Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 7] – tél : [XXXXXXXX01]

30 Juin 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 23/00063 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-KC76

AFFAIRE :

[D] [R]

[V] [H] épouse [R]

C/

S.C.I. SCI PAJOFRENA

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo Gautron, Juge

GREFFIER : Claire LAMENDOUR lors des débats et Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 mai 2025

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

Au nom du peuple français

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Grégoire MARTINEZ, pour le président empêché

par sa mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Gregoire MARTINEZ.

DEMANDEURS :

— Monsieur [D] [R]

— Madame [V] [H] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, barreau de RENNES,

DEFENDERESSE :

S.C.I PAJOFRENA

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphane BERNHARD, barreau de RENNES,

FAITS ET PROCEDURE

Le 18 mai 2021, la SCI Pajofrena (la SCI) a vendu à Mme et M. [R] un terrain à bâtir situé [Adresse 6] Iffendic pour 119 000 €, sous les conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’un permis de construire pour les acquéreurs, et d’obtention d’un accord suite au dépôt par le vendeur d’une déclaration préalable ayant pour objet la division parcellaire en date du 13 avril 2021 (viabilisation du terrain), la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 8 décembre 2021.

Le contrat a stipulé une clause pénale d’un montant de 10 % du prix de vente au bénéfice de la partie victime de la défaillance à l’origine de la résolution du contrat.

Mme et M. [R] ont versé l’acompte de 11 000 €. Ils ont justifié d’une offre de prêt le 6 octobre 2021 et ont déposé une demande de permis de construire le 24 septembre 2021 qui a été délivré le 25 janvier 2022.

La viabilisation du terrain qui devait être obtenue par le vendeur pour le 31 août 2021 ne s’est pas matérialsée. La réitération de la vente n’a pas eu lieu à date convenue.

Aussi, suivant un avenant, signé par Mme et M. [R] le 10 février 2022 et par la SCI le 13 mars 2022, ils ont convenu d’une indemnité à la charge du vendeur de 1 000 € par mois de retard à compter du 1er septembre 2021 jusqu’au jour de la réitération.

En faisant valoir que la condition suspensive avait défailli sans faute de sa part, l’acquéreur a demandé la résolution du contrat et réclamé, en vain, la restitution de l’acompte, le paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts complémentaires par mise en demeure du 30 juin 2022.

Par un courrier de réponse du 5 octobre 2022, la SCI a pris acte de la résolution et a accepté de restituer l’acompte de 11 000 € ainsi que de verser la somme de 11 900 € correspondan à la clause pénale.

Insatisfait de ces propositions, par acte du 16 décembre 2022, les acquéreurs ont assigné le vendeur devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de résolution judiciaire du contrat, de restitution de l’acompte, de versement de la clause pénale et de paiement de dommages-intérêts.

Par conclusions, notifiées le 12 mars 2024, Mme et M. [R] demandent au tribunal de :

“SUR LA RESOLUTION DE LA PROMESSE

— ORDONNER la résolution de la promesse synallagmatique de vente signée le 18 mai 2021

— CONDAMNER la SCI PAJOFRENA à la restitution de l’acompte de 11 100 euros versé par les époux [R],

— CONDAMNER la SCI PAJOFRENA à verser la somme de 11.900 euros aux époux [R] au titre de la clause pénale,

SUR LE PREJUDICE SUBI

— CONDAMNER la SCI PAJOFRENA à verser une indemnité de 181.831,59 euros aux époux [R] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi,

— DEBOUTER la SCI PAJOFRENA de toutes ses demandes fins et conclusions plus amples et contraires,

— CONDAMNER la SCI PAJOFRENA à verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 CPC aux époux [R], outre la prise en charge des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud conformément à l’article 699 CPC”

Par conclusions, notifiées le 21 novembre 2023, la SCI Pajofrena demande au tribunal de :

“- PRONONCER la résolution de la promesse synallagmatique de vente signée le 18 mai 2021 ;

— DEBOUTER les époux [R] de l’intégralité de leurs prétentions financières ;

— DIRE SATISFACTOIRE l’offre d’indemnisation de la SCI PAJOFRENA soit :

—  11.100 € (onze mille cent euros) au titre de la restitution de l’acompte versé ;

—  11.900 € (onze mille neuf cent euros) au titre de la clause pénale.

— CONDAMNER la SCI PAJOFRENA à verser aux époux [R] la somme de 11.100 € (onze mille cent euros) au titre de la restitution de l’acompte versé, et la somme de 11.900 € (onze mille neuf cent euros) à titre d’indemnisation de leur préjudice ;

— CONDAMNER les époux [R] à verser à la SCI PAJOFRENA la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMMNER les époux [R] aux entiers dépens”.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces conclusions pour le détail de leurs moyens.

Le 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et autorisé les parties à déposer leurs dossiers avant le 19 mai 2025.

MOTIFS

Sur la résolution de la promesse de vente, la restitution de l’acompte et la clause pénale :

Depuis le 5 octobre 2022, Mme, M. [R] et la SCI sont en accord sur la résolution du contrat et à ce que la SCI verse à Mme et M. [R] les sommes de :

—  11 100 € en restitution de l’acompte versé ;

—  11 900 € au titre de la clause pénale (article 20 contrat) ;

Compte tenu de l’accord des parties, il est fait droit à ces demandes au dispositif.

L’acceptation par le vendeur de verser l’indemnité résultant de la clause pénale implique qu’il reconnait sa faute à savoir l’existence d’un manquement contractuel dans la réalisation de la condition suspensive, ainsi que le lien de causalité direct et certain entre ce manquement et la résolution du contrat de vente.

L’ensemble des moyens développés par les parties notamment sur les démarches entreprises par le vendeur, sur le contexte sanitaire ou encore sur le retard dans la demande de permis de construire sont inopérants à ce stade.

Sur la demande en réparation de la perte de chance :

L’article 1231-3 du code civil dispose que : “Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.”

L’article 1231-4 du même code dispose que : “Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.”

L’article 1231-5 du code civil dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…)”

Mme et M. [R] se prévalent de la faculté du juge d’augmenter le montant de la clause pénale ainsi que de la faute lourde de la SCI pour réclamer le paiement de dommages-intérêts complémentaires à l’exécution de la clause pénale résultant de leur perte de chance de réaliser leur projet de construction à des conditions financières plus avantageuses. Sur le principe, ils soutiennent que l’inexécution d’une obligation substantielle et expresse constitue une faute lourde et que la SCI a adopté un comportement dolosif en promettant la réalisation de la condition suspensive. Sur le quantum, ils font état de l’inflation du coût des matériaux et la remontée des taux d’intérêts pour soutenir qu’un projet similaire aurait généré un surcoût de 181 831,59 € au 1er octobre 2022. Ils se fondent sur un comparatif de devis entre 2021 et 2022 ainsi que plusieurs offres de prêt.

La SCI conclut au débouté en se fondant sur l’article 1231-5 précité relatif à la limitation du préjudice à l’indemnité contractuellement définie. En outre, la SCI conteste les montants allégués en remarquant que les devis émanent d’une seule entreprise et que les offres de prêt émanent d’un seul établissement de crédit. Elle suppose que Mme et M. [R] pourraient bénéficier de prêt à taux zéro, ou taux bonifiés, que les taux d’intérêts bancaires pourraient diminuer et qu’ils pourraient renégocier leur taux sur le long terme. Elle observe que les époux [R] ont contribué à leur propre préjudice. La SCI soutient que l’indemnisation de la perte de chance n’est jamais équivalente à l’avantage perdu.

En premier lieu, Mme et M. [R] citent l’article 1231-5 sur la faculté du juge, même d’office, d’augmenter une clause pénale mais sans formuler de prétentions à cet égard. Au demeurant, la clause pénale convenue et acceptée par les parties au contrat de vente fixe un montant de l’indemnité à 10% du prix de vente.

Ce montant est équilibré en ce qu’il permet, d’une part, d’indemniser l’acquéreur pour les mois perdus et dédiés à une vente non réalisée, d’autre part, d’être accepté par le vendeur fautif comme le juste montant de sa défaillance.

Mme et M. [R] ne développent aucun moyen de nature à démontrer le caractère dérisoire d’une vente immobilière. Il ne peut aucunement fonder une augmentation d’une quelconque somme notamment au regard de la demande (181 831,59 €) qui représente près de 150 % du prix de vente initial du bien soit un montant largement excessif pour une clause pénale.

En second lieu, si la faute lourde fait exception à la règle de limitation des dommages intérêts à l’indemnité contractuelle, encore faut-il la caractériser.

Mme et M. [R] font état d’une jurisprudence établissant que la seule non-exécution d’une obligation prévue par une clause expresse, constituant une condition substantielle du contrat, caractérise la faute lourde. (Civ. 1re, 2 décembre 1997) Or, cet arrêt qui propose une solution centrée sur la seule inexécution de l’obligation substantielle est obsolète.

La Cour de cassation juge désormais que la faute lourde ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur (Cass., Com. 29 juin 2010, n° 09-11.841). Et la faute lourde est constituée par une négligence d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude à l’accomplissement de la mission contractuelle. (Cass., Civ., 1ère, 29 octobre 2014 n° 13-21-980).

La condition suspensive qui fait dépendre la vente d’un événement futur et incertain ne constitue pas l’objet de l’obligation contractuelle du vendeur. La non réalisation de la condition suspensive ne peut, à elle seule, caractériser la faute lourde.

Au vu des éléments précités, il convient d’apprécier si le comportement de la SCI révèle des négligences suffisamment graves pour être assimiliées à un dol. Il ne suffit pas d’affirmer que la condition n’a pas été réalisée.

La SCI, qui reconnait une défaillance sans qu’elle soit une faute lourde, se prévaut néanmoins de plusieurs facteurs pouvant être regardés comme atténuant la gravité de son manquement.

Elle fait état de la convention d’honoraires souscrite avec le BET infraconcept le 2 novembre 2020, avant la vente, ayant pour objet l’étude VRD du projet. Au jour de l’avant contrat le 18 mai 2021, la SCI, forte de cette convention de maitrise d’oeuvre, se pensait et se trouvait en capacité de satisfaire à ses obligations tendant à l’obtention de viabilisation du terrain.

La SCI verse également des devis du 5 juillet 2021 de la société Solutel pour la pose de câblage en fibre optique ainsi qu’un mail de l’entreprise accusant réception du versement de l’acompte ce qui dénote sans conteste de sa part un engagement contractuel avec Solutel en vue de la pose des câbles.

Elle verse également des échanges de mails entre le BET et Veolia soulignant l’existence de démarches dès juin 2021 s’agissant des réseaux d’eau et d’une absence de réponse de Veolia en novembre 2021.

Ces différents éléments démontrent, à tout le moins jusqu’à l’été 2021, la SCI n’a pas été négligente et qu’elle mis en oeuvre un certain nombre de démarches pour obtenir la viabilisation du terrain. Au vu de la non réalisation de la condition suspensive, il est incontestable que ces démarches se sont révelées insuffisantes mais il ne peut être reproché à la SCI de n’avoir rien fait.

Le degré de gravité de sa négligence n’apparait pas suffisant pour établir une faute lourde.

En outre, il est relevé que la SCI a accepté un avenant initié par les acquéreurs en mars 2022 comportant une nouvelle clause pénale de 1 000 € par mois de retard à compter de septembre 2021 jusqu’à la réitération définitive de la vente ce qui dénote la conscience de la SCI de ses propres négligences à compter de l’automne 2021.

Dans ces conditions, il ne peut se déduire de ces éléments objectifs que le comportement négligent de la SCI ait été d’une exceptionnelle gravité.

L’inertie s’est poursuivie jusqu’à ce que Mme et M. [R] adressent une mise en demeure le 30 mai 2022 soit moins de deux mois après l’acceptation de l’avenant par la SCI. Encore une fois, il ne peut se déduire un comportement d’une exceptionnelle gravité de cette seule inertie de 47 jours après acceptation d’un avenant comportant une clause pénale supplémentaire dont les demandeurs ne sollicitent au demeurant pas l’application;

Enfin, si le contexte sanitaire ne saurait expliquer l’inertie de la SCI à compter de l’automne 2021 et l’exonérer de ses propres manquements, il n’en demeure pas moins que ce contexte peut expliquer, à tout le moins, une partie du retard des sociétés de construction et de travaux public sollicitées pour les travaux de viabilisation à cette période.

Les négligences de la SCI sont établies mais elles ne présentent pas de caractère d’une extrême gravité requis pour être qualifiées de faute lourde.

Les dommages et intérêts sont limités à la clause pénale prévue contractuellement. La demande de réparation du préjudice de perte de chance est rejetée.

Sur les autres demandes :

La SCI ayant manifesté son accord depuis le 5 octobre 2022 sur les demandes des époux [R] auxquelles le tribunal à fait droit, l’objet du litige s’est réduit à la demande de réparation du préjudice de perte de chance que le tribunal a rejeté.

Dans ces conditions, les époux [R] sont perdants à l’instance et sont condamnées aux dépens. Ils sont condamnés à verser à la SCI une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leurs demandes en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résolution de la promesse synallagmatique de vente signée le 18 mai 2021 entre la SCI Pajofrena et les consorts [R] ;

CONDAMNE la SCI Pajofrena à verser à M. [D] [R] et Mme [V] [U] épouse [R] la somme de 11 100 € en restitution de l’acompte versé par les époux [R] ;

CONDAMNE la SCI Pajofrena à verser à M. [D] [R] et Mme [V] [U] épouse [R] la somme de 11 900 € au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [V] [U] épouse [R] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [V] [U] épouse [R] à verser à la SCI Pajofrena la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier Pour Le Président empêché, le juge rapporteur