TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

06 Janvier 2025

2ème Chambre civile

30B

N° RG 22/08990 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-KDEA

AFFAIRE :

S.C.I. HELIUM,

C/

S.A.R.L. ELECTROFER

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. HELIUM, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 385 191 143, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ELECTROFER immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 892 254 574, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

Le 13 avril 2021, la SCI HELIUM a donné à “bail dérogatoire”, d’une durée d’un an, à la société ELECTROFER, des bâtiments à usage d’entrepôt situés à [Localité 2] avec prise d’effet à compter du 26 avril 2021.

Un avenant portant sur un local annexe a été signé le 3 mai 2021.

La société preneuse a donné congé le 29 avril 2022 pour le 10 juin 2022 et a libéré les lieux le 14 juin 2022.

Estimant que la tardiveté du congé et le maintien dans les lieux au-delà du terme avaient eu pour effet de reconduire le bail pour une durée d’une année supplémentaire, et que les locaux lui avaient été restitués en mauvais état d’entretien, la SCI HELIUM a, par courrier de son conseil du 10 octobre 2022, réclamé paiement de la somme de 21.124,80 € au titre des loyers de mai à octobre 2022, et de celle de 12.990,40 € TTC au titre de travaux de remise en état, soit un total de 33.115,20 €.

Cette réclamation n’ayant pas été satisfaite, le 8 décembre 2022, la société HELIUM a fait délivrer assignation à la société ELECTROFER d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de s’entendre être condamnée au paiement de la somme de 31.070,40 € correspondant aux loyers mensuels et charges pour la période échue de mai 2022 à décembre 2022, sauf à parfaire, jusqu’à ce qu’un congé valable intervienne, outre la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société civile immobilière HELIUM soutient que le maintien dans les lieux de la société preneuse au-delà du terme du bail précaire a eu pour effet de transformer celui-ci en bail commercial.

Dès lors selon elle, par application des dispositions d’ordre public de l’article 145-9 du Code de commerce, la société preneuse ne pouvait résilier le bail qu’à l’issue d’une première période triennale, ce qu’elle n’a pas fait, si bien qu’elle lui doit désormais la somme de 77.457,60 € (de mai 2022 à février 2024), “sauf à parfaire jusqu’à ce qu’un congé valable lui soit donné afin de mettre un terme au bail commercial en cours”.

La bailleresse réclame également la somme de 11.990,40 € TTC au titre des travaux de réparation des dégradations causées par une “occupation peu soigneuse”.

Elle s’oppose à toute demande reconventionnelle.

Elle sollicite enfin condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, la société ELECTROFER soutient que le contrat de bail a pris effet le 3 mai 2021 pour se terminer le 3 mai 2022 et qu’elle a, par conséquent, valablement donné congé avant le terme convenu, par pli recommandé avec accusé de réception du 29 avril 2022, pour le 10 juin suivant.

Elle expose que son maintien dans les lieux entre le 3 mai 2022 et le 10 juin 2022, équivalait à un délai de grâce tacitement consenti par la bailleresse pour lui permettre de procéder à son déménagement, et qu’elle n’a jamais eu l’intention de solliciter la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial.

La société ELECTROFER se dit disposée à supporter un mois et demi de loyer (1er mai au 14 juin 2022), soit 5.147,20 €, dont elle demande la compensation avec le dépôt de garantie de 7.305 €, se portant ainsi demanderesse reconventionnelle en paiement de la somme de 2.157,20 €.

Elle sollicite aussi reconventionnellement le remboursement de 5.600 € de charges locatives selon elle non fondées et injustifiées.

Elle conclut au rejet de la demande en paiement de travaux de réparation, faute de preuve des désordres invoqués et de mise en œuvre des travaux de réparation.

Elle sollicite condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 octobre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Au titre des prolégomènes, il doit manifestement être une nouvelle fois rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de répondre aux demandes de “dire et juger”, lorsqu’il s’agit de simples moyens au soutien de prétentions.

L’article L. 145-5 alinéa 1 du Code de commerce prévoit que les parties peuvent déroger à l’application du statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans.

L’alinéa 2 dispose que “si à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre”.

Les conventions légalement formées entre les parties s’exécutent loyalement et de bonne foi.

En l’espèce, suivant actes sous signatures privées des 13 avril pour le contrat initial, et du 3 mai 2021 pour l’avenant, la SCI HELIUM et la société ELECTROFER sont convenues de se lier par bail dérogeant au statut général des baux commerciaux pour une durée “d’une année ferme (maximum 3 années), entière et consécutive, à compter de la date de prise d’effet”.

Il s’ensuit que le bail du 13 avril 2021, portant sur un local de 456 m² avec cour d’environ 810 m², se terminait de plein droit à l’expiration du terme fixé le 26 avril 2022 dans la mesure où la prise d’effet remontait au 26 avril 2021, tandis que la convention de bail du 3 mai 2021, qualifiée d’avenant, portant sur une cellule de 220 m², prenant effet au 3 mai 2021, avait par conséquent pour terme le 3 mai 2022, la date de prise d’effet ayant été concomitante à la signature.

Il est acquis aux débats que par courrier du 29 avril 2022, la société ELECTROFER a donné congé pour le 10 juin 2022, en ne visant que la convention du 13 avril 2021.

Il n’est cependant pas sérieusement contesté par la société HELIUM que le congé englobait l’avenant du 3 mai 2021, et que la société ELECTROFER a libéré le 14 juin l’intégralité des locaux qu’elle occupait depuis les 26 avril et 3 mai 2021.

Il est aussi constant que la société ELECTROFER s’est maintenue six semaines dans les lieux au-delà des deux termes initialement convenus avec la société HÉLIUM.

Celle-ci tire pour conséquence du maintien de sa contractante en possession au-delà du délai légal d’un mois suivant l’échéance des deux termes, soit le 26 mai et le 3 juin 2022, que les deux conventions initiales se sont ainsi, à ces dates, novées en un bail commercial, obligeant par conséquent la société preneuse à supporter les loyers jusqu’à la délivrance d’un congé valable, au moins 6 mois avant la première échéance triennale.

La société ELECTROFER, de son côté, relève que sa bailleresse, par l’intermédiaire de son conseil ne revendiquait pas le 12 juillet 2022 l’application du statut des baux commerciaux, dont elle n’a excipé tardivement que par pure opportunité pour les besoins de la cause.

Elle soutient que la transformation des conventions initiales en un bail commercial ne s’entend que dans la mesure d’un maintien dans les lieux au-delà de la période de 3 années qui constituait la durée maximale totale prévue, ce qui n’est pas, et suppose à tout le moins que le bailleur ait entendu s’en prévaloir.

Selon l’interprétation donnée par la Cour de cassation aux dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce, s’il est admis que les dispositions du chapitre V emportant statut des baux commerciaux peuvent être invoquées par le bailleur lui-même pour obtenir un nouveau bail de 9 ans en se prévalant du maintien dans les lieux du locataire, il n’en reste pas moins que cela suppose l’absence de renonciation non équivoque de sa part au bénéfice du statut des baux commerciaux (Code des assurances 3e civ, 24 nov 2004 n°03-12.605).

Au cas présent, les conventions d’occupation précaire des 13 avril 2021 et du 3 mai 2021 ont cessé de plein droit les 26 avril et 3 mai 2022.

Il ressort du courrier du 29 avril 2022, que la société ELECTROFER a manifesté l’intention de libérer les lieux à bref délai, ce qui impliquait qu’elle renonçait en ce qui la concerne implicitement au bénéfice du statut des baux commerciaux.

De son côté, la société HELIUM ne s’est dévoilée que le 12 juillet 2022, postérieurement à la libération des lieux par la société preneuse, au moyen d’un courrier officiel entre avocats, en ces termes “La SCI Helium m’a remis une copie du courrier recommandé que vous lui avez adressé le 8 juillet 2022.

La cliente conteste les faits que vous consignez à votre courrier.

En effet le congé délivré par la société Electrofer ne respecte pas les conditions du bail dérogatoire, de sorte que le contrat de location s’est vu proroger d’un an supplémentaire (…)”.

Ce courrier très clair reflète la volonté de la société bailleresse de se prévaloir du tacite renouvellement pour un an de la convention dérogatoire (à tort dans la mesure où le terme extinctif du premier contrat a pour effet de donner naissance à un nouveau contrat de durée indéterminée), mais en aucun cas du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, il convient de relever que la société HELIUM a invoqué pour la première fois le bénéfice du statut des baux commerciaux à l’occasion de la délivrance de l’assignation, soit le 8 décembre 2022.

L’obligation d’ordre public d’exécuter de bonne foi les conventions, prônée par l’article 1104, ne trouve pas son compte dans cette palinodie tardive et de pure convenance, et ce de plus fort que la société HELIUM, par le silence observé suite au courrier en date du 26 avril lui annonçant un départ le 10 juin suivant, a implicitement consenti un délai de grâce.

Il s’en évince que la société HÉLIUM, de façon non équivoque, a renoncé en l’espèce à se prétendre, du fait du maintien en possession, bénéficiaire de nouveaux baux régis par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et qu’elle n’est pas fondée à soutenir que les conventions des 13 avril et 3 mai 2021 se sont mutées, à leur date anniversaire de prise d’effet, en locations commerciales ne pouvant prendre fin qu’à l’échéance triennale moyennant délivrance de congés en bonne et due forme.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement de la somme de 77.457,60 € arrêtée au mois de février 2024, sauf à parfaire jusqu’à ce qu’un congé valable intervienne.

La société ELECTROFER justifie par un courriel du 14 juin 2022 qu’elle a informé à cette date la société bailleresse qu’elle se tenait à sa disposition pour lui remettre les clés du local.

Restée en possession jusqu’au 14 juin 2022, la société ELECTROFER doit par conséquent les loyers complets des mois de mai et juin 2022 soit 7.041,60 € TTC.

Par ailleurs, il ressort du constat d’huissier réalisé à l’initiative de la société ELECTROFER le 14 juin que le portail principal d’entrée ne fonctionne pas.

La société HÉLIUM sollicite la prise en charge d’un devis de 6.924 € TTC en date du 12 juillet 2022 de la société AUBIN.

Elle verse aux débats une offre datée du 13 septembre 2022 qui ne comporte qu’un chiffrage concernant la dépose, l’évacuation du rideau métallique existant pour un montant de 680 € hors-taxes. Aucun chiffrage concernant le remplacement du rideau métallique n’y figure. Toutefois le chiffre de 6.924 € TTC avancé n’a pas été sérieusement contesté.

Il convient de condamner la société ELECTROFER au paiement de cette somme au titre des travaux de remise en état en fin de bail.

Les autres chefs de demandes concernant des dommages en clôture et bardage au vu d’un devis Armor Rénovation ne sont confortés par aucun élément de preuve de détériorations imputables à la preneuse.

Par conséquent il convient de limiter le montant des travaux de remise en état à la somme de 6.924 €.

La société ELECTROFER ne fournit aucun élément permettant de remettre en cause les paiements mensuels de 400 € à titre de provision sur charges qu’elle a pu supporter.

Elle ne conteste pas que les abonnements de fluides étaient au nom de la bailleresse et que cette société était fondée à refacturer sa quote-part de factures d’eau et électricité, ainsi que la taxe foncière ainsi qu’il est dit à l’article 7 des conditions générales des deux contrats.

Il convient par conséquent de débouter la société ELECTROFER de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.600 €.

Ainsi la société ELECTROFER doit 13.965,60 € (6.924 + 7.041 60) à la société HÉLIUM.

Celle-ci est donc fondée à conserver le montant du dépôt de garantie soit 7.305 €.

En conséquence il y a lieu de condamner la société ELECTROFER à payer à la société HELIUM l’excédent soit la somme de 6.660,60 €.

L’équité commande que la société ELECTROFER verse à la société HELIUM une indemnité de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, elle supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société ELECTROFER à payer à la société civile immobilière HELIUM la somme de 6.660,60 €.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société ELECTROFER aux entiers dépens.

CONDAMNE la société ELECTROFER à payer à la société HÉLIUM la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE