en adressera distinctement copie à chacune des parties et à leurs conseils.

FIXE à 5.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par chacune des parties au plus tard le vendredi 13 décembre 2024, entre les mains du régisseur d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Rennes.

DÉSIGNE le juge de mise en état pour contrôler les opérations d’expertise, en régler les incidents.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 26 juin 2025 à 09h02.

SURSOIT à statuer sur les frais irrépétibles.

RÉSERVE les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE