MINUTE N°197

N° RG 24/00114 – N° Portalis DBXF-W-B7I-CYA7

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation (5AZ)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU 02 SEPTEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [V], né le 03 Février 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

Madame [Y] [P], née le 16 Avril 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [I], né le 30 août 1947 à [Localité 8] [Adresse 3]

Représenté par M^e Emmanuel GARRELON, avocat au barreau de BRIVE

Grosse M^e Chadal, M^e Garrelon le 03/09/2025

Madame [U] [E] épouse [I], née le 10 mai 1949 à [Localité 4] (REPUBLIQUE CENTRAFRICAINE), demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Emmanuel GARRELON, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : Audience publique du 01 Avril 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 03 Juin 2025, délibéré prorogé au 02 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 septembre 2022 à effet au même jour, Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] ont donné en location à Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 490 euros outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros. Un dépôt de garantie de 490 euros a été versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux d’entrée a été effectué le 06 septembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2022 présentée le 21 octobre 2022, Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] se sont plaints aux bailleurs de moisissures apparaissant sur tous les murs du logement. Ils ont mis en demeure les bailleurs de réaliser dans le délai d’un mois des travaux permettant de remédier à l’humidité du logement.

Les locataires ont saisi le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne. Une visite non-contradictoire du logement a été réalisée le 21 novembre 2022 et a donné lieu à un rapport en date du 28 novembre 2022 préconisant notamment des travaux de recherche des causes du développement de moisissures et des travaux de ventilation du logement à réaliser par les bailleurs. Le rapport a été transmis aux bailleurs le 28 novembre 2022.

Les bailleurs ont répondu au Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et ont contesté les conclusions du rapport par lettre du 05 décembre 2022.

Une analyse de l’air non-contradictoire a été réalisée le 07 février 2023 et a mis en évidence une contamination fongique dans la chambre de l’appartement et la cuisine ainsi que des concentrations de CO2 et d’humidité trop élevées dans toutes les pièces.

Les locataires ont saisi leur assureur. Les opérations d’expertise se sont déroulées contradictoirement le 15 juin 2023 et ont donné lieu à rapport du 04 octobre 2023.

Par lettre remise en main propre le 17 juin 2023, les locataires ont demandé aux bailleurs “d’annuler” le bail en raison de l’impossibilité d’y vivre décemment et ont indiqué qu’aucun préavis ne pouvait leur être réclamé. Ils ont rendu les clés le jour même.

L’état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 juillet 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 août 2023, les locataires ont mis les bailleurs en demeure de restituer leur restituer le dépôt de garantie d’un montant de 490 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 août 2023, les bailleurs ont répondu qu’au vu des dégradations commises, le dépôt de garantie ne serait pas restitué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2024, les bailleurs ont demandé aux locataires de leur payer la somme de 5.974,97 euros au titre de la remise en état du logement.

Les mises en demeure respectives restant infructueuses, une tentative de conciliation s’est déroulée le 20 mars 2024. Le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec le même jour.

Par acte du commissaire de justice du 30 avril 2024, Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] ont fait assigner Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE et demandent, au vu de leur conclusions n° 2 transmises le 26 mars 2025, de :

Vu le bail du 06 septembre 2022

Vu les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Condamner Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] à payer à Monsieur [Z] [V] et Madame [Y] [P] les sommes suivantes :

—  2.340,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— l.500,00 euros a titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

—  490,00 euros au titre du dépôt de garantie ;

Condamner Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] à payer à Monsieur [Z] [V] et Madame [Y] [P], la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouter Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamner Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er avril 2025.

Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] et Madame [S] [C], représentés par leur avocat, se reportent aux termes de leurs conclusions n°2 et forment les demandes ci-dessus rappelées.

Représentés par leur avocat, Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] reprennent oralement les termes de leurs conclusions n° 2 du 31 janvier 2025 et demandent de :

Vu notamment les dispositions des articles 1104, 1217, 1219, 1220, 1226, 1231-1, 1344, 1730, 1732, 1735 du Code civil, les articles 7 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 9 du Code de procédure civile, et la jurisprudence,

— Juger que le bail a été résilié aux torts exclusifs des époux [V] sans respecter le délai de préavis,

— Débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— Faire droit aux demandes reconventionnelles des consorts [I],

— Juger que les époux [V] sont tenus de respecter un délai de préavis de trois mois, et les condamner solidairement de ce chef à verser aux consorts [I] la somme de 1 470 euros,

— Condamner solidairement les époux [V] à verser aux consorts [I] les sommes suivantes :

o 7.259,40 euros en réparation des préjudices matériels,

o 1.600 euros en réparation du préjudice moral,

— Juger n’y avoir lieu de faire exception à l’application de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement les époux [V] à verser aux consorts [I] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens lesquels comprendront notamment l’ensemble des frais d’huissier de justice exposés.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 03 juin 2025 et prorogée au 02 septembre 2025 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 6 alinéa premier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 6 b) du même texte prévoit que le bailleur est obliger d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 6 c) du même texte prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent. Il énonce, dans son article 2, que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les locataires se sont plaints de l’apparition de moisissures dans le logement loué dès le 20 octobre 2022, soit un mois et demi après leur entrée dans les lieux. Ces moisissures sont constatées dans le rapport du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du 28 novembre 2022, dans le rapport de visite des lieux réalisée lors de l’analyse de l’air le 07 février 2023, dans le rapport d’expertise amiable contradictoire du 04 octobre 2023 et dans le procès-verbal de constat des lieux de sortie du 10 juillet 2023. Il convient de souligner que le rapport d’expertise amiable contradictoire indique que toutes les pièces sont affectées par ces moisissures. Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, la présence de moisissures, et non d’une simple suspicion de moisissures, dans le logement est établie et il convient d’en déterminer l’origine.

S’agissant de l’origine de ces traces, le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, dans son rapport du 28 novembre 2022, avait préconisé la réalisation par les bailleurs, de travaux de recherche de la cause du développement des moisissures, ainsi que la mise en place d’une ventilation suffisante et adaptée. Les bailleurs ne justifient pas avoir réalisé ces travaux pas plus que ceux qu’ils s’étaient engagés à exécuter, dans leur lettre du 05 décembre 2022, à savoir la pose de deux grilles d’aérations supplémentaires, l’une dans la chambre côté est et l’autre sur la porte d’entrée, et le branchement permanent de la VMC. Les conclusions de ce rapport sont confirmées et complétées par celles du rapport d’expertise amiable contradictoire qui indique que “le logement est équipé d’un circulateur d’air commandé par un interrupteur auquel sont raccordées 4 bouches de VMC réparties dans les WC, la salle de bain principale, le cellier et la Sdeau. Nous relevons un tirage correct sur celle des WC et un faible tirage sur celle de la salle de bain et l’absence de tirage sur les 2 dernières. Toutes les ouvertures sont composées de menuiseries en PVC. Seule une entrée d’air est présente sur la porte-fenêtre du séjour.” Il conclut : “L’origine du sinistre provient d’un défaut de ventilation du logement causé par l’absence d’entrées d’air en quantité suffisantes et la présence d’un extracteur d’air inadapté au logement.” Les conclusions de ce rapport ne sauraient être contestées par les défendeurs dès lors que l’expert de leur assureur, présent aux opérations d’expertise, s’est déclaré en accord non seulement sur les causes du sinistre mais aussi sur la description et l’évaluation des dommages ainsi qu’il résulte des mentions en pages 6, 12 et 13 du rapport. L’origine des moisissures est en conséquence établie par ces deux rapports et il ne résulte d’aucun élément qu’elle soit due, ainsi que les défendeurs le soutiennent, par la présence de trois chiens et quatre chats, par le défaut d’ouverture des fenêtres ou par l’arrosage des plantes vertes.

Au vu de ce qui précède, le logement ne permet pas une aération suffisante en raison de dispositifs de ventilation des logements ne permettant pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le logement ne répond pas aux conditions fixées par l’article 2 6) du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et est en conséquence indécent.

Les locataires ont vécu du 06 septembre 2022 au 17 juin 2023, soit pendant 9 mois et douze jours, dans un appartement humide et présentant des moisissures. Leur préjudice de jouissance sera évalué à la moitié du loyer, hors provisions sur charges, soit (490 x 9,4) / 2 = 2.303 euros, que les bailleurs seront solidairement condamnés à leur payer à titre de dommages et intérêts.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son troisième alinéa que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Un dépôt de garantie de 490 euros a été versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux. Les bailleurs seront en conséquence condamnés solidairement à le restituer aux locataires.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

La demande n’est justifiée par aucune pièce et sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préavis

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Toutefois, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du même code prévoit que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

Il résulte de ce qui précède que les bailleurs ont manqué à leur obligation de remettre aux locataires un logement décent. Les locataires les ont mis en demeure de respecter leur obligation par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2022 présentée le 21 octobre 2022, mise en demeure restée infructueuse. L’inexécution étant suffisamment grave et le défaut de ventilation pouvant entraîner des conséquences sur leur santé, les locataires étaient fondés, non à donner congé, mais à résilier unilatéralement le contrat sans observation d’un préavis. La demande est rejetée.

Sur la remise en état

L’article 7 c) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il résulte de ces textes que le locataire n’a pas à remettre un logement à l’état neuf à sa sortie et ne répond que de ses dégradations et non de la vétusté du logement, celle-ci s’entendant de l’usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux.

L’état des lieux d’entrée indique que le logement est en bon état et propre. L’exemplaire de cet état des lieux produit en pièce n°16 par les défendeurs est paraphé et signé par l’ensemble des parties, de telle sorte qu’il ne peut être contesté.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que :

— la terrasse en bois est envahie par la végétation. Les bailleurs justifient par la production d’un devis [N] d’un coût de remise en état de 70 + 60 euros = 130 euros,

— le cadre de fixation de la porte d’entrée est descellé en partie haute. Le coût de réparation est de 585,20 euros (devis BRICOLADOM)

— dans le séjour cuisine, le paillasson est couvert de poils, l’ensemble de la pièce est à lessiver du sol au plafond : carrelage, vitrages, PVC fenêtres, placards, hotte, plan de travail, tout est sale, il y a des poils d’animaux partout, aucun ménage n’a été fait, le plan de travail de la cuisine et la robinetterie sont couverts de crasse et de gras, les éléments de la cuisine n’ont pas été nettoyés. Dans la chambre côté jardin, il y a des poils d’animaux sur l’ensemble des revêtements ainsi que des excréments de chats et taches d’excréments d’animaux. Les bailleurs justifient d’un coût de nettoyage de 300 + 330 = 630 euros (devis [N])

— il y a des éclaboussures sur le plafond du séjour-cuisine, lequel est à repeindre. Le coût de remise en état est de 100 euros (nettoyage devis [N]) + 433,86 (peinture devis LMP) = 533,86 euros.

— des griffures d’animaux sont présentes sur le placard de la cuisine, sur l’encadrement de la porte de séparation de la chambre côté jardin avec le couloir et sur la porte de la salle de bain côté jardin. Le coût de la remise en état est de 150 euros (devis [N]) + 165 euros (devis LMP) = 315 euros.

— des encombrants sont présents dans le séjour-cuisine. Les bailleurs justifient d’un coût d’évacuation de 155 euros (devis [N]).

L’état des lieux d’entrée ne fait aucune mention de mosaïques, d’une cloche d’entrée, de moustiquaires et d’un robinet extérieur si bien que les bailleurs ne démontrent pas leur présence, pas plus que leur état, lors de l’entrée des locataires dans les lieux. Les demandes sont en conséquence rejetées à cet égard. Il en va de même de la taille de la haie d’entrée qui n’est pas mentionnée dans le bail pas plus que dans l’état des lieux d’entrée, ceux-ci n’indiquant que la présence d’une terrasse en bois devant l’entrée du logement avec de la végétation qu’il convient d’entretenir régulièrement. Au surplus, le bail, comme l’état des lieux d’entrée, précisent que les locataires devront stationner de part et d’autre du portail principal et devront obligatoirement laisser libre l’accès devant le portail car il constitue l’accès principal du logement des propriétaires, de telle sorte que les bailleurs habitent dans l’immeuble loué et qu’ils ne démontrent pas que la taille de la haie ne leur incombe pas mais relève des obligations des locataires. S’agissant de l’électroménager, l’état des lieux de sortie se limite à indiquer que “tout l’électroménager est sale, gras et non nettoyé” et les bailleurs ne démontrent pas l’impossibilité de le nettoyer et la nécessité de le remplacer. La demande est en conséquence rejetée. Les bailleurs ne justifient pas d’un coût relatif aux poubelles jaune et marron et n’expliquent pas la raison pour laquelle ces poubelles ne peuvent pas faire l’objet de la collecte porte à porte par les services du Sirtom. Par ailleurs, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie une dégradation des cloisons périphériques par débordement des douches. Enfin, les frais de nettoyage des moisissures ne sauraient être retenus, dès lors que ces frais trouvent leur origine dans l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locataires ont commis des dégradations dont le coût de remise en état s’élève à la somme de 2 349,06 euros, somme que les locataires seront solidairement condamnés à leur payer en réparation de leur préjudice matériel.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

La demande n’est justifiée par aucune pièce et sera rejetée.

Sur la compensation

En application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation sera prononcée entre les condamnations réciproques des parties.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Toutes les parties triomphent dans leurs demandes. Il n’y a en conséquence pas lieu, en équité, de faire droit aux demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Selon la même motivation que précédemment, les dépens, qui comprendront notamment le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, sont partagés par moitié entres les parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] à payer à Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] les sommes suivantes :

—  2.303 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

—  490 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [P] et Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] la somme de 2 349,06 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

ORDONNE la compensation entre les condamnations réciproques des parties ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

PARTAGE par moitié les dépens, qui comprendront notamment le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, entre les parties.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER