Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 15 décembre 2025, n° 25/03191

TJ Rennes 15 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que M. [V] était débiteur d'un montant total d'arriérés de charges et a jugé la demande fondée sur la base des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
Le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges constituait une faute de M. [V] et a jugé que cela avait causé un préjudice direct au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et devaient être remboursés par M. [V] en tant que débiteur des charges.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante pour les dépens
Le tribunal a statué que M. [V], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens, y compris les frais de mise en demeure.
Accepté
Indemnité pour frais non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité au syndicat pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 15 déc. 2025, n° 25/03191
Numéro(s) :	25/03191
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie SOUETJean-Michel SOURDIN
Parties :	S.D.C. [ Adresse 14 ], son Syndic en exercice la société FONCIERE LELIEVRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

N° RG 25/03191 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LR2A

JUGEMENT DU :

15 Décembre 2025

S.D.C. [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice la société FONCIERE LELIEVRE

[D] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 15 Décembre 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 29 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice la société FONCIERE LELIEVRE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par M^e Apolline RENOUL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [V]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 remis à l’étude, le SDC [Adresse 13], sis [Adresse 4] à Rennes (35000) représenté par son syndic, la société Foncière Lelièvre, a assigné M. [D] [V], devant le tribunal judiciaire de Rennes à son audience de procédure orale du 29 septembre 2025, aux fins de le voir, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— condamner à lui verser la somme de 2.713,83 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 7 mars 2025 outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.331,68€ à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété du 7 novembre 2024 et sur le solde à compter de la délivrance de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner à lui verser la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner à lui rembourser le coût de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété en date du 7 novembre 2024, soit la somme de 175,57 €,

— le condamner aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa requête, le syndicat expose :

— que M. [V] ne règle plus ses charges de copropriété depuis janvier 2024,

— qu’une sommation valant mise en demeure lui a été délivrée le 7 novembre 2024 par acte de commissaire de justice,

— que selon l’arrêté de compte arrêté au 7 mars 2025, M. [V] reste débiteur de la somme totale de 2.889,40 € se décomposant comme suit :

* charges impayées : 2.119,83 €

* frais de relances et de recouvrement : 594,00 €

* sommation valant mise en demeure : 175,57 €.

C’est pourquoi le syndicat des copropriétaires serait recevable et bien fondé à solliciter sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal, outre des dommages et intérêts, le retard de paiement étant préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires, parce qu’il le prive depuis plusieurs mois d’une somme importante nécessaire à l’entretien de l’immeuble.

A l’audience du 29 septembre 2029, M. [V] n’était ni présent, ni représenté, ni excusé.

Le syndicat des copropriétaires, lequel représenté par son syndic, la société Foncia Lelièvre, a comparu, représenté par son avocat, a déclaré s’en rapporter à son acte introductif d’instance, et a déposé son dossier de plaidoirie.

Le tribunal a mis l’affaire en délibéré par mise à disposition au 15 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que le dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [D] [V] concernant les lots6 et 21 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 18 mars 2022 au 17 mars 2023, du 18 mars 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 (pièces 3-4-5), avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, ayant renouvelé le contrat de syndic, ayant décidé de réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux et réalisation du diagnostic de performance énergétique, des travaux d’entretien de la toiture et réfection partielle des joints du pignon, des travaux de la reprise du plafond du dernier étage, et des travaux d’isolation des combles (pièce 27).

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [D] [V], à régler la somme de 2.713,83 € au titre des l’arriéré de charges et des frais impayés.

La capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de M. [D] [V] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner M. [D] [V] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

III/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [V], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En compensation, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par défaut et en dernier ressort,

— CONDAMNE M. [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE, la somme de 2.713,83 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.231,68 € à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété en date du 7 novembre 2024 et sur le solde à compter de l’assignation,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE 51 [Adresse 10] représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE de sa demande de capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE M. [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE 51 [Adresse 10] représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation valant mise en demeure du 7 novembre 2024 pour un montant de 175,57 €,

— CONDAMNE M. [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE 51 [Adresse 10] représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFE LE JUGE