TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

20 Octobre 2025

2ème Chambre civile

54G

N° RG 23/04089 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KLGA

AFFAIRE :

[P] [Z]

C/

SARL MARCHE SAINT MICHEL,

SAS TRANSFERT

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. MARCHE SAINT MICHEL, immatriculée au RCS de Lorient sous le numéro B 589 200 997, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocats au barreau de LORIENT, avocats plaidant/postulant

Société TRANSFERT SAS, immatriculée au RCS Rennes sous le numéro B 381 921 808, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocats au barreau de LORIENT, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

A la genèse du présent litige, en 2019, monsieur [P] [Z] est propriétaire depuis 2005 d’un appartement d’une soixantaine de mètres carrés situé dans une petite bâtisse ancienne implantée en fond de cour, au [Adresse 7] à [Localité 16].

La construction dans laquelle se trouve son appartement est accolée, côté est, à un bâtiment appartenant à la société SAS TRANSFERT, prenant lui-même appui sur une construction appartenant à la société SARL MARCHE SAINT MICHEL.

Considérant que la démolition des deux bâtisses voisines, due à leur état de ruine, décidée par l’autorité publique, était à l’origine directe et exclusive de sa propre décision, prise en commun avec sa copropriétaire, madame [N], de procéder eux-mêmes à celle de leur bien indivis, [P] [Z] a saisi seul, par assignations du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire de Rennes d’une demande de condamnation in solidum des deux sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL au paiement d’une indemnité, dite de perte de chance, d’un montant de 130.000 €, et d’une somme de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens incluant le coût du rapport d’expertise judiciaire de monsieur [B].

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [P] [Z] expose que son immeuble a constamment fait l’objet d’un entretien régulier et de travaux de rénovation le rendant apte à poursuivre au moins jusqu’aux termes d’un prêt immobilier contracté en 2005, la location de l’appartement à usage d’habitation.

Il expose que la démolition de l’immeuble [N]-[Z] a été la conséquence nécessaire de celle des deux immeubles voisins, ayant eu pour effet de priver d’appui son pignon est.

Il soutient que la démolition, par “effet domino” de l’immeuble [N]-[Z] a été la conséquence directe de manquements des propriétaires riverains à leur obligation d’entretien de leurs biens, constituant ainsi une faute d’abstention au sens de l’article 1241 du Code civil.

Selon lui, si les deux sociétés propriétaires des deux biens contigus ne les avaient pas laissés, depuis plus de quarante ans, à l’état d’abandon et de délabrement, rendant leur démolition nécessaire, sur ordre de l’autorité administrative, en raison d’un risque d’effondrement, il aurait pu poursuivre la location de son appartement.

Il prétend qu’il aurait été en mesure de poursuivre la location de son immeuble, à raison de 780 € par mois, “pendant plusieurs années” au-delà du 5 février 2020, sans la négligence des deux sociétés défenderesses.

Il les tient pour responsables in solidum d’un préjudice par perte de chance de percevoir des revenus locatifs sur une période de dix années, qu’il chiffre à 93.600 €.

Il entend également leur faire supporter le coût de la moitié des frais de démolition de l’immeuble [N]-[Z], soit 36.000 €.

Il sollicite ainsi la condamnation in solidum des deux défenderesses à lui payer la somme de 129.600 €, outre 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant les frais d’expertise d’un rapport d’expertise amiable établi par monsieur [B] en 2019.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025,

auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, les sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL exposent que la mise en œuvre par la ville de [Localité 16], d’un plan de sauvegarde en 1985 les a empêchées de réaliser des gros travaux dans leurs deux immeubles, rendant à terme leur démolition inéluctable.

Les deux sociétés contestent avoir commis la moindre faute de négligence, du fait de l’empêchement administratif d’entreprendre des travaux auquel elles ont été confrontées depuis l’instauration du secteur sauvegardé dans le secteur historique de [Localité 16] en 1985.

Elles soutiennent que l’immeuble [N]-[Z] était lui-même affecté d’importants désordres, tenant d’une part à la faiblesse de sa propre structure à ossature bois qui ne le rendait pas auto stable et d’autre part à la présence d’une humidité anormale consécutive à la réalisation de travaux non conformes, ayant également porté atteinte à la solidité l’immeuble de la SAS TRANSFERT, ce dont elles ne peuvent être tenues pour responsables.

Les défenderesses relèvent que monsieur [Z] a acheté son appartement en connaissance de cause du risque de démolition.

Elles soulignent que monsieur [Z] a lui-même consenti à la démolition de son immeuble, et donc à perdre la chance de le conserver, plutôt que d’accepter la proposition de la société MARCHE SAINT MICHEL de prise en charge de travaux confortatifs par “butonnage” du pignon est jouxtant l’héritage de la société TRANSFERT, qui aurait été, selon l’expert judiciaire [D], désigné par le président du judiciaire de Rennes, “de nature à éviter une déformation de son immeuble”.

Les défenderesses contestent que monsieur [Z] aurait pu louer son bien pendant encore au moins dix ans.

En conséquence, elles sollicitent le rejet de toutes ses demandes et sa condamnation en paiement d’une indemnité de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 juin 2025.

Les parties ont été invitées à déposer leurs dossiers au greffe civil avant le 30 juin 2025.

Après remise des dossiers à un magistrat de la chambre qui a fait rapport à la formation collégiale, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

Le délibéré a été prorogé au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Les faits constants suivants ressortent des pièces versées aux débats par les parties :

— l’arrière-cour du [Adresse 6] à [Localité 16], situé en secteur sauvegardé depuis 1985, comprenait jusqu’en 2019 quatre constructions anciennes contiguës implantées d’ouest en est dans l’ordre d’alignement suivant :

* une bâtisse appartenant à monsieur [R], sur la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 14],

* un immeuble en copropriété, comportant au rez-de-chaussée un lot numéro 1 consistant en un garage appartenant à madame [N], et, à partir du premier étage, un lot numéro 2 consistant en un appartement aménagé sur trois niveaux d’une surface habitable d’environ 65 m², appartenant depuis le 28 décembre 2005 à monsieur [Z], implanté sur la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 15] d’une contenance de 46 ca,

* un garage en état de délabrement appartenant à la SAS TRANSFERT édifiée sur les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 13],

une bâtisse à l’état d’abandon appartenant à la SARL MARCHE SAINT MICHEL, construite sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2],

— début 2019, le maire de [Localité 16] a pris un arrêté de péril ordinaire (2019/202) avec interdiction d’habiter pour les immeubles cadastrés [Cadastre 14] ([R]) et [Cadastre 15] ([N]-[Z])

— monsieur [R] a fait procéder dans le courant du premier semestre 2019 à la démolition de son immeuble sous la maîtrise d’œuvre du cabinet [C], laissant ainsi sans appui le pignon ouest du bâtiment [N]-[Z] recouvert provisoirement de bâches pare- pluie,

— le 23 mai 2019, le maire de [Localité 16] a levé l’interdiction d’habiter l’immeuble cadastré [Cadastre 15],

— monsieur [Z] a alors mandaté le cabinet d’expert en construction MERCIER, lequel sous la plume de [U] [B] a, le 17 octobre 2019, dressé un “rapport de constats”, décrivant l’état intérieur et extérieur de l’immeuble [N]-[Z] et émis un avis technique sur les conséquences de la démolition du garage implanté sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] envisagée par monsieur [M], concluant que ce projet aurait pour effet de “précipiter la ruine” du bâtiment de son mandant,

— le 28 janvier 2020, à la requête de la commune de [Localité 16], [T] [A], expert près la cour administrative d’appel de Nantes, a déposé un rapport d’expertise concluant :

“le bâtiment appartenant à la SARL MARCHE SAINT MICHEL présente un état proche de la ruine en ce qui concerne sa charpente et les planchers intérieurs.

Cet immeuble est en état d’effondrement imminent partiel ou total.

La démolition du bâtiment de la SARL MARCHE SAINT MICHEL entraînera automatiquement la démolition du bâtiment adjacent appartenant à la SAS TRANSFERT.

La démolition du bâtiment de la SAS TRANSFERT générera à son tour un affaiblissement significatif la structure porteuse du pignon est de la propriété voisine appartenant aux parties [N] et [Z].

Sans travaux importants de reprise de structure a priori non autorisés en secteur jaune de la zone PSMV, un effondrement du pignon de cette dernière propriété doit alors être envisagé de manière certaine, effondrement qui risque fortement d’entraîner tout ou partie du reste de cet immeuble”,

— le 5 mars 2020 la ville de [Localité 16] a pris un arrêté de péril interdisant l’utilisation, l’habitation, l’exploitation de l’immeuble de la société MARCHE SAINT MICHEL dont elle a ordonné la démolition,

— le 23 mars 2021, les sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL ont proposé à madame [N] et à monsieur [Z], afin de “préserver leur immeuble”, de prendre en charge des travaux de “butonnage” outre un étaiement provisoire du pignon est,

— le 9 avril 2021, monsieur [Z] a accepté cette proposition, “sans renoncer pour autant, bien au contraire, aux recours dont il dispose de même qu’à l’encontre des consorts [R] concernant ses préjudices consécutifs”,

— par ordonnance du 13 août 2021, le président du tribunal judiciaire de Rennes, statuant en référé, à la requête des sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL, désigné un expert avec mission notamment de décrire la nature des travaux de démolition envisagés par la SAS TRANSFERT de dresser un état descriptif technique de l’extérieur des bâtiments concernés par l’opération de démolition, de donner son avis sur les documents techniques transmis et de préciser si les travaux nécessitaient des mesures conservatoires,

— le 13 mars 2023, en cours d’expertise judiciaire, le technicien désigné par le président du judiciaire de Rennes, constatait la démolition en voie d’achèvement des trois immeubles [N]-[Z], TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL,

— [J] [D], expert judiciaire, a déposé son rapport le 5 juin 2023 en concluant que la seule solution possible était la démolition des trois immeubles, dès lors que frappés d’arrêtés de péril ils ne pouvaient faire l’objet de réparation, et que la remise en état de l’immeuble [N] [Z] pour lever l’arrêté de péril le frappant, aurait entraîné des travaux d’une ampleur bien supérieure à la valeur vénale du bien.

Cela étant, le demandeur fonde son action sur l’article 1241 du Code civil aux termes duquel “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.

La faute qu’il reproche aux deux défenderesses est de s’être “pendant plusieurs décennies” abstenues d’effectuer l’entretien et la conservation de leurs deux immeubles, et de les avoir laissés à l’état d’abandon.

Les constatations effectuées par messieurs [A] et [D] établissent en effet un état de ruine résultant d’un défaut d’entretien remontant à de très nombreuses années, nécessitant leur démolition et subséquemment celle de l’immeuble [N]-[Z].

Pour autant, ces constatations d’ordre technique ne suffisent pas à caractériser en droit la responsabilité des sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL.

Encore faut-il que le demandeur établisse, à cette fin, le lien de causalité permettant de considérer que le dommage dont il se plaint est la conséquence directe et efficiente de leur négligence.

En l’espèce, le demandeur considérant que le défaut d’entretien des deux immeubles voisins a entraîné leur état de ruine, rendant inéluctable leur démolition, estime que la réalisation de cette occurrence a engendré par “effet de dominos” l’affaiblissement de la structure de son immeuble, rendant ainsi sa conservation impossible.

Les défenderesses soutiennent en réplique avoir proposé à monsieur [Z] et à madame [N] la prise en charge du coût des travaux de “butonnage” du pignon est de leur immeuble, solution technique qui en aurait, selon leurs dires, permis le sauvetage, et n’être pour rien dans la décision finale prise par ceux-ci de faire démolir leur immeuble, qui n’était pas nécessaire.

Les défenderesses soutiennent également, non sans une certaine contradiction avec le moyen de fait précédent, qu’après la démolition de l’immeuble [R] en 2019, la structure même du bâtiment [N]-[Z] s’en était trouvée affaiblie, ce qui faisait écrire à monsieur [A] qu’elle n’était plus “auto stable”.

Elles prétendent que la réglementation d’urbanisme en vigueur depuis 1985 les a empêchées de réaliser des travaux de conservation.

Elles soulignent que le demandeur ne démontre pas, à supposer qu’aucune interdiction administrative ne les en ait empêchés, que des travaux confortatifs auraient été en mesure de stabiliser leurs deux immeubles, eu égard aux techniques de construction remontant au Moyen-Âge.

Elles relèvent enfin que l’expert [A] a conclu que la dégradation de la structure des trois immeubles était la conséquence directe du coulage d’une dalle de béton de part et d’autre de la sablière basse tant dans la copropriété [N] [Z] que dans celle de la SAS TRANSFERT.

Cela dit, les trois immeubles cadastrés BE [Cadastre 15],[Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 2] ont été, par l’effet du décret pris en conseil d’État le 19 septembre 1985, inclus dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur du centre historique de la commune de [Localité 16], et listés par le règlement d’urbanisme approuvé, parmi les constructions dont la démolition était désormais exigible par l’autorité publique.

L’article 2.1 du règlement applicable prévoit, entre autres, que pour ces constructions, les travaux confortatifs sont interdits, seuls les travaux d’entretien et de réparation ordinaire ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme préalable, pouvant être réalisés.

Il ressort des constatations concordantes de messieurs [A] et [D] que l’immeuble appartenant à la société MARCHE SAINT MICHEL présentait d’importants désordres, tels que l’effondrement des plafonds, avec attaque parasitaire du solivage du bois du plancher haut du rez-de-chaussée, des trous dans la couverture reposant sur une charpente en état d’effondrement imminent avec le risque avéré d’entraîner tout ou partie des façades dans sa chute.

Il est clair que l’absence d’engagement de grosses réparations, ayant contribué pendant ces quarante années à la dégradation des deux immeubles s’explique par l’interdiction de réaliser des gros travaux, ayant son siège dans l’article 2.1 du règlement d’urbanisme, constitue, au vrai, un “fait du prince” insurmontable, de nature à exonérer les sociétés défenderesses de leur responsabilité vis-à-vis de monsieur [Z].

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la réalisation d’opérations courantes d’entretien, seules autorisées pendant cette longue période, aurait été de nature à empêcher l’apparition de l’état de délabrement de l’immeuble appartenant à la société MARCHE SAINT MICHEL.

L’expert monsieur [D] a, d’autre part, considéré qu’il n’existait aucune solution technique financièrement envisageable permettant de préserver l’immeuble [N]-[Z], lui-même sous le coup d’un arrêté de péril, en cas de démolition des deux bâtisses voisines en raison de sa faiblesse structurelle propre, visible à l’œil nu par les déformations du plancher et l’état apparent des pièces de charpente et de couverture.

Il est aussi certain que toute demande de permis de construire nécessaire à l’accomplissement de travaux de gros œuvre par “butonnage” et étaiement, nécessaires au renforcement de la structure de l’immeuble [N]-[Z] aurait essuyé un refus, compte tenu de la réglementation d’urbanisme en vigueur dans le secteur.

Il s’en évince que la démolition de l’immeuble [N]-[Z] réalisée en mars 2023, n’a été que la conséquence médiate du défaut d’entretien pendant plus de quarante années de la bâtisse propriété de la société MARCHE SAINT MICHEL, sa causalité immédiate prenant racine dans sa propre faiblesse structurelle à ossature bois, qui ne lui conférait pas une auto stabilité suffisante pour rester seule debout.

Enfin, il convient de retenir que la cessation du contrat de location au mois de février 2020, liant monsieur [Z] à madame [W] n’est pas la conséquence de la démolition des deux immeubles contigus, puisque celle-ci n’est intervenue qu’en mars 2023, sur décision de monsieur [Z] de procéder à la démolition de son propre immeuble, mais en raison, si l’on en croit les écritures, d’une décision administrative prohibant l’habitabilité de son appartement, que le demandeur s’est bien gardé de verser aux débats.

Cette occurrence infirme au demeurant la thèse selon laquelle la période de gain manqué s’étalerait de 2020 à 2030.

Enfin, à titre surabondant, il sera observé qu’à la fin 2005, monsieur [Z] était en mesure de s’apercevoir de l’état de délabrement déjà avancé de la bâtisse de la société MARCHE SAINT MICHEL, et qu’il avait été informé par le notaire instrumentaire de l’acte d’acquisition de son appartement que l’immeuble pouvait lui-même faire, compte tenu de son zonage, l’objet d’une démolition, si bien que la perte de chance certaine, quinze ans plus tard de louer l’appartement jusqu’en 2030 n’est nullement établie.

Dans ces conditions, faute de réunion des éléments constitutifs de la responsabilité civile délictuelle des sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL, il y a lieu de débouter monsieur [Z] de sa demande de 93.600 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance d’encaisser des revenus locatifs pendant une période de dix ans.

Monsieur [Z] réclame en outre la condamnation des défenderesses à contribuer à hauteur de moitié aux frais de démolition de l’immeuble [N]-[Z] qu’il a engagés en 2023.

À cette fin, il verse aux débats un devis approuvé du 29 juin 2022 pour un montant total TTC de 72.024 €.

Il ressort de ce document que monsieur [Z] a personnellement supporté une somme de 36.012 €, l’autre moitié étant prise en charge par [G] [K] [N] et [X] [Y] [S].

À vrai dire, cette dépense n’est pas liée à une quelconque responsabilité de la part des deux sociétés, mais procède d’une décision librement prise par les consorts [N]-[Z] de l’engager, compte tenu de l’interdiction administrative en vigueur de réaliser tous travaux confortatifs destinés à assurer l’auto stabilité de leur construction.

Il y a lieu, par conséquent, de débouter monsieur [Z] de sa demande de prise en charge de la somme de 36.000 €.

Succombant, monsieur [Z] supportera une indemnité de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Ceux-ci comprendront en tant que de besoin les dépens provisoires du référé incluant les frais d’expertise dont les sociétés défenderesses ont fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE [P] [Z] de toutes ses demandes.

CONDAMNE [P] [Z] à verser aux sociétés TRANSFERT et MARCHE SAINT MICHEL, ensemble, la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance, outre ceux du référé, incluant les frais et honoraires de monsieur [D].

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE