TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

02 Décembre 2024

2ème Chambre civile

61B

N° RG 24/00017 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KXMO

AFFAIRE :

[S] [W] [M] [X]

[E] [N] épouse [X]

C/

S.E.L.A.R.L. NOTALEX 22, S.A.S. FONCIERE LELIEVRE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [W] [M] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [E] [N] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. NOTALEX 22, notaires associés, immatriculée au RCS de St Brieuc sous le numéro 520 195 934

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.S. FONCIERE LELIEVRE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 349 157 230

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocats au barreau de LORIENT, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

Par pli recommandé du 8 novembre 2023, les époux [X], après s’être portés acquéreurs le 13 septembre 2023, suivant acte au rapport de maître [I] [D], notaire associée au sein de la Selarl NOTALEX 22, d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], lui ont reproché de ne pas les avoir convenablement informés sur l’état exact des charges de copropriété qu’ils devraient supporter, sur le retrait du lot acquis d’une partie l’escalier située entre le 3ème et le 4ème étage, ainsi que sur l’impossibilité de rendre habitables les combles situés au-dessus de leur lot, et l’ont mise en demeure de les indemniser de leurs préjudices.

Par courrier du même jour, ils ont mis en demeure l’agence FONCIÈRE LELIÈVRE, ayant servi d’intermédiaire dans la négociation du bien, de leur communiquer les modalités de calcul des tantièmes de copropriété et de les indemniser de leurs préjudices.

C’est dans ce contexte que, le 20 décembre 2023, les époux [X] ont fait délivrer assignation à la société notariale et à la société FONCIÈRE LELIÈVRE d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de les voir condamnées in solidum au paiement de la somme de 67.615 € “au titre de l’absence d’informations de la modification des tantièmes et des conséquences financières en découlant”, de la somme de 15.000 € au titre de la perte de la possibilité d’aménager les combles, outre 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de leur assignation du 20 décembre 2023, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, les époux [X] exposent que l’agence immobilière et l’étude notariale ont été respectivement négligents dans la phase de négociation et de conclusion de leur acquisition immobilière, en ne les informant pas du fait que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division étaient en cours de modification à leur désavantage.

Ils affirment avoir ainsi acquis leur bien dans l’ignorance de l’augmentation de la quote-part de tantièmes attribuée au lot acquis et de l’impossibilité de rendre habitables les combles situés au niveau supérieur.

Considérant que le déficit d’information partagé par le négociateur immobilier et l’officier ministériel leur a causé un préjudice, ils sollicitent, en réparation, leur condamnation in solidum au paiement des sommes susvisées.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SAS FONCIÈRE LELIÈVRE soutient qu’elle a satisfait à ses obligations d’information et de conseil, de sorte que les époux [X] ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes.

Elle sollicite leur condamnation au paiement d’une somme de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société NOTALEX 22 soutient que son acte authentique du 23 septembre 2023 est suffisamment explicite pour que les acquéreurs ne puissent, contre l’évidence, soutenir n’avoir pas été mis au courant des modifications en cours du règlement de copropriété et des tantièmes attachés au lot cédé.

Le notaire expose que les acquéreurs ne lui ont nullement fait savoir qu’ils entendaient aménager les combles situés au-dessus de l’appartement acquis, ce qui explique qu’il n’en a pas fait une condition dans l’acte instrumenté, et qu’en tout état de cause la réunion de copropriété du 16 juillet 2023 à laquelle ils avaient participé et les documents en leur possession les avait renseignés sur la difficulté, pour ne pas dire l’impossibilité, d’obtenir pareille autorisation.

Le notaire conteste en outre le principe même d’un dommage subi, et a fortiori son quantum.

Le notaire sollicite que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Il réclame condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 septembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

L’agent immobilier, sur un plan contractuel, et le notaire sur un terrain quasi-délictuel, en tant que professionnels intervenant dans une cession de biens immobiliers, sont redevables vis-à-vis de leur client commun profane, d’une double obligation de renseignement et de conseil, aux termes de laquelle ils doivent s’enquérir des buts et objectifs qu’il poursuit, et lui dispenser l’information nécessaire à ce qu’il s’engage en parfaite connaissance de cause.

En l’espèce, les acquéreurs reprochent à l’agent immobilier et au notaire de les avoir laissés dans l’ignorance d’une décision imminente de la copropriété de modifier les tantièmes attachés au lot dont ils faisaient l’acquisition, et de leur avoir tu l’impossibilité d’aménager les combles situés au-dessus.

Le notaire et l’agent immobilier contestent les griefs et soutiennent que les acquéreurs ont été convenablement informés de la modification des tantièmes avant de s’engager.

Le notaire soutient en outre que les acquéreurs ne lui ont jamais fait part de leur intention d’aménager les combles, et qu’en tout état de cause, pour avoir participé à l’assemblée générale de copropriété du 16 juillet 2023, ils savaient que cette modification du règlement de copropriété était inenvisageable.

En l’espèce, il appartient aux débiteurs de l’obligation d’information et de conseil, conformément à l’article 1353 du Code civil, de prouver qu’ils l’ont accomplie.

S’agissant d’un fait juridique, cette preuve peut se faire par tous moyens.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que le compromis de vente a été signé le 27 juin 2023, et que la FONCIÈRE LELIÈVRE, en sa double qualité de syndic de l’immeuble et de négociateur, a informé le 19 juin 2023 les époux [X] de l’ordre du jour de l’assemblée générale devant se tenir le 12 juillet 2023 et qu’elle leur a communiqué les annexes jointes à la convocation.

En procédant de la sorte, l’agent leur a ainsi donné toutes informations utiles sur les futurs tantièmes attachés au lot à céder, qui découleraient de l’adoption de la résolution modificative du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, figurant à l’ordre du jour.

Il s’en évince que l’agent immobilier démontre qu’il a satisfait à l’obligation de renseigner et d’informer les époux [X] préalablement à la signature du compromis de vente rédigé par ses soins.

Par ailleurs, les époux [X] ne peuvent faire le grief a posteriori à l’agent immobilier de ne les avoir pas loyalement informés de la modification des tantièmes, avant la signature du compromis, dans la mesure où ils ont implicitement renoncé à s’en prévaloir en prenant part à l’assemblée générale du 12 juillet 2023 et en votant favorablement, en lieu et place de leur vendeur auquel ils étaient substitués, la résolution en ce sens.

Par ailleurs, les demandeurs n’établissent pas qu’ils avaient informé l’agent immobilier de leur projet d’aménager les combles au-dessus du lot, et qu’ils en faisaient une condition de l’acquisition.

Dès lors l’agent immobilier n’était redevable à leur égard d’aucune information particulière, autre que celle de la remise du règlement de copropriété en vigueur au moment de la signature du compromis et du projet d’état descriptif et de règlement de copropriété devant être soumis au vote des copropriétaires le 12 juillet.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir une faute de l’agent immobilier.

La responsabilité du notaire n’est pas davantage engagée.

L’acte du 23 septembre 2023 permet de se rendre compte que les acquéreurs ont été informés de la modification des tantièmes attachés au lot cédé à compter du 1er octobre 2023.

Le notaire a en effet annexé à son acte le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 ainsi que le compte rendu du “comité de suivi des projets du 20 septembre 2022 affectant les immeubles des 13 et [Adresse 2]”.

Le notaire s’est ainsi convenablement assuré ainsi que les acquéreurs avaient été mis en possession, avant de s’engager définitivement, de l’ensemble des éléments d’appréciation leur permettant d’avoir une parfaite connaissance de la future répartition des tantièmes et du montant de leur contribution aux travaux de copropriété à réaliser après la vente.

Le grief de défaut d’information de la part du notaire sur l’obligation de supporter des travaux en fonction des tantièmes futurs attachés au lot cédé n’est donc pas constitué.

En outre, la responsabilité du notaire ne peut être engagée à partir du moment où le client ne lui a pas fait part des caractéristiques particulières de l’opération pour laquelle il a sollicité son ministère.

Non seulement les époux [X] n’établissent pas qu’ils avaient informé le notaire que l’aménagement des combles était un motif impulsif et déterminant de leur consentement, mais en outre le notaire n’avait aucune raison de s’en inquiéter dans la mesure où la résolution numéro 15, adoptée lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 16 juillet 2023 à laquelle ils avaient eux-mêmes participé, leur avait permis de savoir que la copropriété à l’unanimité avait décidé de reporter à une date ultérieure l’examen de leur demande.

Il s’en évince que le 23 septembre 2023, les époux [X] savaient pertinemment qu’ils se portaient acquéreur du lot sans la moindre certitude que la copropriété leur accorderait ultérieurement l’autorisation d’aménager les combles situés au-dessus.

Mais surtout, le document du cabinet BGM géomètre expert, devant servir de nouvel état descriptif de division et de futur règlement de la copropriété, dont ils avaient connaissance depuis le mois de juillet 2023, prévoyait expressément que le lot numéro 27, antérieurement numéro 18, devait laisser l’accès aux entreprises pour toutes interventions en toiture et sur les réseaux EU.

L’article 1-3 1.5 du futur règlement de copropriété disposait que le comble du lot numéro 27 devait rester non aménageable et non habitable afin de laisser l’accès aux entreprises pour les interventions en toiture et permettre l’entretien des canalisations EU et des gaines de VMC.

Par ailleurs, ce projet prévoyait que l’escalier menant aux étages y compris les paliers constitueraient des parties communes spéciales.

Les époux [X] étaient ainsi non seulement parfaitement éclairés, dès le 16 juillet 2023, de l’exacte consistance du lot acquis, mais ils savaient en outre que l’adoption du nouveau règlement de copropriété emporterait impossibilité d’aménager les combles, et se convaincre qu’une remise en cause ultérieure de cette interdiction n’était que pure hypothèse, en raison de la nécessité technique de laisser libre accès à la toiture.

Dès lors, le notaire était dispensé de toute obligation informative particulière à ce sujet.

Le notaire n’a donc ainsi commis aucune faute professionnelle.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les époux [X] de leurs demandes de condamnation in solidum de la FONCIÈRE LELIÈVRE et de la société NOTALEX 22.

L’équité commande qu’ils versent ensemble à chacun des défendeurs une indemnité de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, ils supporteront les entiers dépens.

Les circonstances de l’espèce et la solution du litige justifient le maintien de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE les époux [X] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société FONCIÈRE LELIÈVRE et de la société NOTALEX 22.

CONDAMNE les époux [X] à payer ensemble, la somme de 1.500 € à chacune des défenderesses, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE les époux [X] aux entiers dépens.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE